La España de los propietarios y la España de los inquilinos
Испания 2023-10-28 15:33:18 Телеграм-канал "Новости Испании"
Район Сьютат Велья в центре Барселоны - это улей, куда ежедневно стекаются туристы, но это также и эпицентр арендного жилья в Испании: 25 из 50 кварталов с наибольшим количеством арендной недвижимости в Испании находятся в этом районе, причем в некоторых из них более половины квартир сдаются в аренду. С другой стороны, в новых кварталах на юге Сарагосы есть улицы, где 99% жителей являются собственниками своего жилья. На следующей карте можно увидеть, сколько жилья сдается в аренду на каждом переписном участке, где проживает около 1 500 человек, что в крупных городах едва ли занимает пару кварталов. Согласно данным, опубликованным в ходе последней переписи населения, проведенной Национальным институтом статистики, в Испании насчитывается около трех миллионов арендованных домов, что составляет 16% от общего числа первых домов. На карте сразу видно, что аренда - это городское явление. В муниципалитетах мегаполисов на долю арендованных квартир приходится 18% от общего числа, в то время как в сельских муниципалитетах этот показатель едва достигает 10%. Ниже показано процентное соотношение жилья, находящегося в собственности и арендуемого в городах с населением более 100 тыс. человек. EL PAÍS посетил Сьютат Велья в Барселоне, а также районы Вальдеспартера и Парк Венеция в Сарагосе, чтобы представить Испанию арендаторов и Испанию владельцев. Испания прошлых лет, Испания небольшой квартиры, принадлежащей каждому, нашла свое максимальное выражение в двух новых кварталах на юге Сарагосы - Вальдеспартера и Парке Венеция. Здесь есть улицы, где 99% жителей являются собственниками своего жилья. Здесь расположены 11 из 50 переписных участков с наибольшим количеством домовладельцев. Это объясняется тем, что здесь находятся квартиры социального найма, которые были разыграны сравнительно недавно, в разгар большого пузыря на рынке недвижимости. Эти соседи выиграли в лотерею, похожую на рождественский джекпот, с лотерейным барабаном, нотариусом и хозяйками в красных юбках. Вместо денег вы получили квартиру в новостройке по завидным ценам: например, 93 000 евро за квартиру площадью 59 кв. м или 155 000 за 85 кв. м. Обе квартиры с гаражом и кладовой. И то, и другое - с гаражом и кладовой. Десятки тысяч арагонцев были зарегистрированы в региональной базе данных, которая называлась, как звук костяшек пальцев по двери, регистром Toc Toc. Многие из счастливчиков были двадцати-тридцатилетними людьми из бедных семей. Для многих это была единственная возможность иметь собственное жилье в период стремительного роста цен. Сейчас ситуация похожая, но в те сумасшедшие годы было много государственных денег, и предпочтительным вариантом социального жилья было приобретение жилья в собственность, что было привычной моделью. Поэтому были построены целые кварталы ВПО, такие как Вальдеспартера (9 867 домов этой модели, 97% от запланированных). Сегодня здесь проживает около 20 тыс. человек, очень похожих друг на друга. Молодым людям около 40 лет, у них, как правило, по паре детей. Подростков и пожилых людей практически не встретишь. Некоторые жители Сарагосы знают их как район Друзей, хотя они немного старше и с детьми. Группа в Facebook под названием Madres de Valdespartera насчитывает почти 3800 подписчиков. Это как WhatsApps школьных мам, но в большом масштабе. Вальдеспартера - маленький городок, который движется в унисон. В 17.15 заканчиваются внеклассные занятия, и на качели обрушивается цунами. В 18.30 волна отступает домой, и детская площадка снова становится пустынной. Наступает время домашних заданий, душа и ужина. Некоторые родители с ужасом ожидают момента, когда весь этот легион детей одновременно достигнет подросткового возраста. "Об этом мы часто говорим", - говорит 41-летняя мать Сара Бласко. "Это будет пахнуть феромонами". Район не готов, потому что, хотя средняя школа уже построена, запланированный спортивный центр не построен. Президент ассоциации жителей района - член партии Podemos Адольфо Лахос - сетует на "брошенность" властей, которые, по его словам, считают, что жителям придется довольствоваться тем, что они получили доступное жилье. У предполагаемой сделки были и другие ловушки. Строители выполнили ряд халтурных работ, чтобы получить максимальную прибыль. Когда со временем появились судебные иски, компании исчезли, утянутые кризисом, а расходы пришлось нести ассоциациям жителей. В 2012 году мэрия открыла небольшой продовольственный рынок - еще один признак Испании прошлых лет. Здесь продают свою продукцию мясники, зеленщики и рыботорговцы. Ни один магазин не ориентирован на туризм. Но модель квартала очень похожа на сегодняшнюю: широкие улицы, зависимость от машин и мало магазинов. Это так называемая Испания плавательных бассейнов, хотя в этом районе мало городов с бассейнами. Для многих жизнь на юге Сарагосы вращается вокруг огромного торгового центра Puerto Venecia, который продается как "первый торговый курорт в Испании" с предложением "365 дней отличных планов". Улицы рекордов, где 98,97% проживает в собственности, находятся совсем рядом с этим торговым центром, в продолжающем расширяться районе Parque Venecia, где проживает около 8 000 жителей. Здесь 40% из 4 103 запланированных домов - социальное жилье. Одним из бенефициаров стал Виктор Дельгадо, работавший водителем муниципального автобуса, когда он получил свою квартиру за 150 