Ixou, компания, которая делает ставку на инновации в архитектуре в Уругвае и планирует инвестировать более 250 миллионов долларов США

Николас Зучовицки, соучредитель и директор Ixou, родился в Буэнос-Айресе, является экономистом и имеет степень магистра прикладной экономики, обе степени получены в Университете Сан-Андрес. В свои 35 лет он вместе с Ариэлем Даяном возглавляет компанию по развитию недвижимости, чья концепция заключается в инновационных «необычных» проектах, для реализации которых привлекаются лучшие архитектурные бюро мира. Имея в портфеле 20 проектов — завершенных, находящихся в стадии разработки и готовящихся к запуску — все в Монтевидео, он управляет инвестиционным планом на сумму 250 миллионов долларов США. Анализируя возможность выхода на рынки других стран, он уверяет, что будет продолжать делать ставку на Уругвай. Он женат, имеет двух дочерей и делит свое время между Аргентиной и Уругваем. В свободное время он любит заниматься спортом, проводить время с семьей и путешествовать, что он определяет как «источник вдохновения». —Вы аргентинец и экономист, но начали свой бизнес в сфере недвижимости в Уругвае. Как вы выбрали этот путь? Я происхожу из семьи, занимающейся гостиничным бизнесом в Аргентине и Уругвае, где я многому научился о добавочной стоимости услуги или проекта. Я начал заниматься этим, потому что меня всегда очень интересовали любые формы художественного самовыражения, а путешествуя, я обнаружил, что моей страстью являются знаковые здания, знакомство с дизайном каждой страны. Например, мне всегда нравилось сидеть и читать книгу в красивом здании, в красивой библиотеке. Тогда я начал понимать, что меня привлекали пространства, постройки, то место художественного выражения архитектуры, которое определяло характер города. Кроме того, как экономист я стал специализироваться на понимании того, что люди не являются исключительно рациональными агентами, как утверждает классическая экономика, которая максимизирует прибыль, но что существует важный психологический компонент, а именно воспринимаемая ценность, которую каждый придает каждому опыту. Потом мне посчастливилось познакомиться с Ариэлем Даяном, моим партнером, с которым у меня сходство в философии компании. —В чем заключается эта философия? Она происходит от этимологии слова Ixou, которое происходит от термина чаруа «ijou», что означает «глаза». То есть это видение. И в компании единственное, что является бесспорным и не подлежит обсуждению, — это видение добавления стоимости с помощью архитектуры. Мы работаем в отрасли, где бум больших данных и статистики привел к тому, что ее деятельность сводится к анализу стоимости недвижимости. Пространства, в которых мы живем, принимаем друзей, воспитываем детей или работаем, рассматриваются с той же статистической точки зрения, что и литр бензина. Они стали товаром. Наша философия — уйти от этой дискуссии. Мы предлагаем опыт, дом для семьи. Мы строим с добавленной стоимостью, с большим комфортом, устойчивостью, освещением, распределением, качеством материалов и удобствами. Когда начинается проект в центре Монтевидео, обсуждается, есть ли спрос на квартиры стоимостью 120 000 долларов. Я никогда не слышал, чтобы кто-то ставил под сомнение проект, предлагающий необычный опыт, с высотой 3 метра или гостиничными удобствами. Я убежден, что Монтевидео — прекрасный город, и что мы, предприниматели, должны работать над более современным, амбициозным, высококлассным и изобретательным предложением. —Как этого добиться? Индустрия должна отражать то, как мы живем, как общаемся и понимаем друг друга. А предприниматель должен быть оптимистом по натуре, он должен постоянно думать об инновациях. Я не требую от потребителя, чтобы он смотрел, открытая кухня или закрытая, а нужно подумать, почему раньше кухня была закрытой. Она была закрытой, потому что много готовили. Сегодня готовят меньше, и пары видятся реже. Поэтому не нужно, чтобы один был заперт на кухне, а другой — в гостиной. Кухня должна быть открытой. Наша отрасль должна улавливать социокультурные изменения и отражать их в продукте. —Чем ваши квартиры отличаются от других на рынке? Качеством отделки, благородством