Codip: «Мы планируем построить 1,2 миллиона домов за пять лет; спрос со стороны секторов C и D очень высок».

В беседе с La República президент Конфедерации девелоперов Перу (CODIP) Хосе Эспантосо предупреждает, что сектор недвижимости столкнется с сокращением субсидий, в результате чего половина семей, которые планировали приобрести жилье в следующем году, останутся без него. Он считает, что стране необходимо бороться с незаконной торговлей землей, из-за которой тысячи семей вынуждены жить в неформальных условиях, и что следующее правительство должно поставить перед собой цель построить 1,2 миллиона домов. Он отмечает, что наибольший спрос сосредоточен в секторах C и D, где срочно необходима более агрессивная государственная политика по расширению официального предложения. Сокращение субсидий — Вы сказали, что министр жилищного строительства Сифуэнтес продемонстрировал большую открытость по отношению к сектору. Какие конкретные планы он принял в отношении профсоюза? Сектор недвижимости является вторым по значимости в рамках официальных частных инвестиций после горнодобывающей промышленности, имея почти такой же вес и обеспечивая работой 280 000 перуанцев. К сожалению, бюджет субсидий на 2026 год сокращен вдвое. Раньше он составлял 2 миллиарда солей, а теперь будет 1 миллиард. Это затронет половину семей, которые больше не смогут получать субсидии, и повлияет на предсказуемость сектора, что является ключевым моментом, поскольку инвестиции являются долгосрочными. Министр отнесся к этому вопросу с открытостью. Мы договорились работать с министром экономики над переориентацией бюджета. Предоставление жилья снижает бедность в трех измерениях: водоснабжение и санитария, образование и здравоохранение. — Сколько домов будет продано в 2025 году и каково предложение? С точки зрения динамики, мы ожидаем, что 2025 год будет очень хорошим, с ростом продаж примерно на 20% (что эквивалентно 25 000 домов) и предложением в 40 000 (единиц, доступных на рынке). Мы считаем, что в 2026 году рост продолжится. Хосе Эспантосо, президент Конфедерации девелоперов Перу (CODIP). Фото: Марко Котрина. — С учетом переходного правительства, считаете ли вы, что могут быть приняты меры, которые повлияют на доступ к жилью? Я вынес из встречи с президентом Джери и министрами, что у них очень четкие цели. Они занимаются вопросом безопасности, который также влияет на сектор недвижимости через строительство. И они хотят заложить основу для экономического роста. Мы представили тактические предложения на эти семь месяцев, такие как решение вопроса субсидий. Бюджет не должен быть меньше 2 или 2,5 миллиардов солей, и необходимо стимулировать строительство жилья для сдачи в аренду. В таких странах, как Чили, Колумбия или Мексика, существует 400 проектов жилищного строительства, предназначенных для сдачи в аренду. И там появятся, например, субсидии на аренду для молодежи. Нам нужны четкие правила, налоговые льготы и возобновление ранее разработанных предложений. Сегодня в Перу всего 12 зданий, которые работают по принципу аренды. «Еще один пункт долга позволил бы профинансировать 1 миллион 200 тысяч жилых домов». То, что мы будем требовать от следующего правительства, начиная с июля 2026 года, — это включить в свои планы цель, которую мы подготовили в CODIP: построить 1 миллион 200 тысяч жилых домов за пять лет. Это число, которое страна должна достичь. Наш план подробно описывает, как стимулировать как предложение, так и спрос в секторе недвижимости, и включает в себя диагностику, дефицит жилья и необходимые решения для его устранения. Мы будем вести переговоры со всеми политическими партиями. — Почему провалилась программа «Bono Renta Joven»? Не хватало предложения. Чтобы люди воспользовались этой программой, должно быть официальное предложение с налоговыми льготами. Мы предложили два постановления в отношении НДС и дохода. Сегодня налог не взимается, потому что практически нет зданий, сдаваемых в аренду. С помощью льгот за пять лет может появиться 200 или 300 зданий, и государство будет собирать больше налогов. — Официальное производство достигает 40 000 домов в год. Почему частный сектор не смог увеличить предложение? Нам нужен исполнительный совет с участием Министерства экономики, Министерства внутренних дел и других заинтересованных сторон. Например, мы просим создать разведывательное подразделение для борьбы с незаконной торговлей землей, которая сегодня выигрывает битву и вынуждает семьи жить в неформальном жилье, где они платят в шесть раз больше за воду, вдвое больше за безопасность