Верховный суд признал незаконным взимание IBI с жильцов государственного жилья, как это делает Аюсо со своей "доступной арендной платой".
Испания Телеграм-канал "Новости Испании"
Домовладельцы редко требуют от своих арендаторов уплаты налога на недвижимость (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI), но эта практика становится все более распространенной на диком рынке жилья Испании. Она становится настолько распространенной, что Мадридское сообщество включило ее в свою флагманскую программу "доступной аренды" Plan Vive, которая позволяет компаниям-участникам переложить на арендаторов оплату этого муниципального налога, взимаемого с домовладельцев. Однако в ноябре прошлого года Верховный суд признал подобные сборы незаконными в аналогичном деле, касающемся арагонских жильцов государственного жилья, построенного компанией Lazora, одним из крупнейших домовладельцев страны. Этот прецедент ставит под сомнение законность мадридского дела, утверждают мадридская PSOE и Организация потребителей и пользователей (OCU). Левые партии организуют акции, чтобы не допустить продолжения этой практики в обществе. Мэр Алькоркона Канделария Теста (PSOE) возглавила оппозицию платежам IBI. Она встретилась с жильцами в своем муниципалитете и собирается в конце месяца вынести на пленарное заседание голосование с просьбой к сообществу отменить эти платежи. Он также потребовал срочной встречи с министром жилищного строительства Хорхе Родриго, которая пока осталась без внимания. В пятницу Родриго в интервью агентству Servimedia порекомендовал Тесте снизить этот местный налог, "потому что это один из муниципалитетов, имеющих самый высокий IBI в нашем регионе". Теста ответил этой газете, что они не собираются принимать эту меру. "Городской совет Алькоркона беспокоится о том, чтобы закон соблюдался и чтобы он защищал жителей, которым Мадридское сообщество хочет передать платеж, который им не соответствует, так как IBI должен платить владелец недвижимости, а не арендаторы, которые ее снимают". Департамент жилищного строительства Сообщества Мадрид сообщил этой газете через своего представителя, что постановление не применимо к его Плану Vive, поскольку Верховный суд ссылается на "субсидированное жилье (VPO)", термин, который, по их словам, не соответствует этим объектам недвижимости. В спецификациях и технико-экономических обоснованиях Plan Vive говорится о государственном жилье по ограниченной или базовой цене. Пытаясь подчеркнуть разницу, пресс-секретарь ссылается на тип договора между Сообществом и компаниями: "Plan Vive строит жилье на условиях концессии на земле, принадлежащей надмуниципальным сетям", - говорит она. Другими словами, речь идет о передаче общественных земель. И результатом этого договора является государственное жилье по защищенной цене". По мнению юристов, с которыми мы консультировались, решение Верховного суда применимо, поскольку VPO - это зонтичный термин, используемый в испанском законодательстве для обозначения государственного жилья с защищенной ценой, как в данном случае. Именно этот термин используется в Законе о городской аренде - постановлении 1994 года, на которое ссылается Верховный суд, запрещая арендаторам государственного жилья платить IBI. "Нам кажется, что они скрываются за этим названием", - говорит представитель OCU Энрике Гарсия, добавляя, что после этого постановления взимание IBI в Мадриде "должно считаться незаконным". Представитель регионального министерства добавляет, что государственный нормативный акт, регулирующий IBI, Закон о местных казначействах, разрешает передачу этого налога в статье 63.2. Верховный суд не ссылается на этот нормативный акт и основывает свое решение на другом государственном законе, Законе о городской аренде, который запрещает передачу этого налога арендаторам государственного жилья. Кроме того, в договорах, спецификациях и технико-экономических обоснованиях указано, что аренда квартир Plan Vive будет регулироваться Законом о городской аренде. Источники в Culmia, одной из первых компаний, получивших контракт, отвечают, что им ничего не известно о постановлении и что передача платежа IBI предусмотрена в спецификациях, разработанных Сообществом. Возможное признание незаконности может пошатнуть Plan Vive, программу, которую правительство Исабель Диас Аюсо запустило после прихода к власти в 2019 году. Сроки подачи заявок на первые дома были открыты в прошлом году, а первые ключи были вручены в марте в Алькорконе. Первоначально Аюсо объявил, что за восемь лет построит 25 000 домов по всему региону, но на данный момент было построено только 6 500, а некоторые участки, выставленные