материалов, качеством архитектурного проекта. Мы также выбираем лучшую архитектурную студию для каждого проекта. —Как это отражается в ваших проектах? Например, в Ziel, проекте Benito Blanco и Vázquez Ledesma, задуманном во время пандемии, когда началась переоценка открытых пространств. Когда мы собрали команду для этого проекта, перед нами стояли две задачи: с одной стороны, миграция жителей Монтевидео на восток в поисках зеленых насаждений, а с другой — общественное обсуждение вопросов, связанных с жизнью в гармонии с природой. Тогда мы задались вопросом: «Как создать поселки внутри города?». И мы создали квартиры, основанные на концепции дома. Ziel имеет высоту, эквивалентную высоте дома, открытые пространства и четыре внутренних сада на крыше размером 12 на 10 метров, (спроектированных) как парки с детскими площадками, скамейками и естественным освещением. В общей сложности это 120 квадратных метров (м2) на 2, 4, 6 и 8 этажах, с теми же деревьями, что и в парке Villa Biarritz. Другим примером является Âme, который имеет приватность доступа особняка, но расположен напротив Всемирного торгового центра, и клубный дом с плавательным каналом. Все квартиры имеют кабинет, погреб и музыкальную комнату. У нас также есть более мелкие проекты, такие как Mini на улице Mini на набережной, с очень символичной архитектурой: защита стеклянного фасада снаружи балконов, чтобы жизнь на набережной была комфортной 365 дней в году. Все наши проекты имеют экологические сертификаты, мы работаем с термомостом во всех разработках. Но наш момент проявить себя и принести пользу наступает, когда мы выбираем подходящее архитектурное бюро, все из которых имеют международную репутацию, такие как MVRDV, Architecture Studio, OAB, Mathias Klotz и другие. В мировой архитектурной «звездной системе» насчитывается 30–40 студий, мы работаем с 10 из них и надеемся, что их число будет расти. —Вы аргентинец, почему вы решили инвестировать в Уругвай? Потому что исторически в этой стране всегда были четкие правила игры. Как предприниматель, ты сам решаешь, в какие игры играть, на какие риски идти и какой отпечаток наложить на компанию, но правила игры определяются в каждом конкретном месте. Уругвай — это страна, где, помимо политических, избирательных или контекстуальных вопросов, правила игры всегда были четкими, и мы, предприниматели, можем иметь рамки для планирования, стратегического мышления и экономического роста, в которых мы можем спокойно работать. —Вы оценивали другие рынки перед Уругваем? Да, но нам очень нравится Монтевидео. Это очень богатый город, с высоким уровнем оксигенации и очень важной связью с набережной и природой. Кроме того, здесь огромный профессиональный потенциал выпускников государственных и частных университетов. Я бесконечно благодарен Уругваю и без памяти влюблен в Монтевидео. Я чувствую себя приемным сыном и продолжаю выбирать его. Хотя как предприниматель я оцениваю другие места, я по-прежнему ставлю на эту страну. —У вас в портфеле 20 проектов, на каком они этапе? —Шесть уже завершены, восемь находятся в стадии строительства, а шесть — в стадии проектирования или оценки земельных участков. В целом мы управляем инвестициями на сумму более 250 миллионов долларов США. У нас есть три источника финансирования: предварительная продажа, акционерный капитал и институциональное финансирование. У нас нет партнеров и доли в акционерном капитале. Мы рассматриваем это как уругвайскую компанию из другой отрасли; здесь есть покупатели квартир, которые финансируют проекты. —Кто ваши основные покупатели? —В основном уругвайцы. Две из трех квартир покупают уругвайцы, на втором месте — аргентинцы и бразильцы, а затем — европейцы. —Это конечные потребители или инвесторы? —В основном квартиры покупают для проживания. Мы продаем людям дома. 80 % продаж приходится на конечных потребителей и 20 % — на инвесторов. Это то, к чему мы стремимся: мы не хотим продавать товар для инвестиций, а хотим продавать людям дома, но с опытом, отличным от того, что есть на рынке. И хотя они дороже среднего, после того как люди познакомятся с опытом проживания в квартире Ixou, они выбирают ее. Потому