Социальная аренда в А-Корунье: арендная плата до 975 евро в месяц

«Государственно-частное партнерство». «Конституционное право на достойное жилье». «Умеренный и стабильный доход в течение долгого времени». Обращаясь к Конституции Испании, руководители кооператива Galivivienda объявили, что они были выбраны Сюнтой Галисии для получения государственной земли в А-Корунье и строительства четырех зданий с 224 квартирами для социальной аренды. Правительство Альфонсо Руэды (PP) организовало мероприятие с участием представителей власти, гостей и пинчос, чтобы представить проект в марте прошлого года, всего через месяц после своего триумфа на региональных выборах. Он пообещал доступную аренду на 50 лет, чтобы «жить как владелец дома, платя скромную арендную плату». Этот лозунг был встречен лавиной из тысяч желающих стать его членами. Но прошло всего 15 месяцев, а «умеренная и стабильная арендная плата на протяжении долгого времени» не является ни тем, ни другим. Проект Galivivienda в новом районе Xuxán в А-Корунье - одна из первых инициатив такого рода, продвигаемых в Испании, и воплощает стратегию Xunta по борьбе с серьезной жилищной проблемой. Руэда отвергает введение ограничений на арендную плату и стремится «содействовать земле, опираясь на сотрудничество государственного и частного секторов». Формула заключается в том, что региональное правительство передает государственные земли частным структурам на 50 лет. Эти фирмы финансируют и осуществляют строительство арендных квартир, устанавливая арендную плату, которая не превышает предельного уровня, установленного для субсидируемого жилья. В течение полувека сюнта взимает «очень небольшую» ежегодную плату (0,10 % от стоимости участка), а по истечении срока земля и здания переходят в общественные руки. Однако эта модель потерпела крах, едва успев начаться. Организация, выбранная Сюнтой для запуска своего звездного проекта, - это кооперативная управляющая компания, расположенная в Посуэло-де-Аларкон (Мадрид). Подобные организации занимаются созданием жилищных кооперативов и сложным процессом строительства жилья: привлечением членов, финансированием, получением разрешений, архитектурным проектированием и т. д. Однако до сих пор «Галивиенда» не смогла получить кредит для финансирования строительства. Пока компания ищет кредит, неожиданно изменились требования к семьям с низким уровнем дохода в А-Корунье, которые вступили в кооператив. В дополнение к арендной плате в размере не более 500 евро он добавил обязательный платеж еще 475 евро в месяц в качестве взноса в капитал компании в течение 10 лет, то есть в общей сложности 975 евро в месяц. Эти расходы в дополнение к арендной плате уже были предусмотрены ранее, но они были ниже (с 53 000 евро до 63 000 евро) и распределялись на 35 лет, что делало выплаты гораздо более доступными. Десятки членов кооператива выразили свое несогласие с этими тарифами, а почти 80 членов кооператива попросили о выходе. По их словам, при средней зарплате в 1 500 евро такая оплата «не по карману». Галивиенда винит в изменении условий требования Официального кредитного института (ICO) предоставить им кредит в размере 36 миллионов евро, на которые они построят здания. Ее руководитель Рафаэль де лос Рейес Роман Медина, имеющий большой опыт работы в сфере недвижимости, даже не верит, что эти платежи в размере до 975 евро в месяц являются злоупотреблением при социальной аренде. По его словам, предельный годовой доход семьи составляет почти 38 000 евро брутто. «Сюнта делает большое дело: она предоставляет землю частной компании, например кооперативу, не взимая с них почти ничего», - говорит Роман. "Но дом должен быть построен, а кредит ICO должен быть выплачен. Как это делается? Семьи говорят, что это социальное жилье, но это не благотворительность. Если бы сюнта или городской совет хотели заниматься благотворительностью, они должны были бы построить дома и заплатить за них". Четверо из пострадавших встретились с EL PAÍS у подножия участков, где должны быть построены их дома. Им около 50 лет, что характерно для членов кооператива. В условиях непомерно высокого рынка жилья "есть помощь для молодых людей, и это прекрасно. Но как быть с остальными? Что остается мне? Делить