Перуанский рынок недвижимости растет, но еще далек от бразильской модели: «Они продают за три дня то, что здесь занимает шесть месяцев».

Согласно последнему отчету Конфедерации перуанских застройщиков (CODIP), в первой половине 2025 года рынок недвижимости в столице Лимы вырос на 25%, а ежемесячный объем поглощения увеличился с 4% до 4,5%. Однако эта динамика все еще далека от уровня, необходимого для ликвидации дефицита жилья в стране, который составляет около двух миллионов домов: "Чтобы ликвидировать этот дефицит за десять лет, нам придется строить около 200 000 домов в год. Сегодня мы едва достигаем 45 000. Другими словами, мы покрываем только 22% от необходимого«, - предупредила Ана Сесилия Гальвес, генеральный директор CODIP, во время презентации полугодового отчета. Бразилия: зеркало структурных реформ, В то время как Перу остается привязанным к традиционным схемам предварительных продаж и краткосрочным субсидиям, соседние рынки, такие как Бразилия, изменили модель доступа к жилью благодаря инновациям в области маркетинга, финансирования и структуры цен. »Там предварительные продажи длятся три дня. У нас это занимает шесть месяцев, потому что все зависит от застройщика", - объясняет Гальвес. В Бразилии крупные продавцы недвижимости - больше, чем сами застройщики, - собирают сотни проектов на масштабных ярмарках. За несколько дней они продают более 65 процентов от первоначального объема, а затем оставляют застройщику все остальное, что, хотя еще не подписано, позволяет ему активировать кредитные линии и начать работу с гарантированным потоком. В Перу, напротив, каждый проект зависит от собственного ритма предпродаж, чтобы обеспечить финансирование. Как же они продаются так быстро? Отчасти секрет кроется в формате продукта. В Бразилии модель «по отделке» позволяет продавать дома по более доступным ценам, поскольку покупатель сам выбирает, какую кухню, ванную или пол установить, и делает это в своем собственном темпе и бюджете. "Это похоже на выбор комбо. Вы знаете, услугами какого поставщика пользоваться, сколько это стоит, и сами решаете, когда двигаться дальше. Это также снижает стоимость входного билета", - говорит Гальвес. Еще одно отличие заключается в том, что как отпускные цены, так и стоимость строительства индексируются с учетом инфляции. "Это защищает маржу и снижает финансовый риск. В Перу такого нет. Здесь цена заморожена с самого начала, а перерасход средств берет на себя застройщик", - говорит он.,Лима продает больше, но страдает от структурных узких мест,Несмотря на свои ограничения, Метрополитен Лимы демонстрирует признаки здоровья: коэффициент поглощения (продажи запасов) достиг 4,5%, что выше среднего исторического показателя в 3,8%. При этом 68% продаж приходится на дома в диапазоне от S68 000 до S488 000, что подтверждает, что спрос на жилье по цене SIV продолжает лидировать на рынке. Проблема, по словам Гальвеса, заключается в том, что именно этот сегмент больше всего страдает от отсутствия стабильных субсидий и слабости базовой инфраструктуры. "В Карабайльо есть проекты, которые уже 15 лет реализуются компанией Sedapal, но до сих пор не имеют воды. У них до сих пор есть цистерны. Текущие запасы жилья сосредоточены в Лима Модерна, Лима Норте, Лима Центро и Лима Сур. На долю Lima Top приходится всего 3,3% продаж жилья в ценовом диапазоне VIS. Тем не менее, сезонные особенности рынка предсказуемы: июнь и январь - месяцы низкого спроса, а пик приходится на бонусы, ярмарки недвижимости или начало учебного года. Ключевые реформы: субсидии, кредитование и информация, В отчете CODIP также ясно говорится, что сектору нужна предсказуемость. "В других странах региона, таких как Колумбия и Бразилия, субсидии планируются на 30 лет. Здесь же они определяются по годам. Застройщик не может планировать, если он не знает, будут ли в следующем году облигации«, - говорит Гальвес, который предлагает улучшить систему субсидий, развивать вторичный ипотечный рынок и предоставлять открытые данные о поглощении и спросе, чтобы больше участников могли работать с меньшими рисками. И хотя сравнение с Бразилией может показаться далеким, Гальвес категоричен: »Речь идет не о копировании модели. Речь идет о том, чтобы понять, что там они создали экосистему, где застройщик не одинок, где у банка есть четкие правила, где у покупателя больше возможностей. Здесь нам этого пока не хватает". На долю Lima Top, Lima Moderna и Lima Centro сейчас приходится 87% предложения недвижимости. В отличие от Lima Periferias, на которые приходится вся разница. Причина? Земли не хватает или она слишком дорога. А там, где есть дешевая земля, например, в южной части Лимы, нет базовых услуг или правила не были обновлены, чтобы позволить большую высоту, что делает взаимосвязь между землей и строительством жилья более дорогой: "Сегодня все труднее получить землю по хорошей цене в районах с услугами. Единственный способ снизить стоимость - это увеличить высоту, а это разрешено не во всех районах«, - объясняет CODIP, - »Кроме того, когда разрешено увеличить высоту - как в случае с проектами VIS - существуют требования, такие как продажа не менее 50% единиц жилья бездомным семьям, субсидированное финансирование и требования к доходу". Стоимость строительства в Лиме будет оставаться высокой до тех пор, пока цены на землю не снизятся и не появятся новые участки с услугами. Представители сектора признают, что предпринимаются усилия по повторному выставлению на аукцион государственных земель, но предупреждают, что если это не будет сделано в широких масштабах, дефицит жилья будет продолжать расти: "Дешевое жилье - это не волшебство. Если земля дорогая, то и дом будет дорогим". А если вдобавок к этому нет ни сервиса, ни четких правил, то строится только неформат«, - заключает представитель гильдии. Помимо цены, есть три ключевых признака, которые должен проверить каждый покупатель, прежде чем брать на себя обязательства: »Опыт застройщика: не все 28-этажные проекты строятся компаниями, которые знают, как строить в таком масштабе". "Если застройщик строил только трехэтажные здания, не покупайте. Он берет на себя риск, который вы не можете оценить", - предупреждает Эспантосо. Банковская поддержка: Проект, финансируемый банком, уже прошел процесс технической, юридической и коммерческой проверки. "Если за ним стоит банк, покупайте. Потому что если застройщик не справляется, банк прекращает проект". Ответственная задолженность: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать одной трети вашего ежемесячного дохода. Превышение этого порога создает риск чрезмерной задолженности и ограничивает вашу способность покрывать другие необходимые расходы, такие как питание, транспорт или здоровье.