Кальяо и Сан-Луис задают тон на рынке недвижимости Лимы

Рынок недвижимости Лимы не только продолжает жить, но и уверенно развивается. Несмотря на политическую неопределенность, которая начинает ощущаться в связи с выборами 2026 года, сектор завершил третий квартал с показателями, подтверждающими его устойчивость. Согласно отчету Конфедерации девелоперов Перу (CODIP), средний уровень поглощения вырос до 4,3% по сравнению с 4,1% за тот же период 2024 года, а объем продаж к сентябрю составил почти 19 000 единиц, с оптимистичным прогнозом на конец года. Однако это далеко от бразильской модели: «Там за три дня продают то, что здесь продается за шесть месяцев», — пояснила Ана Сесилия Гальвес, генеральный директор CODIP. «Но это не значит, что следующий год будет бумом. Это будет год выборов, и все предприятия будут более осторожно принимать решения», – предупредил он. Больше продаж, меньше запасов для немедленной доставки. Цифры подтверждают, что рынок поддерживает темпы продаж выше 2000 единиц в месяц в среднем, с общим запасом около 50 000 домов, что эквивалентно 22 месяцам доступных запасов, что ниже исторического среднего показателя в 26 месяцев. Предложение с немедленной доставкой по-прежнему невелико — менее 10 % от общего объема, — в то время как проекты на стадии проектирования и строительства составляют большую часть предложения, что является явным признаком доверия перуанских покупателей в долгосрочной перспективе. Ежемесячно продается около 4,3% от общего количества доступных домов в Лиме. Общая стоимость продаж выросла на 22%, в то время как количество предлагаемых единиц увеличилось на 16%, что свидетельствует о переходе к более компактным и эффективным домам с более высокой стоимостью за квадратный метр. Гальвес уточнил, что рост цен в столичном регионе Лимы за последние два года составил всего 1,5%, что даже ниже совокупной инфляции, что свидетельствует о стабильности, редкой для этого региона. Кальяо и Сан-Луис демонстрируют контрасты. Отчет CODIP также показывает явные различия между районами Лимы. В Сан-Луисе, например, темпы продаж сократились вдвое — с 5,4% до 1,4% — из-за появления проектов с более высокими ценами, которые сместили спрос в сегмент покупателей, более чувствительных к средней стоимости. Случай Каллао отличается: его индекс поглощения упал с 7% до 2,3%, но не из-за отсутствия спроса, а из-за увеличения запасов, которые увеличились в пять раз. Провинция Кальяо увеличила предложение жилья. «Темпы продаж в Кальяо остаются неизменными; изменилась база предложения, которая выросла за счет двух новых крупномасштабных проектов, одного от Imagina и другого от Cosapi», — пояснила Гальвес. Руководительница напомнила, что Каллао и Пиура — единственные регионы страны, в которых действуют местные постановления о социальном жилье (VIS), разработанные в сотрудничестве с Министерством жилищного строительства. «Это дает им нормативное преимущество перед другими муниципалитетами, где VIS по-прежнему находится в состоянии паралича с момента вынесения решения Конституционного суда», — добавила она. Структурный дефицит и отсутствие жилищной политики. Менеджер CODIP напомнила, что дефицит жилья в стране достигает 1,9 миллиона единиц, из которых 600 000 приходятся на семьи, не имеющие жилья, и 1,3 миллиона — на семьи, которым необходимо улучшить свои нынешние условия проживания. Чтобы ликвидировать этот дефицит за десятилетие, пояснила она, страна должна строить не менее 190 000 домов в год, но в настоящее время предложение едва достигает 50 000 единиц: «Мы производим гораздо меньше, чем необходимо. Без долгосрочной жилищной политики эту проблему решить невозможно». Отсутствие стабильной стратегии вызывает беспокойство в секторе. «Субсидии на жилье утверждаются ежегодно. Как застройщик может инвестировать в проект по строительству 2000 домов, если он не знает, будет ли субсидия продолжена в следующем году?», — задается вопросом Гальвес, вспоминая недавние эпизоды, когда Фонд Mivivienda остался без средств, что привело к остановке выплат по ипотечным кредитам и повлияло на продажи. Риск 5-го диапазона и ограничения на социальное жилье. Одним из наиболее критических моментов, по мнению CODIP, является отмена 5-го диапазона социального жилья (VIS), что лишит треть рынка кредитного покрытия и налоговых льгот. «Это приведет к повышению процентных ставок, поскольку банки будут воспринимать более высокий риск. Меньше людей смогут покупать жилье, и в то же время сократятся налоговые поступления, которые финансируют субсидии. Это замкнутый круг, который может повлиять на всю цепочку», – предупредил Гальвес. Он также выразил обеспокоенность введением ограничения в 40 м² для жилья VIS, что, по его словам, «противоречит принципам свободного рынка и исключает сектор с высоким спросом». Макроэкономическая ситуация и обменный курс На макроэкономическом уровне Гальвес подчеркнул, что страна сохраняет прочные фундаментальные показатели: инфляция в 2025 году составит менее 2%, а ВВП вырастет более чем на 3% благодаря увеличению объема промышленного экспорта и импорта. «Индекс делового оптимизма остается на прежнем уровне, и что наиболее важно, сегодня у нас есть более значительная масса людей, имеющих официальную работу. Сегодня у нас больше работников с официальной занятостью, чем два года назад, и это расширяет базу доступа к ипотечному кредитованию», — подчеркнул он. Что касается международной ситуации, он отметил, что недавнее снижение ставок Федеральной резервной системы (ФРС) и стабильность Центрального резервного банка Перу (BCRP) поддерживают низкую стоимость кредитов как в солях, так и в долларах. «Сегодня местная базовая ставка соответствует ставке ФРС. Если США продолжат снижать ставки, то, вероятно, BCR также пойдет на этот шаг. Это благоприятно сказывается на ипотечном кредитовании и поддерживает спрос на жилье», — заявил он. Профиль покупателя и смена поколений. Рынок также претерпевает изменения. Средний покупатель стал моложе, его платежеспособность снизилась, но он заинтересован в обретении независимости. В связи с этим риэлторские агентства адаптировались, предлагая жилье площадью от 50 до 70 м², в основном с двумя и тремя спальнями, которые по-прежнему пользуются наибольшим спросом, хотя квартиры с одной спальней уже составляют 22% продаж. Перспектива на 2026 год. С ростом продаж, стабильными ценами и устойчивым спросом перуанский рынок недвижимости вступает в конец года с сочетанием уверенности и осторожности. «У нас есть положительные основания, но 2026 год будет выборами, а это всегда сдерживает инвестиции. Задача состоит в том, чтобы сохранить стабильность и чтобы государство дало четкие сигналы о продолжении своей жилищной политики», — заключил Гальвес.