Два фонда, которые приобрели у Галлардона и Ботельи 2 490 квартир в государственном секторе, перепродают их по цене, в шесть раз превышающей первоначальную

Два инвестиционных фонда вот-вот заключат выгодную сделку с квартирами, которые когда-то принадлежали жителям Мадрида. Речь идет о двух крупнейших частных арендодателях Мадрида — Fidere и Nestar, — которые приобрели 2 490 муниципальных квартир у мэрии столицы, когда рынок достиг дна в период после строительного бума. Спустя шестнадцать лет эти две компании готовятся продать их по гораздо более высоким ценам в период бурного роста рынка недвижимости. На сайте Idealista появились объявления с ценами, недоступными для многих мадридцев, например, трехкомнатная квартира в Санчинарро за 649 000 евро. Продажа этих муниципальных квартир в рамках двух крупных сделок в 2010 и 2013 годах вывела мадридцев на улицы, вызвала конфликт между политиками и стала предметом расследования судебных органов. Сейчас же перепродажи едва привлекают внимание. Несколько жителей Карабанчеля вышли на демонстрацию и развесили плакаты на своих домах, но освещение в СМИ остается скудным. Пресс-секретарь левой оппозиции Рита Маэстре из партии «Мас Мадрид» поддержала их: «Квартиры, которые Ана Ботелла продала за 70 000 евро, обманув жителей, теперь перейдут в собственность еще одного «хищнического» фонда», — заявила она в X. Первую продажу осуществила команда мэра Альберто Руиса Галлардона (PP) в 2010 году. В тогдашних репортажах было названо «беспрецедентным» то, что мэрия Мадрида продала часть своего имущества фонду. Всего пятью годами ранее в день вручения ключей член городского совета посетил квартиры, получившие название «Санчинарро X». Ими смогли воспользоваться жители Мадрида в возрасте до 35 лет, которые должны были платить от 236 до 434 евро в месяц с правом выкупа. Эти арендаторы так и не смогли приобрести эти квартиры. Летом 2010 года они получили письма от мэрии, в которых им сообщалось, что их квартиры будут выставлены на аукцион. Был только один участник аукциона — мадридский фонд Lazora (ныне Nestar), который приобрел 630 квартир, в том числе 304 квартиры Sanchinarro X, наиболее привлекательные из-за своего расположения на севере столицы. Lazora заплатила 65 миллионов евро за весь лот. То есть в среднем 103 000 евро за квартиру. По данным, предоставленным Idealista газете EL PAÍS, покупка квартиры в Санчинарро обходится почти вдвое дороже, чем в 2010 году, но Nestar рассчитывает на гораздо более высокую маржу. Цены в объявлениях варьируются от 365 000 евро за однокомнатную квартиру до 649 000 евро за трехкомнатную. В этот четверг у Nestar было восемь объявлений на Idealista о своих квартирах в Sanchinarro X. Пресс-секретарь не ответил на вопрос о том, планируют ли они продать весь комплекс, но их операторы отвечают заинтересованным в покупке, что «будут появляться новые квартиры». Чем обусловлена такая постепенная продажа? Nestar может продавать квартиры, не выселяя арендаторов, но, по мнению рыночных аналитиков, если компания дождется истечения срока договоров аренды (которые по закону заключаются на семь лет), она сможет запросить более высокую цену. Таким образом, на продажу выставлены квартиры тех жильцов, срок аренды которых подходит к концу — осталось последние шесть месяцев. Недавно Nestar начала рассылать этим арендаторам заказные письма, информируя их о том, что компания намерена продать их квартиры, и предоставляя им преимущественное право на покупку. Новость разлетелась из уст в уста, и некоторые впали в панику. 65-летний Анхель Петинал беспокоится с тех пор, как несколько недель назад сосед предупредил его об этих событиях. Он один из немногих арендаторов, оставшихся со времен Муниципальной компании по жилищному строительству и земельным ресурсам (EMVS), и ему удалось добиться от Nestar сохранения арендной платы на уровне 600 евро в месяц. Его договор заканчивается в январе 2027 года. В эту среду в полдень он вышел на балкон своего небольшого мансардного жилья и засмотрелся на заснеженные горы — вид, которым он наслаждался в течение 17 лет. «Я не найду ничего подобного», — сокрушался он. «У меня нет ни денег, ни недвижимости. Что будет с моей жизнью?» В конце 2025 года Nestar владел портфелем из 8 844 квартир, предназначенных для сдачи в аренду по всей Испании. По всей видимости, в Санчинарро компания сохранит только свои «гибкие договоры аренды» (сроком от одного до 11 месяцев), поскольку на ее сайте по-прежнему предлагается именно эта модель. Они приносят больше прибыли, чем долгосрочные договоры (которые малоинтересны, поскольку по закону крупный арендодатель может повышать арендную плату только на уровень индекса потребительских цен в течение семи лет), и поэтому он избавляется от этих квартир, продавая их частным лицам. Вторая сделка по продаже вызвала ещё больше споров и до сих пор рассматривается в суде. В 2013 году мэрия под руководством Аны Ботеллы (PP) продала 1 860 квартир за 128,5 млн евро компании Fidere, дочерней компании нью-йоркского фонда Blackstone Inc., занимающейся