квартиру в моем возрасте?" - спрашивает один из них. Модель социальной аренды от Xunta их совсем не убеждает, даже с первоначальными условиями, потому что это означает внесение капитальных взносов за жилье, которое никогда не будет принадлежать им. «Мы финансируем строительство общественных зданий, но [при первоначальных условиях] это одно из немногих, что мы можем себе позволить», - говорит одна из участниц, которую выселили из ее съемной квартиры после 20 лет проживания. Изменение, которое хотят навязать им сейчас, - добавляют они, - превращает проект в «несправедливость» и отдает государственную землю, экспроприированную под социальное жилье, в руки людей со средствами для покупки или даже спекулянтов. «Тот, кто может платить эту сумму [975 евро в месяц], может оплатить ипотеку», - говорит один из членов кооператива. Роман утверждает, что ICO одобрил его первый экономический план как раз перед грандиозной презентацией в Xunta, а затем потребовал новых взносов, чтобы гарантировать платежеспособность кооператива. Государственная структура, зависящая от Министерства экономики, не подтверждает эту версию, поскольку «условия возможного финансирования еще не определены окончательно». Но источники в Министерстве жилищного строительства опровергают ее: «Увеличение капитала, запрошенное у членов кооператива, не является следствием обращения за кредитом в ICO». Департамент социалистки Исабель Родригес выражает «обеспокоенность» тем, что проект потеряет «свой социальный характер», и уже передал в Сюнту «настоятельную необходимость того, чтобы этот конкурс не превратился в кооператив инвесторов». Тем временем управляющий Galivivienda призывает семьи «принять участие в проекте, и если через год-другой они не смогут продолжать, им следует оставить [свое жилье] другим». Consellería de Vivenda поддерживает Galivivienda и обвиняет ICO. Она согласна с управляющей компанией в том, что «причиной проблемы» являются новые требования организации, предоставляющей кредит, и напоминает, что галисийский проект стал первым, подавшим заявку на один из кредитов, предоставляемых центральным правительством для развития социального жилья. «Если условия не будут изменены, можно предположить, что проблема затронет и многие другие кооперативы или учредителей» в других регионах Испании«, - предупреждает Сюнта, которая защищает »прозрачность и строгость" конкурса, по результатам которого была выбрана эта управляющая компания для руководства проектом. Галисийское правительство предоставило «Галивиенде», помимо земли, помощь в размере более 10 миллионов евро из европейских фондов. Однако и эта субсидия находится под угрозой. В соответствии с ней здания должны быть построены к середине 2026 года, а работы еще даже не начались. Городской совет уже выдал разрешения на строительство, но сообщает, что работы не могут начаться, потому что управляющая компания кооператива не заплатила за них. По мнению местных властей, Galivivienda «скрывает» от семей, что «потеряет» субсидию. Управляющая компания кооператива Galivivienda представляет себя как «некоммерческая», ее возглавляют архитектор Иван Бланко Фернандес и юрист Рафаэль Роман Медина. Тем не менее, некоторые из ответственных компаний имеют контракт на реализацию проекта: фирма Бланко Aurianova Arquitectos - по архитектурным аспектам, а компания Романа Gesvieco, SL - по управлению недвижимостью. Их совместный путь в сфере недвижимости начался еще во времена «мыльного пузыря». Роман, офицер полиции, находящийся в отпуске, согласно его Linkedin, признает, что семь лет назад он и Бланко были осуждены за лишение активов, поскольку они передали друг другу несколько парковочных мест, чтобы избежать уплаты долга. Речь шла о кооперативе, который обанкротился в Си (А-Корунья) и назывался Galivivienda XXI. "Мы сделали это, чтобы защитить интересы членов кооператива, и мы бы сделали это еще сто раз. Нам нечего скрывать", - говорит Роман. «От нашего приговора выиграли те члены кооператива, чьи активы не могли быть арестованы по этой причине». Управляющий «Галивиенды», работавший на группу Лабаро, сидел на скамье подсудимых по делу Roseworld, связанному с городской коррупцией в Ла-Линеа-де-ла-Консепсьон (Кадис), но был оправдан.