Ипотечное кредитование на подъеме: снижение ставок стимулирует покупку жилья, как различаются цены по районам?

В условиях, характеризующихся одним из самых низких уровней инфляции в мире (1,8%) и постепенным снижением базовой процентной ставки (4,75% в январе), влияние ипотечных кредитов становится все более очевидным. По данным Центрального резервного банка Перу (BCRP), в конце 2024 года объем кредитов, выданных на покупку жилья, вырос на 5%, достигнув общего баланса в 70 195 миллионов американских долларов. В 2023 году рост составил 5,4 % с суммой 66 890 млн. американских долларов, а в 2022 году он достиг пика в 8,0 % с суммой 57 864 млн. американских долларов. Тенденция очевидна: «Ипотечное кредитование постепенно и неуклонно растет из года в год. Когда разразилась пандемия, первым сектором, который восстановился через три месяца, было строительство и, соответственно, ипотечное кредитование», - рассказал газете La República экономист Артуро Гарсия. Нечто подобное произошло и в 2023 году. Рецессия затронула все отрасли, но строительство - одна из тех, в которых наблюдался наибольший устойчивый рост в рамках системы финансового кредитования. Значительную долю в нем составляют кредиты фонда Mivivienda. В нашей стране существует дефицит собственного жилья, и благодаря легкости кредитования в последние годы, а также экономической стабильности страны, сегмент ипотечного кредитования стабильно растет», - говорит эксперт. Согласно предварительным данным Перуанской ассоциации компаний по недвижимости (ASEI), которые оказались в распоряжении этой газеты, в конце 2024 года продажи квартир в Лиме выросли на 30% по сравнению с предыдущим годом, увеличившись с 16 502 до 21 467 единиц жилья. 1 069 проектов недвижимости находятся в стадии реализации. Фото: Carlos Contreras Urpi LR,С другой стороны, среднемесячный показатель поглощения - показатель, который показывает, насколько быстро рынок «покупает» доступное жилье - вырос с 2,4% до 2,8%, на четыре процентных пункта выше, что свидетельствует о более высоком спросе и более активном рынке. В июле 2020 года, в разгар пандемии, темпы роста ипотечного кредитования составляли 8 %, что «выше нормального уровня, так как происходила реактивация», подчеркнул Гарсия; однако он заявил, что естественные темпы роста этого сегмента должны составлять от 4 до 5 %, то есть оставаться стабильными. Другие сегменты кредитования, такие как компании, малый и средний бизнес и потребительские кредиты, выросли не так сильно, как ипотечный сегмент», - сказал он, добавив, что это сегмент с более низким уровнем риска, поскольку последнее, за что человек перестает платить, - это его дом, опасаясь его конфискации. Именно поэтому он отличается лучшей платежеспособностью и более низким уровнем просрочки». Эксперты считают, что размещение ипотечных кредитов будет продолжать расти по четырем причинам: дефицит собственного жилья, легкость получения кредитов благодаря стабильности экономики, сильная валюта и инфляция в целевом диапазоне. С другой стороны, Джованни Гарсия, независимый аналитик рынка недвижимости, оценивает эти данные более осторожно, отмечая, что, «хотя количество кредитов выросло, отражение доходов от продаж на рынках жилья первого использования по-прежнему свидетельствует лишь о подъеме 2024 года по сравнению с падением 2023 года». Ана Сесилия Гальвес, генеральный директор ASEI, отметила, что показатели ипотечного кредитования в 2024 году являются результатом улучшения экономических и трудовых условий. «Этот контекст в сочетании с тенденцией к снижению процентных ставок создал более благоприятные условия для приобретения жилья, стимулируя сектор недвижимости», - сказала она. Артуро Гарсия считает, что перспективы размещения жилья растут. «Это хорошие темпы роста, и они должны сохраняться», - сказал он. Ла-Виктория, Сан-Хуан-де-Мирафлорес и Линсе - районы, в которых наблюдается наибольший рост цен на недвижимость. Фото: Carlos Contreras Urpi LR ,Поскольку инфляция замедляется с 2023 года, а BCRP снижает учетную ставку, это уже отразилось на сегменте ипотечного кредитования. Другими словами, «больше людей могут позволить себе выплачивать взносы по кредиту». Именно поэтому он считает, что для людей, желающих получить ипотечный кредит, это идеальный сценарий, и не стоит ждать снижения ставки, учитывая такие факторы, как кредитоспособность, стабильность доходов и поиск подходящего жилья. Если процентная ставка продолжит снижаться, то другой банк сможет купить долг по этой более низкой ставке», - сказал он. »Если проанализировать историю последних двух лет ориентировочной ставки BCRP, которая регулирует кредиты, предлагаемые банками, то она была снижена с 7,75 до 4,75, то есть на три процентных пункта, «В январе 2023 года, когда ориентировочная процентная ставка составляла 7,7%, ставка по ипотеке была близка к 10% (см. таблицу 2). В середине 2024 года, при более выраженном снижении базовой ставки до 5,2 %, кредиты на покупку жилья упали до 8,4 %. На сегодняшний день, по данным за январь, она составляет 8,2 %. Согласно последнему индексу рынка недвижимости Urbania, цена квадратного метра в Лиме составляет S 6 744 (см. таблицу 1), что предполагает ежегодный рост на 1,5 % к концу 2024 года. Таким образом, чтобы приобрести квартиру в столице площадью 60 квадратных метров, с двумя спальнями и парковочным местом, необходимо заплатить около S 418 649. С другой стороны, если требуется больше места, то квартира площадью 100 м2 с тремя спальнями и парковочным местом стоит S 651 005. За последний год больше всего подорожали такие районы, как Ла-Виктория, Сан-Хуан-де-Мирафлорес, Линсе, Серкадо-де-Лима, Чоррильос, Магдалена-дель-Мар и Сан-Мигель. Самые дорогие квадратные метры находятся в Барранко, за ним следуют Сан-Исидро, Мирафлорес, Линсе, Сан-Борха, Хесус Мария и Сурко. Напротив, самые дешевые расположены в пригородах, таких как Ате Витарте, Беллависта, Ла Перла, Сан-Хуан-де-Мирафлорес, Лос-Оливос, Кальяо и Сан-Мартин-де-Поррес. Однако при приобретении недвижимости следует анализировать факторы, выходящие за рамки цены. По этой причине Синтия Пасаче подчеркивает важность того, чтобы агентство недвижимости было сертифицировано; другими словами, чтобы оно имело хорошие показатели в области коммерческого управления, доставки, послепродажного обслуживания, квартиры или продукта, проекта и общих зон. Из 200 агентств недвижимости мы оценили 41. Из них 21 сертифицирован, то есть только 50% имеют проходной балл», - заключил он. Кредит Mivivienda позволяет финансировать покупку готовой, строящейся или проектной недвижимости стоимостью от S 67 400 до S 355 100. Согласно данным, проанализированным этой газетой, Фонд Mivivienda сообщил, что на конец 2024 года было выдано 9 347 кредитов на общую сумму S 1 697 млн, Это стало возможным благодаря программе Bono del Buen Pagador, которая представляет собой экономическую субсидию, предоставляемую государством физическим лицам, что позволяет увеличить первоначальный взнос и получить меньший кредит. Например, при покупке жилья стоимостью более S100 000 человек может получить бонус в размере до S25 800. «Эти знаки поддержки сектора укрепляют стремление к сокращению социальных разрывов и обеспечению доступа к качественному жилью для большего числа семей», - заявили в ASEI,