Мехико против модели Airbnb: столица делает первый шаг к регулированию хостинговых платформ
Мексика 2023-11-18 01:49:40 Телеграм-канал "Новости Мексики"
Мехико столкнулся с одним из своих собственных монстров. Гигант по размещению туристов Airbnb развязал ряд городских проблем в мексиканской столице, и теперь местные власти пытаются его регулировать. На этой неделе исполнительная власть во главе с Марти Батресом представила инициативу по контролю за платформами для краткосрочного проживания, как это делают другие города по всему миру. Проект направлен на смягчение социальных последствий, таких как рост цен на жилье и джентрификация районов. Администрация Батреса хочет обязать всех арендаторов регистрироваться и ограничить количество сдаваемого жилья, чтобы не позволить этим платформам работать как нелегальные гостиницы и получать площади от долгосрочной аренды. Мехико присоединяется к числу городов, которые выступили против этого бума, и делает это на фоне огромной волны иностранцев, которые не перестают приезжать в Мексику на временное поселение с начала пандемии. "Совершенно новые квартиры для посуточной, помесячной и годовой аренды", - рекламирует Airbnb в эти дни несколько объектов в богатом районе Поланко. Это идеальное резюме модели аренды, которая бесконтрольно развивалась под пристальным вниманием властей, долгое время остававшихся безучастными. В настоящее время Airbnb предлагает 26 300 мест в городе для временной аренды. Шестьдесят пять процентов из них - это квартиры или целые дома. Это 17 200 жилых помещений, которые остаются свободными до тех пор, пока в них не заселяются посетители. Остальные объявления относятся к комнатам внутри жилья, в которых проживает рекламодатель. Данные принадлежат Inside Airbnb, инициативе, занимающейся сбором и публикацией данных с платформы. Большинство объявлений расположены в районах с высоким уровнем джентрификации, таких как Рома, Кондеса, Хуарес, Поланко и Centro Histórico. Помимо этого предложения, здесь также размещены объявления от других платформ временной аренды, таких как Booking. Как пояснил в телефонном интервью Эдуардо Кларк, глава Генерального управления цифрового правительства столицы, с помощью этой инициативы столичное правительство хочет создать "нормативную базу, которая обеспечит определенность для пользователей", будь то владельцы или клиенты. Одна из целей, которую они ставят перед собой, - не допустить, чтобы целые здания работали как гостиницы, но выдавали себя за Airbnb, - явление, которое было зафиксировано в этих джентрифицированных районах и которое "несправедливо наносит ущерб гостиничному сектору, соблюдающему нормативные требования". Они также стремятся снять опасения, что предложение этих платформ вытесняет предложение средне- и долгосрочного жилья. "Это не только ограничило возможности аренды для местных жителей, но и повысило стоимость аренды", - добавляет Кларк, отмечая, что, согласно оценкам, влияние этих платформ на рост арендной платы "относительно невелико". Специалисты с надеждой смотрят на этот первый шаг к регулированию, но признают, что долгое время власти смотрели на это сквозь пальцы. Клаудия Шейнбаум, бывший глава правительства Мехико, в декабре 2022 г. заявила, что ее администрация работает над предложением по регулированию платформ временной аренды. Спустя несколько месяцев представители исполнительной власти столицы заявили, что они продолжают вести переговоры с другими городами мира, чтобы изучить их опыт. Шейнбаум покинула свой пост, чтобы баллотироваться от Морены на президентских выборах в следующем году, а ее место занял Батрес. Спустя почти год после этого заявления наметился более конкретный прогресс, но это лишь проект, который еще предстоит конкретизировать в реформе Закона о туризме, подлежащей утверждению местным Конгрессом. Предложение администрации Батреса предусматривает, что все арендаторы должны зарегистрироваться на цифровой платформе правительства и зарегистрировать свою недвижимость. После этого им будет выдаваться официальный сертификат, который будет необходим таким платформам, как Airbnb, для продвижения жилья. Платформы, не контролирующие наличие сертификата правительства у каждого предложения, могут быть оштрафованы, говорит Кларк. Пользователи смогут предлагать не более трех объектов недвижимости, причем первые два будут бесплатными, а за третий придется заплатить налог. "Мы стремимся уменьшить возможности или порочные стимулы для тех, кто хочет купить 30 или 40 единиц