Покупка жилья на стадии строительства может обойтись на 20 % дешевле, чем покупка нового жилья

Уругвай строится такими темпами, которые могут поддерживать лишь немногие рынки региона: одно новое здание каждые три дня, 245 жилых единиц в месяц, одна готовая квартира каждый час. Эти цифры мы некоторое время назад анализировали в Moebius в контексте программы «Vivienda Promovida», и в то время они вызвали удивление даже за пределами страны. Но есть один вопрос, на который сам по себе этот темп строительства не отвечает, и который, по сути, наиболее важен для рынка: с какой скоростью всё это продаётся? По данным Inmovin, нашей системы рыночной аналитики, сегодня только в Монтевидео на продажу выставлено 7 500 квартир, находящихся в стадии строительства. Эта цифра, если рассматривать её изолированно, может быть истолкована как избыточное предложение. Но действительно важный показатель — не количество доступных объектов, а то, какой процент этого запаса уже продан до завершения строительства. Из общего числа строящихся объектов уже реализовано 70%; на сегодняшний день доступно лишь 30%. Именно эта цифра, а не количество построенных объектов, является настоящим индикатором здоровья рынка. Существует довольно укоренившееся представление о том, что строящийся проект зависит от быстрой продажи, чтобы не остаться без средств. Реальность, судя по тому, что мы наблюдаем в ходе одной сделки за другой, иная и более интересная: подавляющее большинство проектов запускается уже с обеспеченным финансированием за счет собственного капитала застройщиков и инвесторов. Напротив, цель заключается в том, чтобы свести к минимуму объем собственного капитала, который необходимо задействовать, используя платежи самих покупателей по мере продвижения строительства. Это не вопрос выживания, а вопрос эффективности: чем меньше собственного капитала остается замороженным в каждом проекте, тем выше доходность этого капитала и тем быстрее можно приступить к следующему проекту. Поэтому в Уругвае практически нет проектов, которые задерживаются или приостанавливаются из-за недостатка финансирования — не потому, что предпродажа спасает их в последний момент, а потому, что система изначально разработана так, чтобы не зависеть от неё. Такая схема оплаты — часть при бронировании, остальная часть распределена по взносам, соответствующим темпам строительства — является не только финансовым инструментом для застройщика. Это также одна из основных причин, по которой инвестор предпочитает покупать на стадии строительства, а не ждать, пока здание будет готово: это позволяет ему вступить в проект, не вкладывая весь капитал сразу, и корректировать свои платежи в соответствии с ходом строительства, за которым он может внимательно следить. И есть ещё один момент, который часто недооценивают: покупка того, чего ещё нет, естественно, вызывает сомнения и неопределённость. Но именно эта система поэтапных платежей, на протяжении многих лет применявшаяся в тысячах проектов, которые действительно завершаются и сдаются в эксплуатацию, служит накопленным доказательством того, что эта модель работает. Каждое здание, сданное в срок в соответствии с договоренностью, еще немного снижает недоверие следующего покупателя. Убеждает не обещание отдельного застройщика, а общая репутация всей системы, которая придает доверие каждому новому проекту. И здесь появляется тот факт, который выражает это решение в конкретных цифрах. Согласно нашему исследованию районов, проведённому Inmovin, квартира, сдача которой запланирована только на 2028 год, стоит в среднем на 19,7 % дешевле, чем аналогичная уже готовая квартира в сегменте «Vivienda Promovida», и на 16,3 % дешевле в премиум-сегменте. Этот разрыв сокращается по мере приближения срока сдачи — до 13,5 % и 14,4 % соответственно к 2027 году; до 7 % и 9,2 % к 2026 году — и сводится к нулю в день сдачи здания. Это не случайность и не разовая рекламная акция: это сама структура бизнеса. Чем раньше покупатель вступает в сделку, тем раньше он находится на этой ценовой кривой. И эта же логика отражается в том, как продаются квартиры с течением времени, причем почти одинаково в обоих сегментах рынка. В сегменте «Жилье от застройщика» лишь 11 % квартир остаются в наличии, когда здание уже готово к заселению, и эта цифра возрастает до 19,2 % к 2026 году и до 25,8 % к 2027 году. В премиальном сегменте кривая практически такая же: 12,3 % доступных квартир при вводе в эксплуатацию, 18,3 % к 2026 году, 23,8 % к 2027 году. Это не явление, характерное для какой-то конкретной налоговой ниши; это общее поведение рынка, практически идентичное в обоих сегментах. Этот расчет осознали, в частности, аргентинские инвесторы. Согласно нашему собственному анализу в Moebius, за 17 лет действия Закона о субсидированном жилье на долю аргентинских инвесторов приходится 22 % квартир, приобретённых в рамках этой программы — более 10 900 квартир из почти 57 000, зарегистрированных в ANV, — с совокупным экономическим эффектом (начальные инвестиции, арендная плата, коммунальные расходы, налоги), который за весь цикл уже превысил 1,6 млрд долларов США. И в рамках этой группы наиболее показательный факт: 85 % этих аргентинских инвесторов приобретали квартиры на стадии строительства, а не готовые объекты. Это не незначительное и не случайное предпочтение; это подтверждение того, что инвестор, лучше всего знающий уругвайский рынок, систематически предпочитает вступать в сделку до завершения строительства и платить за это меньше. Эта же схема — строительство, финансируемое преимущественно за счет собственного капитала, поэтапная оплата в зависимости от хода строительства, предварительная продажа как инструмент повышения эффективности — также развилась в Парагвае, хотя и не в качестве целенаправленного экспорта уругвайской модели. Это произошло, скорее, потому, что значительная часть застройщиков, работающих в Асунсьоне, — аргентинцы или уругвайцы, и значительная часть инвесторов, покупающих квартиры для сдачи в аренду, — тоже аргентинцы или уругвайцы. Парагвайский рынок не импортировал эту модель; он усвоил её, почти естественным образом, через людей, которые уже знали её из другого опыта. Тот, кто покупает на стадии строительства, приобретает не просто жилье для будущего, а раннюю долю в активе, стоимость которого ещё только формируется, по цене, которая может быть на 20 % ниже, чем цена той же самой готовой квартиры, с графиком платежей, адаптированным к его собственному финансовому ритму, и с уверенностью в том, что тысячи предыдущих проектов были проданы и достроены точно так же. Покупка одной и той же квартиры на стадии строительства или уже готовой — это не одно и то же финансовое решение, даже если в итоге речь идет об одном и том же квадратном метре. Уругвайский рынок строится исключительно быстрыми темпами, а система финансирования редко оставляет проекты незавершенными. Но тот факт, который действительно заслуживает внимания инвесторов, застройщиков и самой отрасли, заключается не в том, сколько строится, а в том, какая часть этого продается до завершения строительства, насколько дешевле обходится своевременное завершение проекта и почему те, кто лучше всего разбирается в этом бизнесе, снова и снова предпочитают вступать в проект до того, как кран уйдет с площадки.