Предполагаемая афера с недвижимостью надвигается на побережье Гранады, Альмерии и Мурсии
Испания 2023-12-27 01:16:39 Телеграм-канал "Новости Испании"
Компания Grupo 21 из Кордовы, имея собственные офисы или пользуясь услугами агентов по недвижимости в тех районах, где она предлагала жилье, выставила на продажу по меньшей мере 16 жилых комплексов на средиземноморском побережье Гранады, Мурсии и Альмерии. От 800 до 1000 жилых домов, которые не отклонились от плана, были в основном предварительно проданы, и в результате пострадали около 1000 человек, что несколько больше, чем в случае с недостроенными домами, поскольку некоторые из них были выставлены на продажу - и предварительно проданы - дважды, а также потому, что пострадали архитекторы и некоторые специалисты. Эти 1000 человек заплатили от 12 000 до 55 000 евро за дома, которые вряд ли будут построены. Предварительные расследования, проведенные юристами и покупателями, показывают, что ни в одном из этих проектов компания даже не владеет землей. По оценкам тех же источников, сумма заложенных денег составляет от 15 до 20 миллионов евро. Покупатели поняли, что что-то не так, еще летом, и только сейчас их проблема начала доходить до суда. Проданные и не построенные объекты расположены в процветающих прибрежных городах этих трех провинций, но это не только пляжные квартиры, но и дома для постоянного проживания. Это города Альмерия и Агуадульсе в той же провинции, Агилас в провинции Мурсия и Альмуньекар в провинции Гранада. Компания попыталась сделать это в Малаге, но архитектор, которому было поручено разработать планы, был встревожен и покинул проект. На данный момент нет никаких новостей о пострадавших в Малаге. Кармен Гарсия из Альмерии - одна из пострадавших, и она хорошо осведомлена о своем случае и о глобальной проблеме благодаря созданной пострадавшими группе в Telegram, которая насчитывает более 350 пользователей и ежедневно пополняется людьми, только что осознавшими, что у них есть проблема. Кармен объясняет принцип работы группы Grupo 21, коммерческого бренда компании CJDE FAM 2016, SL, принадлежащей супружеской паре, которая по очереди выступает в качестве ее администраторов. Первое, что необходимо сделать для строительства домов, - это обзавестись землей. По ее словам, компания ходила на приемы к владельцам земли с разными людьми, заинтересованными в ее покупке. Она "безропотно оплачивала резервацию" и, если требовалось, доплачивала, чтобы обеспечить приобретение. В случае с участком под 55 жилых домов в комплексе Amara в центре Альмерии он заплатил 300 000 евро в качестве резерва. Затем у компании был один год, чтобы завершить строительство за 4 миллиона евро, за которые был получен участок, чего так и не произошло. Этот платеж за резервирование земли - практически единственное, что компания заплатила за каждый проект. Она так и не завершила этот процесс и, соответственно, не получила ни одного квадратного метра земли. С одной лишь оговоркой Grupo 21 - да и любая другая строительная компания - может начать маркетинг своих проектов, и никто не будет удивлен. Но чтобы все, кроме строительства, было готово через год, нужно поторопиться: сделать планы и модели, начать маркетинг и, самое главное, быстро собрать резервацию. Привлекательное местоположение и цены, по мнению опрошенных, сделали все остальное. Как объясняет Гарсия, квартиры в жилом комплексе Vega de Acá, также расположенном в городе Альмерия, "были примерно на 10 % дешевле", чем в других новостройках в этом районе. Гарсия купил квартиру на Пасху 2023 года, и уже летом в Альмерии начались первые проблемы. У Grupo 21 заканчивались сроки реализации некоторых проектов, и, поскольку она не могла завершить оплату за землю, она не могла начать строительство. Сотрудники отдела продаж компании, которых покупатели считали частью операции, сначала предупреждали тех, у кого были оговорки, о задержках, а когда у них не оставалось выхода, об отмене строительства. Одним из первых был отменен проект урбанизации El Mirador de la Atalaya в Альмуньекаре (Гранада). Франсиско Хавьер Ортега Пардо из гранадской фирмы Lexforma Abogados защищает интересы 26 человек, пострадавших от этой застройки, и объясняет суть процесса. "В январе 22 года они начали торговать, а в мае 2023 года признали, что не будут строить", - отмечает он. В такой ситуации компания заверяет резервистов, что деньги будут возвращены в течение месяца - срок, который сдвигается с каждой датой платежа и никогда не соблюдается. Последняя