Правительство Аюсо передает компаниям право на эксплуатацию более 500 единиц государственного жилья по доступной арендной ставке до следующего столетия

Автономное сообщество Мадрида намерено возложить на различные компании расходы на строительство более полутысячи единиц социального жилья, сдаваемого в аренду по доступным ценам, в обмен на право взимать арендную плату вплоть до следующего столетия. Об этом говорится в информации, опубликованной на портале государственных закупок, где указан прогноз совокупной валовой выручки для компаний-победителей в размере более 350 миллионов в постоянных ценах 2026 года, что в номинальном выражении значительно превышает 800 миллионов по всем концессиям в течение 75 лет действия концессии. В течение этого времени выбранные компании не будут обязаны выплачивать администрации концессионный сбор за эксплуатацию шести столичных участков, на которые распространяются три тендера; они будут взимать плату за аренду и предоставляемые услуги, а автономное сообщество, в принципе, возьмет на себя уплату налога на недвижимость (IBI), за исключением случаев, когда заинтересованные стороны предложат сделать это самостоятельно. Построенное жилье, которое обойдётся победителям тендера примерно в 100 миллионов, не вернётся в государственную собственность до начала XXII века. «В отличие от предыдущих прав на поверхность, установленных IVIMA, в рамках планируемой юридической сделки победитель тендера — владелец права на поверхность — возьмет на себя не только обязательство по строительству жилья социального назначения, но и его последующее управление, обслуживание, содержание и эксплуатацию», — отмечается в документации, сопровождающей три тендера, касающихся участков в районах Орталеса, Сан-Блас-Канильехас и Лос-Беррокалес. То есть победители тендера будут инвестировать средства в строительство, а затем окупят эти вложения за счет сбора арендной платы, при этом ожидаемая доходность составит около 7 % в год, что, по мнению администрации, «соответствует стоимости капитала и ни в коем случае не является чрезмерной прибылью». В тендерной документации предусмотрено, что не менее 5 % квартир должны быть зарезервированы для семей с доходом ниже примерно 29 000 евро в год (в 3,5 раза превышающим Государственный индикатор дохода с многосторонним эффектом). Эта доля может быть увеличена вдвое — до 10 %, — если победитель тендера предложит это в качестве улучшения своего предложения. «Размер арендной платы ограничивается нормами, регулирующими сферу социального жилья, а также финансовым предложением победителя тендера», — поясняет представитель Департамента жилищного строительства, транспорта и инфраструктуры, возглавляемого Хорхе Родриго. «Кроме того, он берет на себя риск незаполненности жилья и просрочки платежей», — добавляет он, хотя на самом деле тендерная документация предусматривает частичное покрытие этих рисков со стороны автономного сообщества. «По истечении срока действия права на пользование земельным участком жилые помещения возвращаются администрации без выплаты компенсации», — напоминает он. «Было принято решение не взимать плату за пользование, чтобы эти расходы не отразились на арендной плате жильцов. Цель заключается именно в том, чтобы максимально снизить арендную плату и облегчить доступ к доступному жилью». Эта инициатива повторяет модель передачи государственных земельных участков под строительство зданий, которые будут эксплуатироваться частными операторами в сфере субсидированного образования; программу «Plan Vive» по строительству жилья для сдачи в аренду; а также 40 новых домов престарелых, которые автономное сообщество планирует построить по всему региону на муниципальных участках. В целом, решения о передаче земельных участков, принятые с момента прихода к власти Исабель Диас Аюсо (PP) в 2019 году, затрагивают более сотни государственных земельных участков, эксплуатация которых на протяжении десятилетий будет находиться в руках частных компаний, что гарантирует победителям тендеров достаточно времени для окупаемости инвестиций и ограничивает возможности будущих правителей. Эта стратегия опирается на мультипликативный эффект огромной муниципальной власти, накопленной PP на выборах 2023 года. В ответ на это левая оппозиция резко критикует эту модель, опирающуюся на законодательство на государственном и автономном уровнях и применяемую, как отмечает Мадрид, в других регионах, таких как Наварра или Кастилия-Ла-Манча, оба из которых управляются PSOE. «Модель Народной партии вывела Мадрид на первое место по ценам на жилье, будь то покупка или аренда. Эта модель вытесняет людей и привлекает инвестиционные фонды, поскольку ориентирована на обеспечение прибыльности риэлторского бизнеса», — с сожалением отмечает Хорхе Моруно, депутат от партии «Мас Мадрид» в региональном парламенте. «Цель будет заключаться в том, чтобы завысить количество предлагаемых услуг [уборка, техническое обслуживание, гараж…], независимо от того, хотят ли арендаторы ими пользоваться или приносят ли эти услуги какую-либо пользу, с тем чтобы, как это происходит в рамках программы «Plan Vive», завысить итоговую арендную плату, которую платит арендатор», — добавляет он. «AVS [Агентство социального жилья, организатор тендера] не смогло освоить европейские средства и построить 900 квартир за пять лет, с 2019 года не дошло даже до 350 новых квартир, а за тот же период избавилось от большего количества квартир, чем ввело в эксплуатацию», — отмечает он. И он напоминает: «Несколько лет назад было объявлено о покупке 175 квартир, но приобретено лишь 5. Если бы не то, что суд обязал агентство вернуть 1 721 квартиру, проданную «хищническому фонду», сегодня парк государственного жилья был бы меньше, чем в 2005 году». Так считают в мадридском отделении PSOE, возглавляемом министром Оскаром Лопесом. «Автономное сообщество Мадрида признает, что неспособно управлять социальным жильем», — говорит депутат Хавьер Гвардиола. «Они не могут ни управлять жильем, ни самостоятельно строить государственное жилье», — продолжает он. «Наша модель ясна: строительство государственного жилья с постоянной защитой, а не модель провалившегося плана «Vive» для людей, которые в этом нуждаются». Как отмечают в оппозиции, это выгодный бизнес для частных компаний, которые выигрывают тендеры. Например, в случае новых жилых объектов, которые сейчас выставляются на торги, они смогут взимать плату за коммунальные расходы (с ограничением в 15 % от максимальной арендной платы); за аренду коммерческих помещений на первых этажах (без ограничений); или за парковочные места, не связанные с жилыми помещениями. Более того, в некоторых случаях существует вероятность того, что AVS возьмет на себя часть задолженности по арендной плате. Со своей стороны, школы, работающие по государственному контракту, исторически имели возможность закладывать собственный государственный земельный участок для финансирования строительных работ, к которым они взяли на себя обязательства. В обмен на предоставление мест по государственному контракту в рамках обязательного образования они могут предлагать другие места с полной оплатой на таких уровнях, как дошкольное образование или старшая школа, где администрация с помощью стипендий поощряет удержание учащихся, привлечённых на этапе, финансируемом из государственного бюджета. Что касается 40 домов престарелых и дневных центров, которые Автономное сообщество Мадрида только что выставило на тендер с целью запуска первого из них летом 2028 года, то управляющие смогут взимать плату за парковку, кафе и сотни мест в частных домах престарелых. Наконец, на земельных участках, переданных для реализации плана «Plan Vive», направленного на строительство жилья для сдачи в аренду по теоретически доступным ценам, доля частного сектора еще более значительна: сотни миллионов евро чистой прибыли по каждому проекту, как установила эта газета на основании документации каждого из тендеров.