Кризис жилищного строительства, стоящий за протестами против джентрификации в Мексике

За десятилетие арендная плата в центральных районах Мехико взлетела на 140%, а в других крупных городах, таких как Монтеррей, Гвадалахара или Мерида, рост достиг 180%. Эти цифры вызвали социальное недовольство, а также новую волну протестов против джентрификации. Но за этими недоступными для большинства ценами скрывается проблема, более глубокая, чем цифровые кочевники или временная аренда: растущий кризис жилья. В районах Рома и Кондеса — эпицентре недовольства иностранцами, которые переезжают сюда, и бизнесом, который меняет облик этих кварталов — с 2015 по 2025 год цены на недвижимость выросли на 80%, а арендная плата — на 95%, согласно исследованию портала недвижимости Propiedades.com, который проанализировал динамику в традиционно жилых районах крупных городов страны. В Монтеррее, промышленной столице с высокой покупательной способностью, цены на недвижимость почти утроились. В то же время, показатели строительства и реконструкции, особенно доступного жилья, демонстрируют устойчивый спад. Дефицит жилья, то есть количество жилья, необходимое для удовлетворения спроса семей, составляет около восьми миллионов единиц, согласно данным Национального института статистики и географии (Inegi). В свою очередь, дефицит жилья, который учитывает недостатки существующего жилья, будь то перенаселенность, некачественные материалы или отсутствие санитарных услуг, составляет почти четверть жилищного фонда, согласно Единому реестру жилья (RUV). В первом полугодии производство жилья начало улучшаться после исторического падения в 2024 году. Но из почти 73 000 построенных домов менее 1% были недорогими. «Джентрификация — это только одно из проявлений, усугубивших проблему жилья», — объясняет Эфтихия Бурназу, профессор архитектуры и урбанистики Национального автономного университета Мексики (UNAM). «И когда мы говорим о нехватке жилья, нужно четко понимать, что речь идет о субрынке жилья: недорогом жилье для большинства населения. Что касается жилья среднего класса, жилья класса «резиденс» и «резиденс плюс», то здесь предложение достаточное, и спрос имеет достаточную покупательную способность», — добавляет она. Плохая динамика рынка недвижимости усугубляет недовольство жителей, утомленных не только ценами, но и очень долгими ежедневными поездками на работу, учебу или по делам, из-за чего они чувствуют себя обреченными жить в десятках километров от деловых районов. Кроме того, в самых дорогих районах сосредоточены лучшая инфраструктура и высококачественные городские услуги. В этом контексте не случайно, что президент Клаудия Шейнбаум сделала строительство и кредитование жилья одним из основных направлений своей предвыборной кампании. Признавая наличие структурной проблемы, в августе она объявила о цели построить 1,8 миллиона домов в течение своего шестилетнего срока полномочий для людей, зарабатывающих до двух минимальных зарплат, с помощью кредитов государственных организаций с льготными условиями, такими как 0% годовая процентная ставка. По мнению многих аналитиков, разочарование граждан, хотя и оправданное, неверно направлено на иностранцев, прибывающих в Мексику в поисках лучшего качества жизни по более низкой цене, или на туристов, пользующихся платформами временной аренды. Хотя эти явления поглотили часть предложения, их влияние на рынок минимально. «Основной причиной и движущей силой джентрификации являются действия государства, которое дает свободу действий сектору недвижимости, недвижимому капиталу», — добавляет Бурназу, который подчеркивает процесс дерегулирования, который пережил этот сектор. Всего за пять лет облик излюбленных районов Мехико изменился: односемейные дома с красочными фасадами уступили место все более высоким зданиям с промышленной отделкой, а эстетичные кафе заменили районные магазины. Леонардо Гонсалес, директор по информационным системам Homepty, платформы по недвижимости, предупреждает о двойном кризисе на рынке: кризисе предложения и кризисе доступности. «Значительная часть населения не имеет права на ипотечный кредит, поскольку находится в неформальном секторе или имеет нестабильную работу. Мечта о собственном доме становится все более недостижимой. И это особенно затрагивает новые поколения, поколение Z или недавних выпускников, которые собираются выйти на рынок труда и нуждаются в лучшем жилье». Пытаясь решить эту проблему, правительство столицы разработало план Bando 1, который создает механизм, предотвращающий рост арендной платы выше уровня инфляции и гарантирующий права арендаторов, которые были выселены или находятся под угрозой выселения. Проект зависит от еще не принятого закона о жилье и от способности властей обеспечить его соблюдение. По мнению Гонсалеса, в зависимости от успеха программы, она может стать дорожной картой, которую можно будет повторить в других городах и штатах. Между тем, ипотечное кредитование сохраняет свою традиционную низкую динамику, даже в условиях снижения процентных ставок. В июне остаток финансирования среднего и жилого строительства (на которое приходится 96% от общего объема) вырос всего на 1,9% в реальном выражении, что аналогично показателю предыдущего месяца. Напротив, портфель социального жилья продемонстрировал резкое падение: с роста на 0,3% в мае до падения на 8,9% в июне, согласно анализу финансовой системы BBVA Research. «Учитывая, что ипотечный портфель с задержкой отражает динамику таких показателей, как официальная занятость и заработная плата, в краткосрочной перспективе следует ожидать, что он будет продолжать демонстрировать весьма умеренный рост», — прогнозирует компания.