Первые шаги плана «миллион домов»: тендеры, миллионы кредитов под контролем и разблокировка «проблемных» домов

Когда руководители строительной компании, в которой работал архитектор Алексис Санчес, узнали о планах президента Клаудии Шейнбаум построить миллион домов за шестилетний срок ее правления, они ни минуты не колебались, делая ставку на то, что представлялось им отличной возможностью для бизнеса. Компания, работавшая над программами, связанными с противоречивым проектом Tren Maya («Поезд майя»), вскоре приняла участие в тендерах в надежде получить кусок пирога стоимостью более 600 миллиардов песо, но им было ясно, что их стратегия должна включать терпение: бюрократия не будет торопиться, прежде чем разрешит начать работы, с помощью которых президент намерен решить проблему дефицита жилья, от которого страдают миллионы мексиканцев. Компания Санчеса выиграла три тендера в Сан-Луис-Потоси, Тлакскале и Оахаке, но работы продвигаются медленно. Руководители компании Санчеса выиграли тендер на разработку планов домов в этих штатах, что на жаргоне строителей называется исполнительным проектом, то есть разработкой «инструкций по строительству дома, но сейчас это приостановлено», - говорит он. «Одна компания разрабатывает планы, другая строит, и, насколько я понимаю, идея состоит в том, чтобы проектировать плоские башни, социальное жилье площадью 75 квадратных метров или меньше. Идея, как мне кажется, заключается в том, чтобы строить их в уязвимых районах. Я думаю, что это жизнеспособные проекты», - говорит он. Президент представила свой жилищный план осенью прошлого года. Это амбициозный проект, цель которого - изменить доступ к достойному жилью в стране. План предусматривает строительство одного миллиона домов, выдачу одного миллиона свидетельств и восстановление 450 000 домов в течение шестилетнего срока полномочий президента, чтобы сократить дефицит жилья, но с акцентом на бедные общины, женщин, пожилых людей и коренное население. Государство рассчитывает создать около шести миллионов рабочих мест. В Мексике, стране с населением 126 миллионов человек, не хватает более девяти миллионов домов. По мнению экспертов, проблема жилья обострилась за последние 60 лет из-за отсутствия государственных инвестиций в жилищное строительство. Это усугубляется коррупцией, бюрократией, которая разъедает систему, как раковая опухоль, и отсутствием конкретного плана по развитию социального жилья. Большинство правительств, говорят эксперты, оставили развитие жилищного строительства в руках индустрии недвижимости, с очень высокими процентными ставками и трудностями с доступом к кредитам. В основу своей стратегии Шейнбаум положила шесть основных направлений: строительство нового жилья, в основном в бедных районах на юге страны; оформление права собственности на более чем миллион домов с выдачей свидетельств о праве собственности на жилье; восстановление более 600. Реконструкция более 600 000 заброшенных домов, построенных при предыдущих администрациях, чтобы вернуть их на рынок; продвижение программ rent-to-buy, то есть, чтобы человек мог арендовать жилье на срок до 10 лет, а затем купить его; и самое важное - реформа Infonavit, чтобы исполнительная власть превратила его в государственного застройщика и таким образом избежала таких проблем, как коррупция. «К жилищному строительству относятся как к бизнесу», - критикует она. Правительство объявило, что в этом году построит 186 000 новых домов, но этот миллион остается большой проблемой, поскольку требует координации с правительствами штатов, предотвращения нецелевого использования государственных ресурсов, обеспечения прозрачности тендеров и гарантии того, что новые дома имеют качественное строительство, услуги и расположены в местах, позволяющих пользователям добираться до транспортных систем, школ и работы. В случае успеха президентский план строительства жилья может стать историческим изменением в жилищной политике Мексики. «Да, это жизнеспособный проект. Мексика добилась настоящих подвигов. Когда она задалась целью, то построила 30 000 школ, образцовую сеть метро. Априори - да, это возможно и необходимо», - говорит архитектор Микель Адриа, директор журнала Arquine и основатель Mextrópoli, ведущего фестиваля архитектуры и урбанизма в Латинской Америке. «Жилье - самый важный и насущный вопрос в нашем обществе. Это наш главный недостаток, это неотложный, запущенный вопрос, и так происходит практически на всей планете», - добавляет архитектор, вспоминая, что Мексика взяла на себя большие