Мифы, права и недобросовестные условия в договорах аренды

Аренда жилья, квартиры или коммерческого помещения в Парагвае — это повседневная процедура для тысяч людей. Однако за подписанием договора скрывается целая система прав и обязанностей, закрепленных в Гражданском кодексе Парагвая, о которых на практике как владельцы, так и арендаторы зачастую не знают или неправильно их интерпретируют. Существует миф о том, что «то, что подписано, напечатано и заверено подписью, является священным законом». Юридическая реальность совсем иная: подпись сторон не делает действительным положение, противоречащее императивным нормам закона. Чтобы избежать неожиданностей, судебных споров или злоупотреблений, мы разберем ключевые моменты, которые каждый арендодатель и арендатор должен учитывать до, во время и по окончании аренды. Практически в каждом типовом договоре присутствует фраза: «Арендатор принимает недвижимость в идеальном состоянии». Риск заключается в том, что слепое подписание такого заявления значительно затрудняет арендатору подачу претензий впоследствии, если что-то не работало должным образом с самого первого дня. Хотя статья 811 Гражданского кодекса не лишает арендатора права на подачу претензий, она создает презумпцию в ущерб арендатору. Главный совет: зафиксируйте фактическое состояние объекта недвижимости с помощью подробного описи и добавьте фотографии с датой перед подписанием акта передачи. Общее правило Гражданского кодекса устанавливает четкое распределение ответственности: Могу ли я прекратить платить аренду, если владелец не ремонтирует квартиру? Не совсем. Арендатор не может в одностороннем порядке полностью приостановить уплату арендной платы. Статья 822 предусматривает, что сначала необходимо надлежащим образом уведомить об этом арендодателя. Только в случае, если арендодатель задерживает или не производит ремонт за свой счет, арендатор имеет право удержать часть арендной платы, равную стоимости ремонта. С другой стороны, если ремонтные работы, проводимые арендодателем, носят настолько инвазивный характер, что препятствуют нормальному пользованию недвижимостью, статья 823 позволяет требовать пропорционального снижения арендной платы на время проведения ремонта или даже расторгнуть договор, если ущерб является серьезным. В Парагвае не существует общего законодательного ограничения или автоматического индекса корректировки, установленного законом для всех арендных отношений. Что касается злоупотребительных или «леониновых» положений, статья 691 защищает от типовых договоров, содержащих несоразмерные ограничения. Само по себе наличие подписи арендатора не узаконивает положения, нарушающие принцип добросовестности в договорных отношениях. Если арендатор перестает платить: начиная с первого месяца просрочки, арендодатель имеет право взыскать задолженность. Если накопились два просроченных ежемесячных платежа, статья 837 дает владельцу право напрямую потребовать расторжения договора и инициировать соответствующие судебные действия. Если владелец хочет вернуть недвижимость досрочно: Наличие права собственности не дает владельцу права расторгнуть договор досрочно «просто так». В договорах с фиксированным сроком аренды арендодатель обязан соблюдать оговоренный срок, за исключением случаев серьезного нарушения со стороны арендатора. Если арендатор желает расторгнуть договор досрочно: автоматического права на расторжение без штрафных санкций не существует. Размер штрафа зависит от условий договора. Тем не менее, если штрафная санкция является несоразмерной, статья 459 предоставляет судье право уменьшить размер штрафа, если он явно превышает разумные пределы. 5 ПУНКТОВ, НА КОТОРЫЕ СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ. Прежде чем поставить свою подпись на договоре аренды, убедитесь в следующем: «Моя главная рекомендация — не довольствоваться просто подписанным договором, а добиваться того, чтобы он был чётким, сбалансированным и хорошо оформленным. При возникновении любых сомнений нужно задаться вопросом, соответствует ли данное положение принципу добросовестности в договорных отношениях и требованиям закона, а не просто тому, подписано ли оно», — заключает адвокат Мария Хосе Охеда Аргуэльо, партнер-владелец юридической фирмы Casanova Asoc.