000 евро. Несмотря на то, что его жилье находится под защитой, он не исключает возможности переехать с женой и двумя детьми в более просторную квартиру, продав свою по оценочной цене. Поэтому несколько дней назад они узнали о новом проекте в Парке Венеция со свободной ценой. Они были поражены. "Они стоят 326 000 евро, и они меньше, чем мои!" - говорит он президенту соседской ассоциации Хосе Антонио Андресу, мелкому IT-бизнесмену, который благодарен им за удачу: "Это была прекрасная возможность получить достойное жилье с хорошими условиями. Это удача, недоступная современной молодежи". Один из градостроителей городского совета, Рамон Бетран, говорит, что тот мощный натиск на ВПО со стороны региональных властей сейчас просто немыслим. По всей Испании, похоже, укоренилась идея о том, что более разумной политикой является создание постоянного фонда социального арендного жилья, как в Северной Европе, - говорит Бетран. Когда эти квартиры на юге Сарагосы будут рассекречены, а это явление уже началось, и их можно будет передать, они перестанут быть общественно полезными, для чего они и предназначались: "Это была политика, которая обеспечила решение для этого поколения, но она не смогла дать ответ для следующего". Барселона имеет самый большой в Испании фонд арендованных квартир. По данным переписи INE 2021 года, 31% основных домов города (где кто-то зарегистрирован) сдается в аренду. Из 50 переписных участков страны с наибольшим процентом сдаваемых в аренду квартир 30 находятся в каталонской столице, причем 25 из них - в районе Сьютат-Велья, самом центральном и испытывающем наибольшую туристическую нагрузку. Именно в этом районе Барселоны жители тратят на аренду жилья наибольший процент от своей зарплаты: 63,4%. Социально-экономические данные по всем 30 переписным участкам с самой высокой арендной платой раскрывают несколько аспектов жизни города. За исключением одного случая, это районы с доходами ниже среднего уровня (16 750 евро нетто на человека в год, согласно Атласу доходов населения INE 2020). Особенно тяжелая ситуация сложилась в квартале Раваль, его центральной и южной частях, где расположены 10 участков с самой высокой арендной платой. Это очень плотный район: 47 000 жителей на площади чуть более одного квадратного километра, улицы всегда полны людей. 51,9% населения составляют мигранты, в основном из Пакистана, Бангладеш и Филиппин. 1 832 жилых дома, 906 из которых построены до 1900 года. Площадь квартир в среднем составляет 64 кв. м. Сложные ночные условия из-за жары летом. И очень запущенные районы, где самые низкие доходы не достигают и половины среднегородского уровня (есть несколько переписных участков с доходами менее 8000 евро на человека в год). Кармела Турро, представительница одной из влиятельных ассоциаций, пытающихся уменьшить недостатки этого района, - Сети соседей Раваля, - отмечает, что "в этом районе существуют две противоположные реальности: бедность, смешанная с джентрификацией". "Есть районы с запущенными старыми домами и случаями чрезмерного заселения, вызванного необходимостью, и районы, расположенные ближе к бульвару Рамбла, с квартирами для туристов. Здесь есть и пожилые люди со старой арендной платой, и мигранты, находящиеся в нестабильном положении, и состоятельные иностранцы... а также квартиры, принадлежащие инвестиционным фондам, пустующие после выселения, а некоторые из них переоборудованы под квартиры наркоманов". Не существует единой причины, по которой Барселона является эпицентром аренды в Испании, но эксперт и президент Столичной жилищной обсерватории Карме Трилья выделяет основную: "Аренда - это городское явление, в сельской местности люди имеют свои дома; но в Барселоне целые районы, такие как Эшампле, были арендованы. Сьютат Велья также возникла благодаря аренде. Барселона - это история аренды: застройщик оставлял себе главный этаж, а остальное здание сдавал в аренду". В 60-е годы прошлого века более 70% квартир сдавались в аренду, продолжает Трилья, рассказывая о кирпичном наследии города. "Но Закон о городской аренде, LAU, заморозил аренду, и многое было потеряно, к тому же то, что было построено в 60-е, 70-е и 80-е годы прошлого века, уже не сдавалось в аренду. Но оно продолжало иметь вес. В начале 2000-х годов он опустился ниже 30%, а сейчас восстановился до 38%", - заключает Трилья, приводя цифру, которая отличается от процента переписи INE, поскольку она взята из базы данных Каталонского земельного института, где хранятся облигации договоров аренды. В Барселоне также находится самый высокий в Испании участок переписи, где все квартиры сдаются в аренду. Расположенный вокруг Хиперкор-де-ла-Меридиана, торгового центра, атакованного ETA в 1987 г., 100% из тысячи домов в его блоках (кирпичного цвета, с зелеными навесами, 14 этажей) арендуются у компании Cevasa. По данным переписи INE 2011 г., число арендуемых домов составляет 97,7%, а по данным переписи 2021 г., когда квартал будет разделен на две части, этот показатель снизится до 65-61%. "Это должно быть ошибкой, - говорят источники в компании, - поскольку все квартиры в комплексе сдаются в аренду, никто не может их продать, так как права собственности принадлежат Cevasa". Разница в данных по этим участкам, объясняет INE этой газете, связана с тем, что только 10% жилья было классифицировано по административным данным (в среднем по Испании - 75%). Остальная часть была выведена из внешних частот "Обзора основных характеристик населения и жилья".