жилья, вывести их с рынка долгосрочного жилья и разместить на Airbnb", - говорит он. Предполагается, что этими инструментами будут пользоваться только те, кто имеет квартиру, но проводит много времени за городом, или люди, живущие в большом доме и решившие сдавать часть своего жилья в аренду. "Но мы не хотим, чтобы люди рассматривали это как бизнес, покупали жилье и спекулировали им", - добавляет он. Эта бизнес-модель оказалась очень прибыльной как для платформ, так и для владельцев, называемых хостами. Этот бум привел к тому, что все большее число хозяев стали отказываться от традиционной модели долгосрочной аренды жилья на месяцы и годы. Им стало выгоднее сдавать жилье через Airbnb, даже если в нем есть незанятые дни, чем иметь постоянного арендатора. Дерегулирование бизнеса также привело к появлению посредников, которые берут плату за управление недвижимостью, ее настройку и связь с гостями. В Мексике основным посредником является компания Mr. W, которая в настоящее время рекламирует более 400 домов, сообщает Inside Airbnb. По данным EL PAÍS, стоимость аренды квартиры после размещения на платформе Mr. W возрастает в шесть раз. Inside Airbnb сообщает о других посредниках, управляющих десятками квартир, - Blueground, Homi, Capitalia и Host Me Tender. Если инициатива будет одобрена, то и владельцы, и платформы будут обязаны предоставлять государству статистические данные, в том числе о том, сколько ночей в общей сложности было арендовано. Регистрация будет осуществляться на один год, и по истечении этого срока владелец должен будет ее продлить. "Мы будем проверять, не превышают ли они 70% заполняемости в ночах за год, если превышают, то мы отказываем им в регистрации на следующий год", - говорит Кларк. Это будет сделано с целью "стимулирования включения такой недвижимости в рынок аренды для жителей города". На данный момент это первый шаг, который, как пояснил представитель исполнительной власти, будет претерпевать изменения. Мария Сильвия Эмануэлли, координатор латиноамериканского отделения Международной коалиции Хабитат (HIC-AL), отмечает, что этот первый шаг направлен на регулирование в основном модели временной аренды квартир или целых домов, которая в наибольшей степени способствует росту цен на жилье в том или ином районе. Специалист напоминает, что в самом начале своего существования Airbnb предлагал спальни в домах, где проживает хозяин, в рамках модели солидарной экономики, которая не оказывала существенного влияния на цены. Сейчас очевидно, что эта модель изменилась на противоположную и приводит к выселению постоянных или постоянных жильцов и в целом к перемещению местных сообществ в связи с ростом стоимости жилья и услуг. Эмануэлли считает, что предложенное Мехико регулирование аналогично регулированию, осуществляемому Нью-Йорком, которое она характеризует как наиболее продвинутое регулирование бизнеса платформ временной аренды. Эксперт подчеркивает, что еще одним положительным аспектом проекта является то, что он может препятствовать концентрации жилья у таких посредников, как Mr. W. "Устанавливается, что один и тот же хозяин не может зарегистрировать более трех домов. Уже сейчас очевидно, что экономика туризма - это экономика, которая практически не поддается перераспределению, она обычно очень сконцентрирована в руках нескольких человек, и это регулирование может препятствовать концентрации", - поясняет она в интервью. Юрист и магистр латиноамериканских исследований Эмануэлли предупреждает, что в предложении столичного правительства пока не уточняется, какие механизмы будут реализованы, например, для проверки достоверности информации, предоставляемой принимающей стороной, отсутствия предложения одной и той же недвижимости на нескольких платформах или соответствия процента ночевок, проведенных в год, заявленному принимающей стороной. Также, по его словам, данная инициатива не затрагивает суть проблемы нехватки жилья для столичных и работающих в городе граждан, поскольку представляет собой лишь реформу Закона о туризме. "Эта реформа не отвечает на вопрос, что делать с правом на достаточное жилье. Я думаю, что глава правительства должен наряду с этим предложением затронуть и другие законодательные акты, чтобы добиться прогресса в разработке комплексной жилищной политики, которая позволила бы увеличить предложение жилья или предоставить больше прав арендаторам, расширить возможности для людей с ограниченными ресурсами, а также внести предложение о социальной аренде", - поясняет он.