обязательства по строительству государственного жилья в 1960-х годах, но со временем им стали пренебрегать из-за отсутствия политической воли. Именно это и хочет исправить президент Шейнбаум, которая пришла к власти, размахивая знаменем социальных проектов. Ее планы были хорошо приняты, но есть сомнения в том, что их удастся реализовать в ближайшие пять лет. «Это альтернатива для празднования, и очень позитивно, что была поставлена такая высокая цель, как миллион домов, но проблема в том, что существует целый ряд сложностей. Это потребует координации с различными правительственными учреждениями и жилищными институтами каждого штата. Необходимо учитывать требования, которые должны быть выполнены, чтобы сделать это качественно«, - говорит адвокат по правам человека и жилищным вопросам Карла Эскофье, автор книги El derecho a la vivienda en México (»Право на жилье в Мексике"). Санчес, инженер, чья компания выиграла тендер на реализацию проекта, говорит, что строительство миллиона домов вполне осуществимо, но представители частного сектора также отмечают трудности, связанные с бюрократией в Мексике. Хорошим примером бюрократии является Национальный фонд жилищного строительства для трудящихся (Infonavit), который президент хочет превратить в государственную строительную компанию. Президент подвергла критике то, как использовался Infonavit во время правления президентов Фелипе Кальдерона и Висенте Фокса, когда, по ее словам, жилищное строительство «было действительно частным бизнесом. Они не представляли доступ к потребности в рабочих», - сказала она. В качестве примера Шейнбаум привела размеры многих домов, построенных во времена этих администраций, - всего 10 квадратных метров, в них отсутствовали основные услуги и они были построены вдали от городских центров. Октавио Ромеро, новый глава учреждения, обвинил в жилищном кризисе «плохую практику Infonavit при других администрациях, в основном оформление невозвратных кредитов, привлечение фирм с мошеннической, незаконной практикой, а также дома, которые строились далеко и без услуг». У «Инфонавита» было много проблем с момента его создания. Это не жилищное агентство, строго говоря, это Национальная жилищная комиссия, которой уделяется меньше внимания, как политического, так и финансового», - объясняет адвокат Эскофье. «В течение многих десятилетий жилищная политика была сосредоточена на Infonavit, что было ошибкой с самого начала. И на схеме, которая стремилась производить больше, независимо от того, где и в каких условиях. И это было в значительной степени отдано на откуп решениям частного сектора», - критикует он. «Частные застройщики искали дешевую землю, то есть на окраинах города, где нет никаких услуг, доступа к транспорту и так далее. И они стремились произвести как можно больше земли на как можно меньшей площади. К этому, конечно, добавлялся фактор коррупции. Институт уже изначально был несовершенен», - говорит она. Сейчас Шейнбаум пытается исправить ошибки прошлого, и ее правительство работает над тем, чтобы заморозить более четырех миллионов кредитов, выданных «Инфонавитом», и прояснить правовое положение 933 000 домов, которые власти считают «проблемными», то есть вовлеченными в массовые судебные процессы (131 000), которые не могут быть переданы, потому что иски были мошенническими (216 000) или чьи кредиты просрочены (500 000) из-за высоких процентных ставок. Горячая картошка, на остывание которой может уйти более шести лет. «Кредиты - это не панацея. Это означало, что на протяжении многих десятилетий не существовало государственного арендного жилья, жилищные кооперативы были оттеснены на второй план крайне несовершенным законодательством, а другие альтернативы, формы владения жильем или другие виды механизмов, гарантирующих право на жилье, не рассматривались. Короче говоря, за последние 60 лет не было жилищной политики, а была политика в области недвижимости», - объясняет юрист. Эскофье также рекомендует рассматривать вопрос жилья не только с точки зрения права собственности. «Есть вещи, которые можно и нужно изменить и которые приведут к существенным переменам, но также важно помнить, что у нас есть государство, которое в значительной степени функционирует на основе сектора недвижимости, как для экономики, управления территориями, так и для принятия государственных решений». Другими словами, правительству Шейнбаума придется принять меры, чтобы попытаться приручить монстра: дикий сектор недвижимости, который навязал закон джунглей стране, нуждающейся в жилье.