и транспорт, а также страдают от болезней. Все эти деньги должны быть направлены на строительство официального жилья. Нам также нужен закон о финансировании жилищного строительства, который обеспечил бы предсказуемость субсидий на 10 лет. Перу имеет возможность увеличить уровень задолженности с 30% до 31% ВВП, что позволило бы профинансировать строительство 1,2 млн домов. Это эквивалентно 14 миллиардам солей. — Почему программа «Свой дом» потеряла привлекательность? Из-за отсутствия субсидий и, с точки зрения потребителя, из-за отсутствия государственного гарантийного фонда для обеспечения кредитов по программе. Это позволило бы банкам финансировать неформальных работников. Кроме того, бюрократические процедуры бесконечны. Мы работаем над новыми правилами, чтобы сделать программу более привлекательной для большего числа застройщиков. — Как вы оцениваете динамику цен на квартиры? Цены оставались стабильными в 2025 году, и мы ожидаем того же в 2026 году. Инфляция низкая, ипотечные ставки должны снизиться после сокращения ФРС (Федеральной резервной системы), а формальная занятость растет. Это положительные факторы. — Как должна выглядеть реформа управления городскими землями? Мы считаем, что государство должно быть промоутером пригодных для застройки земель. С помощью Управления по надзору за недвижимостью можно сделать многое. Закон уже наделяет Фонд Mivivienda полномочиями быть государственным оператором земельных ресурсов. Мы также считаем, что необходимо пересмотреть модель санитарии. EPS не работают. Получение разрешений может занять два года, что сдерживает инвестиции. В Колумбии и Чили существуют смешанные системы водоснабжения; Перу следует двигаться в этом направлении. Кроме того, Sedapal не сообщает о своих инвестиционных планах, что мешает ориентировать частные инвестиции. Мы должны перестать поощрять самовольные застройки и торговлю земельными участками. Cofopri следует ликвидировать, и необходимо принять окончательное решение. Южная Лима становится центром социального жилья. — Какие регионы демонстрируют динамизм, а какие отстают по сравнению с Лимой? Что касается Лимы, то интересный рынок наблюдается в Ате-Витарте. В северной части Лимы больше проектов в Карабальо и Индепенденсии. В южной части Лимы интересный центр наблюдается в Чоррильосе, где реализуется достаточно проектов социального жилья (VIS). В регионах деятельность VIS наблюдается в Пиуре, Чиклайо, Кахамарке, Трухильо, Арекипе, Куско и Ике. Остальные регионы требуют больше проектов. Спрос существует по всей стране. — Напряженность вокруг VIS в таких районах, как Мирафлорес или Сан-Исидро, рассеялась? Да. Конституционный суд четко определил полномочия Министерства жилищного строительства в области законодательного регулирования технических условий жилья. Провинциальные муниципалитеты, а не районные, такие как Мирафлорес и Сан-Исидро, принимают решения об объединении и высоте зданий. Постановление 23.6.1 действует сегодня и соблюдается риэлторами. — Постановление установило ограничение на минимальный размер... Мы всегда были против этого, потому что это идет вразрез с мировой тенденцией. Правила установили 35 квадратных метров для Techo Propio и 40 квадратных метров для многоквартирных домов. Проблема заключается в том, что были отменены выплаты по проектам, одобренным до введения правил, что повлияло на семьи и банки. Мы ведем переговоры с министерством о внесении изменений в директиву, которая гласит, что Cofide и Fondo Mi Vivienda не будут больше поддерживать эти квартиры площадью 40 квадратных метров. — Каковы ваши прогнозы для рынка недвижимости на 2026 год? Мы считаем, что рост будет продолжаться, не на уровне 20%, но на здоровом уровне от 5% до 10%, и это хорошо. Есть ключевая переменная, такая как ежемесячное поглощение, которое составляет 4%, что указывает на здоровый рынок. Мы уверены, что макроэкономические переменные будут сопутствовать этому. — Как вы оцениваете спрос в секторах C и D? Спрос очень высокий. Здесь наблюдается большой количественный дефицит. Мы должны иметь государственную политику, стимулирующую спрос и предложение. Например, в районах, где частный сектор не работает из-за отсутствия спроса, нужно действовать более агрессивно, например, отменить часть подоходного налога, чтобы стимулировать строительство в таких районах, как Хунин или Аякучо. Регионы могли бы использовать свои канонические бонусы для финансирования бонусов Techo Propio. Это способ стимулирования спроса, но с помощью налоговых льгот застройщики могли бы сделать ставку на эти площади.