недвижимостью. Цена была на 20% ниже их балансовой стоимости, составлявшей 159,3 млн евро. Городской совет не провел настоящего конкурса с техническими условиями и равным доступом, а также не прибег к услугам оценочной компании для установления цены продажи, как ему упрекнула Счетная палата автономного сообщества. Он предложил лот на привилегированных условиях четырем фондам и в конечном итоге выбрал Blackstone Fidere. Цена за одну квартиру составила 69 000 евро (квартиры расположены в районах Центр, Карабанчель, Аргансуэла, Вильяверде и Вальекас). Эта сделка стала предметом судебных разбирательств в трех инстанциях. В 2018 году Счетная палата обязала Ана Ботеллу и шестерых членов городского совета выплатить из собственных средств 22,7 млн евро за «незаконную» продажу квартир. Однако семь месяцев спустя апелляционная инстанция того же органа отменила приговор. В уголовном порядке Провинциальный суд постановил в 2022 году, что продажа была законной. В гражданском порядке десятки арендаторов уже много лет борются за признание своего права на покупку. Адвокат Мариано Бенитес де Луго сообщает, что дело было передано в Конституционный суд после того, как Верховный суд вынес два противоречивых решения: одно в пользу четырёх жильцов, а другое — против группы из примерно шестидесяти человек. В настоящее время Blackstone находится в процессе продажи компании Fidere вместе с её портфелем из 5 300 квартир в Мадриде, в том числе 1 860 квартир, первоначально принадлежавших EMVS. В отличие от Nestar, которая продает свои квартиры по отдельности, этот фонд ведет переговоры о продаже всего пакета другому фонду, канадскому Brookfield, за сумму, которая, по оценкам отраслевых СМИ, составит около 1 млрд евро. То есть средняя стоимость жилья составит 188 000 евро. Brookfield ответил газете EL PAÍS, что не будет давать комментариев, но, как сообщил в прошлом месяце El Economista и подтверждают несколько источников на рынке, его план состоит в том, чтобы вывести все эти объекты из аренды и продать их по одному частным лицам. Представитель Blackstone отвечает, что «в случае продажи объектов все договоры аренды с арендаторами останутся в силе». Таким образом, Brookfield, вероятно, поступит так же, как Nestar. Компания дождется истечения семилетних сроков аренды, чтобы продать квартиры без арендаторов. Некоторые жильцы начали получать письма с уведомлением о том, что в июне они должны съехать, без указания причины. Никто не сообщил им о возможной продаже канадскому фонду — об этой сделке они узнали из экономической прессы. 55-летний Сезар Сан-Хуан получил одно из таких писем. «Представьте себе, что нас ждет», — говорит этот пенсионер, который в 2006 году вместе с женой и двумя детьми поселился в одном из таких домов в Карабанчеле. С прошлого года появляются сообщения о том, что фонды продают свой портфель арендуемых квартир. Помимо Blackstone и Nestar, о продажах объявили и другие, такие как Ares, Avalon или Cerberus. В совокупности к концу 2025 года их количество составило около 25 000 квартир. Многие из них в конечном итоге будут «приватизированы», то есть вместо того, чтобы продаваться пакетом другому фонду, они будут предлагаться по отдельности частным лицам, что является хорошей новостью для семей-покупателей. Алехандро Бермудес из консалтинговой компании Atlas Real Estate говорит, что это разочарование в аренде назревало с 2022 года, когда процентные ставки выросли после начала войны в Украине. «В 2020 и 2021 годах наблюдалась массовая волна инвестиций в аренду, будь то покупка жилья на вторичном рынке или нового строительства (Build to rent), но это явление приостановилось, — объясняет он. — Немецкий облигационный доход сейчас дает доходность около 4%, столько же, сколько портфель арендуемого жилья, и риск при этом меньше». Это одна из причин такого оттока от аренды. Другая причина заключается в том, что эти фонды всегда имеют ограниченный инвестиционный горизонт, объясняет Антонио де ла Фуэнте, управляющий директор Living в консалтинговой компании Colliers. «Обычно эти фонды удерживают свои арендуемые здания в течение периода от семи до девяти лет, а в данном случае эти сроки уже превышены», — добавляет он. Профсоюз арендаторов Мадрида называет «беспределом» то, что Blackstone стремится получить «астрономическую прибыль» от продажи квартир, которые стоили 69 000 евро и которые, по их мнению, теперь достигнут цены в 300 000 евро. «Мас Мадрид» и активисты призвали к вмешательству, чтобы вернуть эти квартиры в государственную собственность, но это кажется маловероятным из-за высокой цены на эту недвижимость. Городской совет не высказался по этому поводу, а новая государственная жилищная организация Casa 47 не планирует их приобретать. Она объявила, что собирается приобрести частное жилье на сумму 100 миллионов евро, но пресс-секретарь объясняет, что они предпочитают получать предложения от продавцов, чтобы именно министерство устанавливало условия. У вас есть что рассказать? Напишите авторам по адресу fpeinado@elpais.es и lfranco@elpais.es