План Клары Бругады в сфере аренды жилья обещает защитить арендаторов, но не решает проблему роста арендной платы

Долгожданная инициатива по принятию Закона о справедливой арендной плате в Мехико содержит некоторые обещания по защите арендаторов, однако не предлагает новых эффективных механизмов, способных сдержать любое необоснованное повышение цен. Текст, представленный в среду главой правительства Клары Бругадой в столичном Конгрессе в ходе её второго доклада, предлагает создать бесплатную службу защиты для урегулирования конфликтов между арендодателями и арендаторами, а также группу поддержки в случаях выселения. В нём также предусмотрена обязательная регистрация договоров аренды и закреплены меры против дискриминационных практик. Тем не менее три эксперта, с которыми пообщалась наша газета, предупреждают, что данный закон оставляет нерешенными такие фундаментальные вопросы, как установление четких норм в отношении повышения арендной платы или санкций за их несоблюдение. В Мехико спрос на жилье превышает предложение, а стоимость аренды становится всё более недоступной. Новая инициатива главы правительства, однако, не является новаторской в части ограничения роста арендной платы, поскольку действующее законодательство уже предусматривает, что она не может превышать уровень инфляции. При действующем уже этом правиле арендная плата выросла на 9,6 % в период с июля 2025 года по июль 2026 года, согласно данным специализированной платформы Inmuebles24. А в первом полугодии этого года рост уже достиг 3,7 %, превысив уровень инфляции за тот же период, который составил 3,42 %. Согласно новому закону, в случае его принятия, санкции для арендодателей, нарушающих его положения и повышающих арендную плату сверх установленного предела, будут представлять собой штрафы в размере не более 47 000 песо, которые Даниэла Санчес, координатор Юридической клиники по вопросам права на жилье Ибероамериканского университета, называет «незначительными». Таким образом, главным нововведением документа является создание Управления по защите прав арендаторов, которое будет предоставлять бесплатные консультации и сопровождение, а также специального рабочего совета, состоящего из представителей различных ведомств столичного правительства, для оказания помощи семьям, которым грозит выселение. Как она поясняет, до сих пор не существовало структуры, специализирующейся на решении подобных конфликтов. В свою очередь Лаура Гарридо, постдокторский исследователь Института географии Национального автономного университета Мексики (UNAM), подчеркивает, что «арендаторы в этом городе всегда мечтали о юридической фирме, которая помогала бы бороться с недобросовестными практиками». Инициатива также обязывает осуществлять электронную регистрацию договоров аренды, для чего у арендодателя будет 30 дней после подписания, а также ещё 30 календарных дней на передачу договора арендатору. Сроки действия договоров должны составлять не менее одного года, и арендодатель не вправе перекладывать на арендатора такие расходы, как оформление документов. Сюда также входят злоупотребления, такие как запрет на содержание детей и домашних животных, ограничения по времени, завышенные сборы за коммунальные услуги или чрезмерные требования о внесении залога на несколько месяцев, хотя, как отмечает Гарридо, это упоминается лишь в общем плане, а не явно и подробно, что «оставляет огромный пробел». Эта инициатива является частью стратегии, представленной Бругадой в июле 2025 года. Это 14-пунктный план по борьбе с завышением цен, вытеснением жителей из их районов и напряжённостью, связанной с джентрификацией. По мнению Гарридо, эта реформа, которая не является новой, рискует остаться лишь политическим инструментом, если не будет сопровождаться структурными изменениями. «Она представляется с красивыми словами, но без конкретизации того, как это будет реально достигнуто», — отмечает он. Координатор фракции партии «Морено» в столице Сочитль Браво заверила, что будет всецело поддерживать жилищную политику, продвигаемую администрацией Бругады. «В этот период мы в Конгрессе продвинем закон о справедливой арендной плате. Мы полностью поддерживаем главу правительства», — заверила она. Виктор Пачеко, специалист по оценке недвижимости, считает, что в этой инициативе «прослеживается узкий подход к анализу ситуации». «Говорят о джентрификации и вытеснении семей, но на самом деле главная проблема заключается в нехватке социального и недорогого жилья», — делится он своим мнением. Пачеко утверждает, что проблема срочной необходимости строительства жилья для людей с низким уровнем дохода не решается «с должной решимостью». «Сами авторы признают, что точных данных о рынке аренды нет; то есть инициатива была разработана без специального исследования, отражающего реальную потребность в аренде жилья и её долгосрочные перспективы для молодого и социально незащищённого населения», — отмечает он. Попытка регулировать арендную плату и установить чрезмерный контроль, утверждает Пачеко, «идет вразрез с динамикой рынков». Он объясняет, что привязка повышения арендной платы к индексу инфляции «является рискованной»: «В настоящее время инфляция низкая, но когда будут наблюдаться высокие темпы инфляции, эта мера окажется несостоятельной», — отмечает он. «Вместо инфляционного показателя следует создать наблюдательные центры по оценке стоимости, которые позволят составить карту арендных ставок с учетом местоположения, возраста, состояния и других характеристик объекта недвижимости», — делится он своим мнением. По мнению эксперта, вмешательство в рынок путем установления цен «исторически никогда не давало хороших результатов». С другой стороны, он считает положительным наличие типового договора, который помогает формализовать сбор налогов. «Однако отсутствует глубокое исследование реальной доступности земельных участков и последствий ценового регулирования», — заключает он. Санчес считает, в общих чертах, что значимость проекта заключается в том, что «он позволяет погасить исторический долг, который Гражданский кодекс имеет перед арендаторами в Мехико». Он объясняет, что достаточно одного взгляда на раздел Гражданского кодекса, посвящённый аренде, чтобы обнаружить недостатки: «Нет гарантий защиты, отсутствует концепция права на жильё, и у арендаторов нет тех же прав, что и у арендодателей. Исторически сложилось значительное неравенство в отношении к ним», — поясняет он. Гарридо, в свою очередь, считает, что эта инициатива представляет собой «скорее политический инструмент, чем средство решения фундаментальных проблем». «Она представлена в красивой риторике, но без конкретизации того, как это будет реально достигнуто. Недостаточно просто установить предельные цены на жилье. Если мы будем заниматься исключительно установлением пределов, не создавая при этом значительной части государственного жилого фонда, рынок по-прежнему будет диктовать условия, и реального контроля не будет», — объясняет она. Она также опасается, что владельцы недвижимости почувствуют себя ущемлёнными и решат вывести свои объекты с традиционного рынка аренды, чтобы разместить их на платформах временного проживания, таких как Airbnb, где прибыль утраивается. Социолог заключает: «Название „Справедливая арендная плата и борьба с выселениями“ очень привлекательно, но всё, что оно включает, уже пробовали ранее в Мехико, и это не сработало».