Где в Лиме покупают больше всего жилья? Продажи выросли на 25 % по состоянию на июль

Рынок нового жилья в столичной области Лимы и Каллао продолжает расти, что приводит к изменению географии спроса. Согласно данным Конфедерации застройщиков Перу (CODIP), с января по июль 2026 года было продано 17 871 объект, что на 25,4 % больше, чем 14 246 объектов, реализованных за тот же период прошлого года. Этот результат обусловлен не только увеличением числа покупателей. Значительная часть этого роста происходит за пределами районов, традиционно ассоциирующихся с рынком недвижимости Лимы. В первом полугодии наибольший процентный рост был зафиксирован в Северной Лиме, в то время как Каллао, Восточная Лима и Южная Лима также демонстрировали высокие темпы роста. Это формирует рынок, отличающийся от рынка предыдущих лет: хотя в «Современной Лиме» по-прежнему сосредоточено наибольшее количество сделок, доля других районов растёт, поскольку покупатели ищут альтернативные варианты жилья с характеристиками и ценами, которые лучше соответствуют их возможностям. Северная Лима лидирует по темпам роста. Данные, накопленные по состоянию на июнь, наиболее наглядно показывают, где произошли изменения. В Северной Лиме количество проданных жилых объектов выросло с 448 в первом полугодии 2025 года до 759 за тот же период 2026 года, что составляет рост на 69 %. В Каллао рост составил 53 %, а в Южной и Восточной Лиме объем продаж увеличился на 50 % в каждом районе. Рынок «Лима-Центро» вырос на 19 %, а рынок «Лима-Топ», где сосредоточена часть наиболее дорогого предложения, — на 14 %. Однако с точки зрения объема продаж лидирует «Лима-Модерна». За первые шесть месяцев года в этом секторе было продано 6 294 жилых объекта, что превышает показатели других районов столицы. Разница между процентным ростом и объемом продаж значительна. Развивающиеся районы могут демонстрировать гораздо более значительный рост, поскольку их исходная база меньше, но их динамика показывает, что спрос не сосредоточен исключительно в районах с традиционно высокой активностью на рынке недвижимости. Почти 9 из 10 покупок совершаются до сдачи объекта в эксплуатацию. Еще одно важное изменение касается момента, когда покупатели принимают решение о приобретении жилья. В июле примерно 87 % проданных объектов приходилось на проекты, которые ещё не были завершены: 35 % сделок составили квартиры, приобретённые на стадии проектирования, а 52 % — объекты, находящиеся в стадии строительства. Лишь 14 % продаж пришлось на жилье, готовое к немедленной сдаче. Состав практически не изменился по сравнению с июнем, когда покупки по чертежам и на стадии строительства составляли 86 % от общего объема. Эта динамика также соответствует структуре предложения. По состоянию на конец июля 54 % доступного жилья находилось на стадии проектирования, а ещё 40 % — в стадии строительства. Лишь 6 % приходилось на объекты, готовые к сдаче. Для покупателей участие в проекте на самых ранних этапах может означать возможность приобрести недвижимость по более низкой цене по сравнению с той, которую она будет иметь по мере продвижения строительства или по его завершении. Ана Сесилия Гальвес, генеральный директор CODIP, отметила, что эта разница помогает объяснить концентрацию спроса на проекты на стадии проектирования и строительства. Однако эта тенденция также свидетельствует об одной особенности рынка: покупатель готов подождать сдачи жилья, если найдет вариант, который лучше соответствует его бюджету. Бонусы и CTS? Какой тип квартиры вы ищете? Спрос также сосредоточен на определенных типах квартир. В период с января по июль квартиры с двумя спальнями составили 39,4 % продаж, а с тремя спальнями — 39 %. В совокупности на эти два варианта пришлось около восьми из десяти сделок. Формат «флэт» явно доминировал, набрав 68 % предпочтений, в то время как на дуплексы пришлось 19 %. Профиль выбора также показывает, что покупатель ориентируется не только на цену. Согласно исследованию CODIP, планировка квартиры была наиболее часто упоминаемым фактором при выборе недвижимости — 73 % респондентов указали на этот критерий. Далее следовали цена (71 %) и расположение (63 %). Эти данные помогают понять, почему предложение компактных квартир и проектов, расположенных в районах с удобным транспортным сообщением с различными частями города, завоевало все большее место на рынке. На рынке появилось больше жилья, но оно также продается быстрее. Рост продаж происходит одновременно с расширением предложения. В первом полугодии среднее количество доступных объектов недвижимости достигло 58 768 единиц, что на 12 % больше, чем годом ранее. В то же время ежемесячный показатель поглощения — который измеряет скорость реализации доступного жилья — вырос с 3,9 % до 4,4 %. То есть увеличение предложения не сопровождалось соразмерным накоплением непроданного жилья. Рынок пополняется новыми проектами, в то время как спрос поглощает все большее количество объектов. Также незначительно увеличилось количество действующих компаний и проектов. В период с января по июнь в проекте приняли участие 262 риэлторские компании, и было зарегистрировано 1 135 проектов, по сравнению с 260 компаниями и 1 096 проектами за тот же период 2025 года. Кроме того, темпы продаж сократили предполагаемый срок распродажи имеющихся запасов до 25 месяцев, что ниже среднего показателя в 27 месяцев, наблюдавшегося в течение последних пяти лет. Однако это приводит к сокращению ресурсов, выделяемых на здравоохранение, безопасность и санитарию. Что стимулирует покупки? Поведение рынка обусловлено улучшением условий финансирования по сравнению с предыдущими годами и восстановлением активности на рынке недвижимости. В первом полугодии рынок уже продемонстрировал рост на 26 %: было продано 15 477 жилых объектов по сравнению с 12 308 в период с января по июнь 2025 года. Ипотечное кредитование, однако, по-прежнему остается определяющим фактором для покупателей. Анализ рынка недвижимости, опубликованный в июле, показал, что ипотечные ставки ниже уровней предыдущих лет, хотя стоимость ежемесячного платежа по-прежнему остается одним из главных препятствий для семей со средним доходом. Поэтому рост продаж не означает, что покупка жилья стала доступной для всех семей. Спрос адаптируется: покупатели ищут квартиры определённой площади, уделяют приоритетное внимание планировке и сравнивают местоположения, при этом всё большая доля из них предпочитает приобретать жильё ещё на этапе строительства. С 17 871 проданными квартирами по состоянию на июль рынок Лимы, по всей видимости, завершит 2026 год с показателями активности, превышающими прошлогодние. Главный признак, помимо роста на 25,4 %, заключается в том, что экспансия больше не сосредоточена исключительно на традиционных рынках недвижимости: Северная Лима, Кальяо, Восточная Лима и Южная Лима набирают обороты и показывают, в каком направлении смещается часть спроса на новое жилье.