Сделки с жильем

Жилищный кризис в Мехико возник не спонтанно. Это результат десятилетий нормальной практики - некоторые из них откровенно коррумпированы - которая намеренно ограничивала строительство социального жилья в интересах горстки людей. Я считаю, что существует пять основных причин. Во-первых, злоупотребление ампаро. В проектах площадью более 10 000 квадратных метров закон обязывает застройщиков передавать 10 процентов площади застройки правительству Мехико. Эти пожертвования могут быть использованы для строительства социального жилья в центральных районах. Проблема в том, что на практике этого никогда не происходит. Девелоперы всегда находят способ подать апелляцию на основании двойного налогообложения. Судебные органы обычно соглашаются с ними. Город проигрывает большинство дел, и возможность обеспечить доступное жилье в удачно расположенных районах сходит на нет. Во-вторых, преобладают интересы бизнеса. В Париже закон требует ежегодно увеличивать налог на незанятое жилье. Налог, известный как Taxe sur les Logements Vacants, ежегодно повышается до 34 %. Налоговое бремя настолько велико, что на практике оно вынуждает владельцев сдавать жилье в аренду или продавать его, чтобы избежать накопленных расходов. Это расширяет предложение жилья и снижает цены на него. Мехико мог бы ввести аналогичную меру, но переговоры не продвигаются. Страх перед интересами бизнеса, реакцией корпоративных СМИ и самих соседей замораживает любые инициативы по превращению налога на недвижимость в более прогрессивный налог. В-третьих, коррупция в органах прокуратуры. Нередки случаи, когда прокуратура продает бесхозные земли на аукционах - по заниженным ценам - коррумпированным застройщикам. Они приобретают землю, строят на ней роскошные здания, а затем отдают часть вырученных средств помогавшим им властям. В результате отчуждение земли служит не для строительства социального жилья, а для развития элитного жилья и обогащения чиновников, выдающих разрешения. Чтобы избежать этого, Конгресс Мехико должен лучше регулировать отчуждение земли и ее продажу в строго социальных целях. В-четвертых, отсутствие у Мехико дальновидности. В течение многих лет городские власти продавали частные земли, не требуя от покупателей строительства социального жилья в рамках сделки. Таким образом, они продавали огромные участки земли - в большинстве своем удачно расположенные - для строительства торговых центров, иногда всего в один этаж. В идеале продажа должна была быть обусловлена тем, что на верхних этажах торгового центра должно быть доступное жилье. В-пятых, коррумпированные нотариусы. Институт жилищного строительства Мехико прилагает усилия для строительства социального жилья. Предоставляя его, он накладывает ограничение на его продажу. Это делается для того, чтобы семьи-бенефициары могли жить в центральных районах, а не вынуждены были продавать жилье из-за джентрификации. К сожалению, коррумпированные нотариусы часто подтверждают, что недвижимость уже отслужила положенные годы, тем самым ускоряя процесс выселения и оставляя семьи на периферии. Ко всему вышесказанному следует добавить ряд мер, которые делают невозможным строительство жилья в Мехико и разоряют добросовестных застройщиков, которые пытаются это сделать. К ним относятся коррупция при выдаче лицензий, чрезмерные задержки с получением разрешений, инспекции, призванные наказывать по своему усмотрению, и ряд ограничений, препятствующих строительству зданий площадью менее 2 500 квадратных метров - именно тех, которые наиболее необходимы для расширения предложения доступного жилья. В настоящее время средняя высота зданий в Мехико составляет всего 1,8 этажа, что намного ниже, чем в других городах Латинской Америки, таких как Сантьяго и Буэнос-Айрес (5 этажей) или Сан-Паулу (6 этажей). Необходимо упорядоченно и планомерно двигаться в сторону более высоких городов, способных вместить больше людей. В то же время необходимо децентрализовать экономическую деятельность и укрепить экономику средних городов. Только так можно решить жилищный кризис.