что проблема человека — это познание. В 2002 году Даниэль Канеман и Амос Тверски (ученые, заложившие основы поведенческой экономики и психологии принятия решений) сказали, что люди не являются на 100% рациональными агентами и что ориентиры являются негибкими в сторону понижения. То есть, по мере того, как вы узнаете что-то лучше, если вы можете себе это позволить, вы выбираете это, потому что цените опыт больше. Уругвай – это страна, которая демонстрирует устойчивый рост на протяжении 20 лет и привлекает инвестиции. Уругвайский потребитель изменился, он начал путешествовать, знакомиться с новым, и его ориентиры изменились. Таким образом, для этого есть своя аудитория. Рынок недвижимости также изменился за последние годы: теперь здания имеют крышные террасы, являются многофункциональными (сочетают в себе офисы и жилье), имеют близлежащие магазины, учитывают вопросы устойчивости и создания приятной атмосферы, то есть находятся рядом с работой или учебой. Поэтому, если у них есть возможность жить в 5 минутах от всего, они выберут это, потому что это качество жизни. —Каков уровень продаж и заполняемости ваших недвижимостных проектов? —Из завершенных проектов уровень продаж превышает 50%, потому что это то, что мы намеревались продать, остальные единицы принадлежат нам как бизнес по сохранению наследия. Что касается заполняемости, то она составляет 100%. Все, что мы хотели продать, мы продали, и все, что мы хотели сдать в аренду, мы сдали. Сейчас мы выставляем на продажу больше объектов с доходом. А тем, кто купил, мы предоставляем услуги по управлению недвижимостью, чтобы они могли заниматься своими делами. —Вы инвестировали около 50 миллионов долларов в свой крупнейший проект Brusco в самом центре Монтевидео. Почему? —Центр еще может многое дать, но ему нужны перемены. Невозможно было реализовать небольшие проекты, которые привлекли бы другой, долгосрочный спрос, аудиторию, которая, возможно, не обращала внимания на этот район. Поэтому мы создали Brusco с 172 квартирами, шестью коммерческими помещениями, открытой гастрономической площадкой, тренажерным залом площадью 1000 м2 и офисным зданием класса AAA, которое мы сертифицировали по стандарту LEED Platinum. Мы создали важную экосистему в самом центре города, рядом с мэрией Монтевидео. Этот район нуждался в предложении, инвестициях и государственном регуляторе, который позволил бы реализовать этот проект. И тогда появились клиенты. В настоящее время более 70% проекта уже продано. Мы получаем запросы каждый день, потому что это необычный проект. У нас есть квартиры с одной и двумя спальнями, а также квартиры с системой lockdown, которые позволяют жить и работать в одном месте с двумя входами из центрального холла. Это позволяет заблокировать дверь и работать в одном месте, не проходя через дом. Это необычная, революционная идея. Кроме того, это также имеет значение для района, потому что по городской набережной можно пройти весь квартал, все соединено, и будет шесть интересных гастрономических предложений, например, пекарня без глютена. —В настоящее время у вас 20 проектов в Монтевидео, есть ли рынок для большего количества? —Всегда есть рынок для подходящих продуктов, и у Ixou есть еще проекты для Монтевидео. Как предприниматель, я определяю себя не спросом, а созданием интересных проектов. Я считаю, что произойдет очищение рынка, и он станет более профессиональным, более высококлассным, а все плохое исчезнет. Мы — компания, которая хочет делать больше. Из районов, в которых мы еще не представлены, мне очень нравятся Прадо и Карраско с точки зрения городского планирования. В обоих есть особые зоны, которые создают очень приятную городскую, социальную и семейную атмосферу. Нужно посмотреть, какой проект подходит для каждого из них. —Вы рассматриваете возможность выхода на рынок других департаментов? —Мы готовимся к этому. Сейчас мы находимся на этапе оценки подходящих архитектурных бюро. На данный момент мы считаем, что это может быть пляж Пунта-дель-Эсте. —Вы планируете выйти на рынок другой страны? —Я постоянно об этом думаю, но еще не принял окончательного решения. На данный момент вся энергия сосредоточена на Уругвае.