Рынок недвижимости в Уругвае: перспективы в сфере ипотечного кредитования, спроса и новых проектов

Что должно произойти, чтобы больше уругвайцев приобретали жилье с помощью ипотечного кредита? Это был один из вопросов, заданных в ходе мероприятия «Scotia Talks of Real Estate», организованного Scotiabank. На встрече также обсуждалось, как меняется спрос в условиях, когда в каждом домохозяйстве становится всё меньше человек, и какие районы Монтевидео и его окрестностей имеют потенциал для дальнейшего роста. По оценке Фабиана Копеля, директора компании Kopel Sánchez, от 10% до 15% покупателей приобретают жилье с помощью ипотечного кредита. Предприниматель считает, что есть потенциал для привлечения ещё одной группы покупателей аналогичного размера. Он отметил, что процентные ставки в Уругвае являются разумными по сравнению с другими странами и что есть семьи, которые могли бы приобрести жильё с помощью кредита на 20 лет и первоначальным взносом от 10% до 15%. Проблема, по его мнению, заключается в том, что многие люди не знают об этих условиях. В связи с этим Копель предложил банкам, в том числе Ипотечному банку Уругвая (BHU), провести совместную кампанию, чтобы объяснить, как работает кредит и сколько средств необходимо для покупки. Он отметил, что застройщикам сложно выделить часть своего коммерческого персонала для продвижения продукта, которым пользуется лишь небольшая часть их клиентов. «Мы устали пытаться что-то делать вместе с банками», — заявил он. Предприниматель отметил, что есть семьи, которым нужна субсидия для приобретения жилья, даже если они могут собрать сумму, равную двум зарплатам, для подачи заявки на кредит. По его словам, для тех, кто действительно может платить ежемесячный взнос, важную роль играет также свобода переезда, которую даёт аренда. Поэтому он предложил, чтобы молодой покупатель мог взять ипотеку для приобретения квартиры в качестве инвестиции и продолжать снимать жильё там, где ему больше нравится жить. Что касается планов компании, Копель рассказал о проекте «Эль-Агила» в Атлантиде, который они реализуют совместно с архитектурным бюро «Луис Э. Лекудер» и который рассчитан на проживание около 10 000 человек. Копель добавил, что значительная часть проектов компании финансируется за счет вкладов акционеров, в основном уругвайских семей. Это позволяет компании анализировать рынок и принимать решения о покупке земельных участков по мере появления подходящих возможностей. В Монтевидео, как он напомнил, компания сделала ставку на бульвар Батлье-и-Ордоньес, построив там здание «Авентура-Бульвар». По его словам, вначале им пришлось предлагать цены ниже той суммы, которую они считали справедливой за квартиры, чтобы привлечь покупателей в этом районе. Он также отметил, что должно быть проще сочетать преимущества различных режимов стимулирования в рамках одного проекта. В качестве примера он привёл площадь Независимости, где ему хотелось бы построить здание с офисными, жилыми и гаражными этажами. Копель сказал, что значительная часть тех, кто покупает их квартиры, делает это в качестве инвестиции, хотя при их проектировании компания думает о людях, которые будут там жить. Он отметил, что для того, чтобы жилье легко сдавалось в аренду, важно как внедрять технологии, так и решать базовые вопросы — от предотвращения протечек до обеспечения плотного закрытия дверей. «Мы строим здания, которые проектируем сегодня и видим готовыми через пять лет», — сказал он. С другой стороны, хотя население Уругвая практически не растет, страна может по-прежнему испытывать потребность в дополнительном жилье, по мнению экспертов, выступивших на мероприятии, организованном Scotiabank. В этой связи Хавьер Лазаро, финансовый директор Altius Group, пояснил, что в период между переписями 2011 и 2023 годов среднее количество членов семьи в домохозяйстве сократилось с 2,8 до 2,5. По его расчетам, это сокращение означало потребность почти в 14 000 жилых единиц в год в течение этого периода. Лазаро ожидает, что средний показатель будет продолжать снижаться, хотя и более медленными темпами. По его словам, это заставит компании уделять больше внимания людям, живущим в одиночестве, и пожилым людям при принятии решений о том, какие типы квартир строить. Он также отметил, что программа «Entre Todos» может расшириться и охватить семьи с доходами ниже тех, которые обычно характерны для покупателей субсидируемого жилья. Что касается ипотечных кредитов, он отметил, что ставки низкие по сравнению с тем, что было привычно в Уругвае, но существуют представления о кредитовании, которые сдерживают покупку. В качестве примера он привёл 25-летнего человека, который берёт кредит на 30 лет и полагает, что будет продолжать платить за ту же однокомнатную квартиру до 55 лет. «Если ваши потребности изменятся, — пояснил он, — вы можете продать эту первую квартиру и купить другую». Финансовый директор отметил, что компания Altius работает в Мексике, Панаме и Парагвае, а также в Уругвае, и что доходность проектов на уругвайском рынке, как правило, ниже. Он связал это с более низким уровнем риска, который инвесторы видят в стране благодаря политической стабильности, соблюдению договорных обязательств и продолжению таких программ, как программа государственного жилищного строительства. «В Уругвае они с удовольствием инвестируют, а в остальных