дата наступила в сентябре, говорит Ортега, но безуспешно. "В промежутках они присылали письма с заверениями, просили набраться терпения, чтобы выиграть время, потому что никто не получил свои деньги обратно", - говорит он. Эта газета попыталась узнать версию промоутера, но не смогла получить ответ ни по одному из его телефонных номеров. От имени своих 26 клиентов Ортега Пардо уже подал уголовное заявление против компании по обвинению в мошенничестве и присвоении средств, которое еще не принято к рассмотрению. Ранее он безуспешно требовал вернуть деньги компании и банкам, в которых покупатели разместили резервацию своей недвижимости. Адвокат из Гранады подчеркивает деталь, которая, по его мнению, придает операции видимость реальности: "На участке в течение нескольких месяцев были видны следы строительных работ, что делает ее еще более правдоподобной". На работах в Альмерии на плакатах указаны имена архитекторов - по крайней мере, пятерых, которым Grupo 21 заказала работу и не заплатила за нее, по словам пострадавших, - и всевозможные данные, которые усиливают правдоподобие. В Альмуньекаре, когда дело получило широкую огласку, все плакаты Grupo 21 исчезли. После того как стало ясно, что супругам, владеющим компанией Grupo 21, которая закрыла все свои офисы и удалила десятки рекламных объявлений о своих проектах на сайте Idealista, будет сложно вернуть свои деньги, главной целью адвокатов становятся банки. Алехандра Паренте, адвокат El Defensor de tu Vivienda, имеющая 400 пострадавших клиентов, объясняет, что закон регулирует обязанность банков следить за застройщиками, и "это означает, что банки не могут позволить вносить авансовые платежи за покупку внепланового жилья на счета, открытые на имя застройщика, не требуя от последнего заключения договора гарантии или страхования для их защиты". Другими словами, каждый жилищный комплекс должен иметь так называемый специальный счет, на который резервисты будут вносить свои депозиты, объясняет Паренте. Кроме того, добавляет она, все эти суммы "должны быть защищены индивидуальным страховым сертификатом, покрывающим 100 % дохода или гарантированным учредителем". А в данном случае, по словам юриста, первые признаки не указывают на такой контроль: "Банки не требовали заключения договора с этими гарантиями, поэтому они должны ответить покупателям и вернуть суммы, которые они заплатили застройщику, плюс проценты". Именно этот вопрос станет предметом судебного спора на ближайшие месяцы и годы. Адвокат объясняет, что если ее жалоба в банки не подействует, она подаст заявление о мошенничестве против застройщика от имени своих 400 пострадавших клиентов. Кармен Гарсия, знающая все тонкости различных проектов, уверяет, что "в данном случае резервации от одного проекта были перечислены на разные счета, а также деньги от шести проектов были перечислены на один и тот же счет". И то, и другое запрещено, продолжает он, потому что в Законе об ординации строительства четко сказано: один проект - один счет. И, кроме того, деньги должны быть использованы только для этого проекта. Ортега Пардо также обнаружил факты фальсификации документов в отношении гарантий. "Некоторым покупателям были предоставлены документы о банковской гарантии от португальской компании. По совпадению, один из клиентов находится в Португалии и обратился с запросом в компанию, которая подтвердила, что никакого контракта с Grupo 21 не существует", - заключает он. Дело, выходящее за рамки рассказанного, имеет множество граней и вариантов. Есть квартиры, за которые резервация была оплачена дважды. Два из 16 проектов были начаты и далеки от завершения - Кармен Гарсия считает, что это был "крючок", - но Grupo 21 не является владельцем ни одного из этих двух участков земли. Расследование, проведенное среди тех, кто был вовлечен в процесс, показало, что местные советы практически не выдавали разрешений на строительство. Еще хуже то, что Grupo 21 имеет задолженность перед казначейством, и пока по этому делу не вынесено решение, что компания чиста, Налоговое агентство попросило некоторых владельцев резерваций перечислить суммы на счет государственной администрации в связи с задолженностью компании перед ней. Существуют также акции, в которых от резервации переходили к платежам по купле-продаже, которые уже являются периодическим обязательством для покупателя, не сдвинув при этом ни кубометра земли на участке. И все остальное, что станет известно в ближайшем будущем. У этого дела еще много жизни впереди.