Изменения в программе «Entre Todos» Министерства жилищного строительства: ограничения на количество объектов недвижимости в определенных проектах, максимальные цены и другое

Исполнительная власть утвердила ряд изменений в программе «Жилищное строительство — все вместе», реализуемой Министерством жилищного строительства и территориального планирования (MVOT), с целью приведения её функционирования в соответствие с правовыми изменениями, внесёнными в закон о государственном бюджете, а также с руководящими принципами, закреплёнными в Пятилетнем плане жилищного строительства. В данном случае изменения были официально закреплены Указом № 130 026, который заменяет ряд статей нормативного акта, действующего с 2022 года. Среди изменений — ограничения на количество жилых домов, разрешенных к строительству в определенных зонах, максимальные цены на продажу, которые будет устанавливать MVOT, субсидии на основной долг и/или на долю ипотечного кредита, выплачиваемую физическими лицами, и прочее. Согласно обоснованию указа, изменения направлены на «территориальную диверсификацию инвестиций с целью предотвращения чрезмерной концентрации», приведение программы в соответствие с законом «О территориальном планировании и устойчивом развитии», «подтверждение роли департаментских правительств в классификации и определении целевого назначения земель»; а также на то, чтобы «доступ к гарантии SIGA » был сосредоточен «на проектах меньшего масштаба, уделяя особое внимание укреплению развития предпринимательской деятельности малых и средних предприятий», а также унифицировать «режим жилищных субсидий в рамках различных жилищных программ, реализуемых MVOT», и укрепить роль министерства «в качестве руководящего органа в сфере жилищной политики». Одно из наиболее значимых изменений касается масштаба проектов, которые могут реализовываться в рамках программы. Новое постановление «устанавливает максимальный предел в 100 жилых единиц на один проект» в тех случаях, когда проекты расположены в районах, не имеющих «надлежащего подключения к базовой инфраструктуре», в частности к канализационным сетям, а также «необходимым городским объектам и услугам». Указ предусматривает, что Министерство жилищного строительства и городского развития (MVOT) сможет утверждать исключения из этого ограничения в случае инициатив, признанных министерством значимыми, при наличии обоснований, оправдывающих их разрешение. Нормативный акт также вносит изменения в институциональную структуру, ответственную за анализ инициатив. В связи с этим при Национальном управлении жилищного строительства будет функционировать Комиссия по технической оценке и консультированию. Она должна будет проводить оценку инвестиционных проектов, входящих в программу «Entre Todos», а также консультировать министерство по вопросам территориального, финансового и архитектурного планирования. Кроме того, она будет работать в координации с Консультативной комиссией по инвестициям в социальное жилье (Caivis). Ранее эта комиссия утверждала проекты и определяла критерии оценки, теперь эти функции перейдут к MVOT. В состав органа войдут представитель указанного управления, который будет исполнять обязанности председателя, сотрудник Национального агентства по жилищному строительству и представитель Управления по планированию и бюджету. В данном случае эта мера принимается с целью укрепления роли Министерства жилищного строительства и городского развития (MVOT) в процессе принятия решений, связанных с государственной жилищной политикой, как сообщили правительственные источники . Еще одним измененным аспектом является доступ к механизмам финансирования и государственной поддержки. В соответствии с новыми правилами проекты, реализуемые министерством и включающие до 30 жилых единиц, смогут подавать заявки в Национальную систему гарантий (SIGA) на участие в программе гарантированных кредитов, связанной с программой «Entre Todos». Цель состоит в том, чтобы «облегчить финансирование строительства, ремонта, расширения или реконструкции жилья», как гласит постановление министерства. Стоит отметить, что ранее гарантия SIGA не предусматривала ограничений по количеству жилых единиц. С другой стороны, проекты совместного инвестирования ранее могли рассчитывать на финансирование со стороны MVOT на строительство до 10 жилых единиц в размере четырех пятых от общей стоимости проекта, а теперь смогут получать финансирование на строительство до 10 жилых единиц в размере двух пятых от общей стоимости. Кроме того, инициаторы проектов смогут обращаться в Национальное управление по жилищному строительству с заявками на участие в проектах совместного инвестирования с MVOT, что расширит спектр инструментов, доступных для реализации жилищных проектов в рамках программы. Новые нормативные акты также предусматривают изменения, касающиеся реализации жилья. Отныне именно MVOT через Национальное управление по жилищному строительству будет устанавливать максимальные цены реализации жилых единиц, построенных в рамках программы. В соответствии с прежним законодательством максимальные цены на продажу устанавливала Комиссия по технической оценке и консультированию. Теперь это изменилось с целью обеспечения соответствия иерархической структуре министерства, а также для обеспечения технического обоснования при определении предельных цен, как стало известно . Что касается местоположения проектов, указ устанавливает, что будут допускаться только инициативы, расположенные на земельных участках, отнесенных к категории городских или пригородных для жилищного и/или резиденционного использования, в соответствии с положениями документов по территориальному планированию департаментских правительств и в соответствии с Законом о территориальном планировании и устойчивом развитии (закон № 18.308) от июня 2008 года. В свою очередь, ужесточаются требования в сфере санитарной инфраструктуры. В данном случае каждое жилое помещение, построенное в рамках программы, «должно быть подключено к государственной системе отвода сточных и дождевых вод», как гласит указ. Тем не менее, для тех районов, где отсутствует возможность расширения канализационной сети, разрешается использование альтернативных систем при условии их одобрения соответствующими департаментскими правительствами. Указ также обновляет порядок предоставления субсидий участникам программы. Ранее применялся механизм невозвратного экономического взноса (CENR) в размере не более 30 %. Теперь «Министерство жилищного строительства и территориального планирования может предоставлять субсидии на основную сумму и/или на ежемесячные платежи участникам программы „Entre Todos“». «Данная субсидия будет регулироваться положениями Закона № 13.728 от 17 декабря 1968 года и его поправками, в той мере, в какой они применимы», — указывается в указе. Национальное управление жилищного строительства будет определять условия получения субсидий и их максимальный размер с учетом наличия бюджетных средств, приоритетов жилищной политики и потребностей в жилье. Цель этой меры заключается в «приведении системы субсидий в соответствие с действующим законодательством», сообщили источники. Кроме того, Национальное управление по жилищному строительству будет отвечать за определение условий получения и предельных размеров указанных субсидий с учетом как наличия бюджетных средств, так и существующих потребностей в жилье. Что касается изменений в регламенте, то отменяется институт «дополнительного вкладчика», чтобы «придать большую ясность схеме взносов и избежать дублирования ролей при финансовом обеспечении операций», пояснили информанты. Что касается распределения жилья среди граждан, то ранее получатели определялись на основе заявок, поданных компаниями, и списков Министерства жилищного строительства и городского развития (MVOT). Теперь «по крайней мере 50 % жилья, построенного в рамках программы „Entre Todos“, должно быть выделено для публичных торгов, проводимых Министерством жилищного строительства и городского развития (MVOT), а остальная часть может быть реализована компанией», — сообщили источники.