странах, которые я упомянул, — нет», — сказал он, говоря о некоторых международных инвесторах группы. Он добавил, что даже среди тех, кто имеет опыт работы на финансовых рынках, есть инвесторы, которые приобретают недвижимость для сохранения части своего капитала и диверсификации портфеля. Еще одним благоприятным фактором для компании является то, что местные банки финансируют строительство. По его словам, задача состоит в том, чтобы этот кредит был доступен и большему числу покупателей. До прихода в Уругвай Grupo Caral реализовывала проекты по строительству жилья первой необходимости в Лиме и Гуаякиле. Пабло Семинарио, генеральный директор компании, рассказал, что на этих рынках большая часть операций строится вокруг ипотечного кредитования. В Уругвае компания нашла другой способ продажи на стадии строительства. Он отметил, что преимущества предлагаемого жилья привлекают инвесторов, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, что помогает финансировать запуск проектов. Например, в рамках проекта «Хабитат» — проекта компании на проспекте Италия — компания стремилась продавать недвижимость как инвесторам, так и людям, желающим приобрести жилье в ипотеку для проживания. Семинарио отметил, что учет интересов второй группы покупателей меняет подход к поиску земельных участков. В то время как инвестор может в первую очередь обратить внимание на угловой участок или главный проспект, для человека, ищущего собственный дом, привлекательной может оказаться и второстепенная улица. Предприниматель высоко оценил тот факт, что в Уругвае земельные участки зарегистрированы и можно найти участки, подключённые к водоснабжению и электросети. В Лиме, пояснил он, инфраструктурные проблемы приводят к острой конкуренции за одни и те же квадратные метры. В Уругвае же, по его мнению, необходимо уделять особое внимание доле стоимости земли в проекте, поскольку строительство обходится дорого. По его оценкам, доля стоимости земли может составлять около 10–11 %. Если она достигает 15 %, сказал он, то цифры перестают сходиться. «Мне некомфортно строить без поддержки банка. Во-первых, потому что мне нужен банк для продажи ипотечных кредитов», — заявил он. Семинарио объяснил, что решение перуанских инвесторов поддержать компанию в Уругвае обусловлено политической стабильностью в этой стране. Он отметил, что получение разрешений может затянуться, но требования в Уругвае предсказуемы. Для застройщика, пояснил он, эта определенность важна, поскольку решения принимаются в отношении проектов, реализация которых может занять несколько лет. В свою очередь Николас Цуковски, основатель компании Ixou, отметил, что влияние ставок и стоимости финансирования зависит от типа проекта и целевой аудитории. Например, элитный жилой комплекс может быть менее чувствителен к некоторым из этих переменных. «Не одно и то же — искать 10 клиентов по 2 млн долларов США и искать 300 клиентов по 200 000 долларов США», — привёл он в качестве примера. Предприниматель выразил сомнение в том, насколько достоверны результаты маркетинговых исследований в отношении жилья, которое ещё не выставлено на продажу. По его мнению, существует спрос на различные предложения, но для их реализации необходимо, чтобы кто-то их профинансировал и чтобы государственные органы могли оценивать проекты, выходящие за рамки обычного. Он также отметил, что у застройщиков есть возможности более активно использовать льготы по ввозу материалов и получать доступ к технологиям, применяемым в других странах. «То, что привело нас сюда, не приведет нас туда», — заявил он, говоря о том, что Уругвай может сделать, опираясь на свою институциональную стабильность. Что касается Монтевидео, он подчеркнул связь города с набережной и указал, что можно лучше использовать уже существующую инфраструктуру. Строительство в районах, оснащенных канализацией и электросетью, по его словам, позволяет более полно использовать эти услуги. В то же время он отметил, что рост агломерации требует появления новых городских центров с собственными услугами и общественным транспортом, чтобы у тех, кто живет за пределами Монтевидео, было меньше необходимости ездить в столицу. В этой связи Семинарио также затронул тему расширения города на восток и его последствий для дорожного движения. Он рассказал, что, когда он приехал в Уругвай из Перу, поездка на машине от Карраско до Бусео в восемь утра занимала у него около 15 минут, а сегодня — почти полчаса. В связи с этим он подчеркнул необходимость прокладки трамвайной линии по проспекту Италия для сокращения времени в пути в восточном направлении и обратно, а также отметил, что застройщики могут помочь решить часть проблемы мобильности в столице и в части города Канелонес, если будут реализовывать проекты, сочетающие жилье с другими видами использования. В сфере строительства он привёл в пример сборные санузлы и предложил использовать сертификацию для ускорения утверждения серийно производимых компонентов. В перспективе на ближайшие пять лет Цуковски прогнозирует, что искусственный интеллект и другие технологии будут всё шире применяться в администрировании, управлении и строительстве. Одной из задач, по его словам, станет внедрение инструментов, позволяющих выполнять работы с меньшим количеством рабочих дней, поскольку такие изменения могут встретить сопротивление со стороны работников.