Почему уругвайцы любят кирпич? Что должен знать каждый инвестор перед покупкой

Автор: Фернандо Зимет, экономист, сертифицированный финансовый аналитик (CFA) и преподаватель университета, специализирующийся на финансах, инвестициях и рынке недвижимости. Недвижимость занимает особое место в сердцах уругвайцев. Для многих семей покупка дома, квартиры или участка земли — это гораздо больше, чем просто инвестиция: это способ сбережения, средство сохранения стоимости и, зачастую, цель всей жизни. И это не случайно. По данным различных исследований, недвижимость составляет очень значительную долю в благосостоянии уругвайских домохозяйств, причём эту долю превышает аналогичный показатель во многих развитых странах. В то время как в ряде стран с развитой экономикой жильё составляет от трети до половины семейного имущества, в Уругвае эта доля, по-видимому, значительно выше. Почему так происходит? Первое объяснение носит культурный характер. Исторически уругвайцы всегда воспринимали недвижимость как нечто осязаемое, надежное и понятное. В отличие от акций, облигаций или инвестиционных фондов, недвижимость можно увидеть, потрогать и использовать. Это ощущение контроля вселяет уверенность. Второе объяснение носит исторический характер. На протяжении значительной части прошлого века Уругвай переживал периоды высокой инфляции, банковских кризисов и различных форм экономической нестабильности. В этих условиях многие семьи научились с недоверием относиться к финансовым инструментам и искать убежище в реальных активах. Хотя за последние десятилетия страна сильно изменилась, это предпочтение укоренилось в коллективном сознании и передается из поколения в поколение. Третьим объяснением является незначительная доля финансовых активов в составе семейного имущества. Если человек решает инвестировать в Уругвае, недвижимость, как правило, становится одним из первых вариантов, которые он рассматривает. Однако восприятие недвижимости исключительно как «безопасного убежища» может привести к игнорированию некоторых её характеристик как инвестиционного актива. Недвижимость функционирует не так, как акции или облигации. Это уникальный актив, поскольку его стоимость в значительной степени зависит от местоположения и конкретных характеристик. Кроме того, он отличается низкой ликвидностью: покупка или продажа, как правило, требуют времени, переговоров и значительных затрат, связанных с комиссиями, налогами и гонорарами специалистов. Но у него есть и существенные преимущества. Он позволяет получить ипотечное финансирование, предлагает определенные налоговые льготы в некоторых сегментах и дает владельцу возможность напрямую контролировать судьбу инвестиций. С финансовой точки зрения один из наиболее часто задаваемых вопросов — какую доходность приносит инвестирование в недвижимость. Ответ состоит из двух компонентов. Первый — это доход от сдачи в аренду. Второй — это рост стоимости объекта с течением времени. Если взять за ориентир квартиры, расположенные в районах с высокой ликвидностью и устойчивым спросом, доходность от аренды обычно составляет от 4% до 4,5% в год в реальном выражении, то есть превышает уровень инфляции. К этому можно добавить долгосрочный рост стоимости недвижимости, составляющий около 1% в год в реальном выражении, связанный с ростом производительности труда и реального дохода семей. Следовательно, ожидаемая совокупная доходность инвестиций в недвижимость обычно составляет около 5% или 5,5% в реальном выражении в год. Много это или мало? Полезным способом ответить на этот вопрос является сравнение ожидаемой доходности различных активов с учетом инфляции. Сегодня такой очень консервативный актив, как высококачественная облигация, предлагает примерно 2% в реальном выражении в год. На другом конце спектра акции обычно предлагают ожидаемую доходность около 6% в реальном выражении в год при долгосрочных инвестиционных горизонтах. Недвижимость, таким образом, представляется промежуточной альтернативой: более доходной, чем консервативные активы, менее волатильной, чем акции, и с дополнительным преимуществом, которое многие инвесторы особенно ценят: это материальные активы, которые относительно легко понять. Проще говоря: облигации дают спокойствие, акции — рост, а недвижимость занимает промежуточное положение между этими двумя мирами. Однако в Уругвае есть один малоизвестный аспект, заслуживающий особого внимания. Хотя недвижимость покупается и продается в долларах, это не означает, что её стоимость определяется исключительно этой валютой. Давайте подумаем, кто покупает недвижимость. В подавляющем большинстве случаев это люди, доходы которых выражены в песо. Следовательно, покупательная способность уругвайских семей в конечном итоге играет ключевую роль в формировании цен. Это помогает понять, что произошло во время кризиса 2002 года. Резкий рост курса доллара привёл к снижению покупательной способности домохозяйств, и цены на недвижимость, выраженные в долларах, значительно упали. В менее экстремальных периодах происходит нечто подобное: когда курс доллара растёт, объем сделок, как правило, сокращается, и продавцы часто соглашаются на более значительные скидки, чтобы заключить сделку. Поэтому, хотя цены на недвижимость указываются в долларах, в долгосрочной перспективе их динамика, по-видимому, в большей степени зависит от таких показателей, как реальные зарплаты и покупательная способность семей, чем от самого курса доллара. Это наблюдение дает интересный урок тем, кто копит деньги с целью покупки жилья в будущем. Часто считается, что, поскольку цены на недвижимость указаны в долларах, лучшая стратегия заключается в том, чтобы копить исключительно в этой валюте. Однако конечная цель — не покупка долларов, а покупка недвижимости. И если на стоимость этой недвижимости влияют динамика доходов, заработных плат и внутренней инфляции, то имеет смысл обратить внимание на инструменты, которые отражают эту динамику. В конечном счёте, за ценниками на недвижимость, указанными в долларах, скрывается более глубокая реальность: жильё в Уругвае строится, заселяется и оплачивается за счёт усилий семей, которые живут, работают и получают доход в Уругвае. Ведь, хотя зачастую это и не кажется очевидным, истинная цена жилья измеряется не только в долларах. Она измеряется также в годах труда, способности к накоплению сбережений и покупательной способности.