на тендер, так и остались пустыми. Чтобы найти новых инвесторов, сообщество предлагает компаниям бесплатные государственные земли и обещает достаточную прибыльность. Компании берут на себя все расходы по строительству в обмен на использование арендной платы в течение 50, 65 или 70 лет, в зависимости от конкретного случая. Именно в этом случае IBI является стимулом, который может исчезнуть. Источники в строительном секторе подтверждают привлекательность переноса уплаты этого налога, что является обычной практикой в проектах доступной аренды, которые администрации по всей Испании реализуют совместно с частным сектором. "Решение об инвестировании часто основывается на возможности переложить эти расходы", - говорят они. Для арендаторов налоговые льготы станут небольшим облегчением. Это несколько приблизит их арендную плату к обещанной Аюсо "доступной арендной плате" с ценами "до 40 % дешевле". Как уже сообщала эта газета, арендная плата в Plan Vive аналогична рыночным ценам, а в некоторых случаях Idealista предлагает жилье на 28 % дешевле. В настоящее время IBI составляет в среднем 6,4% от общей стоимости аренды (от 26 до 76 евро в месяц, хотя через три года эта сумма удвоится и составит от 48 до 152 евро). В своем постановлении от 6 ноября Верховный суд пришел к выводу, что два частных лица могут свободно договориться о том, что IBI будет выплачиваться арендатором, однако в случае социального жилья такое соглашение запрещено, согласно его толкованию Первого дополнительного положения Закона о городской аренде. Судьи третьей палаты по спорно-административным делам заявили, что закон штата не предусматривает передачу IBI в субсидируемом жилье в связи с социальной функцией этого вида недвижимости, "направленной на облегчение и расширение доступа к достойному жилью для граждан с ограниченными ресурсами". Верховный суд вынес решение после того, как компания Lazora подала апелляцию на постановление Высшего суда справедливости Арагона, который также вынес решение в пользу жильцов. Адвокат Педро Торрес, написавший о решении Верховного суда, считает, что у жильцов Plan Vive есть все шансы на успех в суде, если они обжалуют выплату IBI: "В идеале они должны продолжать платить и одновременно подавать иск". Más Madrid обратится с инициативой в Ассамблею Мадрида, "чтобы именно фонд управления арендой взял на себя эти расходы [IBI]", как подтвердила в этот вторник пресс-секретарь региона Мануэла Бергерот во время посещения первого сданного жилого комплекса в Алькорконе. Más Madrid напоминает, что сообщество освободило арендаторов Мадридского агентства социального жилья от уплаты IBI. В спецификациях и технико-экономическом обосновании Plan Vive, опубликованных в 2020 году, Мадридское сообщество разрешило компаниям передавать IBI арендаторам, мусор и другие муниципальные налоги и рассматривало эти доходы как часть доходов, которые получат концессионеры. В случае с третьим лотом первого конкурса на 2021 год - наиболее продвинутым, по которому уже сданы две урбанизации, - они рассчитали, что IBI составит 6,4% дохода; коммунальные услуги - 14,3%, а арендная плата - 79,3%. Когда пришло время подписывать договор, жильцам представили примерную сумму, в которую им обойдется IBI ежемесячно. На данный момент жильцы 274 квартир, переданных в Алькорконе, будут платить от 28 до 55 евро IBI ежемесячно, в зависимости от площади и других характеристик жилья. В Трес-Кантосе они будут платить от 44 до 76 евро, в Сан-Себастьян-де-лос-Рейес - от 36 до 57 евро, в Гетафе - от 35 до 64 евро, а в Алькала-де-Энарес - от 26 до 62 евро. Субсидируемое жилье, например, включенное в Plan Vive, имеет право на 50-процентную скидку на IBI в течение первых трех лет после строительства объектов. Это объясняет, почему по истечении этого срока жильцам приходится платить вдвое больше. Передача IBI арендатору не является исключительной практикой в Мадридском сообществе. Например, Валенсийское сообщество через Валенсийское жилищное управление разрешило взимать "налоги" с жильцов квартир в рамках государственно-частного партнерства по линии Плана 2400 субсидируемого государством жилья на 2021-2026 годы. В рамках Плана Vive первыми этот налог заплатили 274 жильца двух уже завершенных жилых комплексов в Алькорконе. "У нас есть обязанности домовладельцев и права жильцов", - жалуется Мигель, житель первой урбанизации. Он просматривает свои счета: помимо 772 евро арендной платы, каждый месяц он должен платить 49 евро налога на не принадлежащую ему недвижимость. Пишите авторам на fpeinado@elpais.es и ampuentes@formacion.elpais.es Подпишитесь на нашу ежедневную рассылку о Мадриде.