Продается гостиничный номер: новый кирпич для традиционных рентистов

Отель 101 в Вальдебебас, одном из быстро развивающихся районов Мадрида, откроет свои двери в следующем году. Строительство здания почти завершено, и хотя отель еще не принимает гостей, почти все номера уже проданы. Из 680 номеров осталось всего 38. Остальные были приобретены по цене около 200 000 евро за каждый. Покупатели являются владельцами номера, но могут пользоваться им только пять дней в году, в остальное время администрация отеля занимается размещением гостей, желающих остановиться в нем, а также ежедневным обслуживанием помещений и предоставляемых услуг, в том числе бассейна. Эта бизнес-модель, которая сейчас появляется в Испании и известна как condo-hotel, сочетает в себе недвижимость и управление отелем: инвесторы приобретают номер и передают его компании для эксплуатации. Компания берет на себя управление, а покупатель получает процент от полученной выручки. «Заинтересованные лица могут приобрести эту недвижимость как независимую единицу с зарегистрированным правом собственности, получая ежемесячный пассивный доход, не беспокоясь об оперативном управлении. В этом и заключается основная привлекательность. Не нужно ничего делать, только ждать, когда поступят деньги», — рассказывает Альвисе да Мосто, заместитель директора агентства элитной недвижимости BARNES España, которое выступает посредником между отелем и инвесторами. Но за этой бизнес-стратегией скрывается фундаментальная проблема: социальное неравенство, которое стремительно усугубляется. Так объясняет это Хайме Паломера, доктор экономической антропологии, автор книги «Похищение жилья» (Península) и соучредитель Института городских исследований. «Все меньшая часть испанского населения, от 1% до 5%, накапливает большие сбережения, потому что имеет имущество, активы, которые приносят все больше пассивного дохода без необходимости работать, и реинвестирует их, а не хранит в банке. Это замкнутый круг. Он начинается с туристических квартир и продолжается гостиничными номерами, но не представляет средний класс», — утверждает он, намекая на все менее справедливое перераспределение богатства. Да Мосто подтверждает, что наиболее типичным инвестором в этом проекте является тот, кто уже покупал в его агентстве недвижимости одну или две квартиры в год в центре города или в районе Саламанка, чтобы сдавать их в аренду. «В этом году они предпочли инвестировать в 10 или 15 номеров отеля 101. Обычно это люди, которые занимаются инвестированием в рынок жилья», — комментирует он, оценивая, что будущие гости будут платить от 120 до 150 евро за ночь. «Неравенство возникает, прежде всего, из-за распределения богатства и доходов, а не из-за труда», — настаивает Паломера. Он не считает, что сейчас эта бизнес-модель способствует спекуляции или напряженности на текущем рынке жилья, поскольку речь идет об отеле, но остается осторожным. «Если эта стратегия станет нормой, необходимо будет изучить ее влияние на динамику цен в прилегающих районах», — предупреждает он. Первоначальная идея этого проекта, для которого был приобретен участок площадью 6593 квадратных метра, не предусматривала приоритета для национальных покупателей. Они продвигали так называемую «золотую визу», визу на проживание для иностранных инвесторов, путем покупки жилья. «Солнце, сиеста, тапас и сангрия: присоединяйтесь к ежедневной вечеринке в Мадриде, Испания!», — так звучала реклама. Одним из вариантов получения визы была покупка недвижимости на сумму не менее полумиллиона евро, пока в начале этого года правительство не одобрило ее отмену, чтобы ослабить давление на рынок недвижимости. Тогда стратегия была изменена. «Мы всегда работаем с национальными инвесторами, хотя многие филиппинцы уже приобрели номера ранее, но с изменением правил все изменилось», — говорит да Мосто, пояснив, что несколько риэлторских агентств выступают посредниками между Hotel 101 и покупателями. Его агентство продало 50 номеров разным частным лицам, некоторые из них пакетами по 10 и даже по 15 номеров. Он признает, что в процессе коммерциализации были взлеты и падения. Вначале продажи шли очень хорошо, но с января по лето произошел значительный спад из-за приостановки действия «золотых виз». «Потребовалось несколько месяцев, чтобы пересмотреть план», — уточняет он. Ежемесячные доходы делятся между всеми инвесторами. Они получают равную долю от валового дохода за номер, полученного всем отелем, независимо от загрузки их отдельного номера. Это еще один стимул для инвестиций в недвижимость, который также предлагает пять дополнительных ночей в международном отеле компании. Все номера одинаковы, имеют функциональную и стандартизированную планировку, что оптимизирует их операционную эффективность. Да Мосто сравнивает их с пазлом. «На стенах есть панели, поэтому если одна из них сломается, запачкается или будет испачкана краской, ее можно снять и поставить новую. Благодаря эффекту масштаба достигается значительное сокращение затрат», — отмечает он. Покупателям обещают ежемесячную доходность более 7% от вложенного капитала, но гарантий нет. Отель будет иметь три звезды, чтобы требовать меньше персонала и быть более рентабельным, хотя он будет иметь удобства четырехзвездочного отеля, располагая круглосуточным рестораном, открытым бассейном, баром, тренажерным залом, конференц-залами, бизнес-центром, круглосуточной стойкой регистрации и охраной, прачечной, камерой хранения и магазином, как объясняет заместитель директора агентства элитной недвижимости. Проект принадлежит компании Hotel101 Global Pte. Ltd., зарегистрированной в Сингапуре. Это подразделение по глобальной экспансии гостиничного бизнеса Double Dragon Corporation, риэлторской компании со штаб-квартирой на Филиппинах, где она уже много лет занимается продажей номеров, как и в Японии. Компания имеет 12 зданий, предназначенных для этой бизнес-модели, но в Европе здание в Мадриде является первым. «Раньше отель мог прибегнуть к продаже своих номеров, потому что ему нужны были деньги в определенный момент, но они с самого начала сделали ставку на это и извлекают из этого прибыль», — подчеркивает да Мосто. Здание находится на проспекте Армии, в нескольких минутах от аэропорта. Оно также расположено недалеко от выставочного центра IFEMA и спортивной базы «Реал Мадрид». «Кроме того, оно будет находиться напротив будущей трассы Формулы-1, что повысит его привлекательность для туристов», — говорится в объявлении на платформе Idealista, где рекламируются номера. Здание уже было обозначено как официальный партнер будущего соревнования. Компания WSP Spain была нанята для разработки базового проекта и всей последующей разработки первого отеля Double Dragon в Европе, что ознаменовало начало плана международной экспансии с целью достичь полумиллиона кроватей в более чем 100 странах.