Жилищные объекты с налоговыми льготами «выгодны для секторов, которые уже могут покупать», какой доход необходим?

С момента принятия в 2011 году закон о жилищном строительстве (№ 18.795) стал ключевым инструментом, стимулирующим частные инвестиции в сектор за счет освобождения от налогов, что привело к активизации строительства, созданию рабочих мест и увеличению жилищного фонда. Однако правительство не совсем удовлетворено некоторыми последствиями, такими как то, что налоговые льготы «приносят пользу секторам, которые и так могут позволить себе покупку жилья». Поэтому Министерство жилищного строительства и территориального планирования предлагает внести изменения в эту систему. В четверг Комиссия по жилищному строительству и территориальному планированию Палаты депутатов приняла министра жилищного строительства и территориального планирования Тамару Пасейро и представителей Национального агентства по жилищному строительству (ANV) для обсуждения изменений в режиме «Vivienda Promovida» и жилищной программе «Entre Todos». Министр представила диагностику текущего функционирования закона и предложила изменения, направленные на приоритетное внимание к домохозяйствам со средним и низким доходом, путем пересмотра системы льгот и субсидий. Министр отметила, что за последние 14 лет в Инвесторский офис ANV поступило 2011 проектов, что соответствует более 60 000 жилых домов. Из этого общего числа 1576 проектов были инициированы исполнительной властью, что составляет около 43 400 единиц, и на сегодняшний день 25 900 из них завершены, 11 900 находятся в стадии строительства, а более 23 000 находятся на стадии проектирования, как сообщил Пасейро на заседании Палаты депутатов, согласно стенографическому отчету о заседании. Кроме того, он напомнил, что с 2020 года требования и льготы программы были смягчены, поскольку были отменены ценовые ограничения, снят лимит в 50% однокомнатных квартир на проект и разрешены проекты на более чем 100 единиц жилья. По словам Пасейро, это привело к рекордному количеству заявок, но также привело к высокой концентрации проектов в нескольких районах и увеличению доли однокомнатных квартир и квартир с одной спальней. В свою очередь, он упомянул, что, согласно исследованию Факультета архитектуры Университета Республики, минимальный чистый доход для получения жилья, финансируемого за счет ипотечного кредита, составляет 108 915 песо в месяц, что ограничивает доступ к жилью для домохозяйств из 4-го и 5-го квинтилей дохода (то есть 40% населения с самыми высокими доходами). «Это означает, что система в ее нынешнем виде выгодна прежде всего тем слоям населения, которые и без государственных стимулов могут покупать жилье на рынке», — отметила министр. Чтобы исправить эти искажения, министерство предлагает с этого момента продвигать в рамках этой системы только проекты, включенные в программу Entre Todos. Эта схема сочетает в себе налоговые льготы, ценовые ограничения и субсидии на спрос и была разработана для семей со средним и низким доходом. Проекты, не соответствующие этому формату, будут переведены в ведение Министерства экономики и финансов через Комиссию по применению закона об инвестициях (Comap) с критериями, ориентированными на экономическое воздействие и создание рабочих мест. Во время презентации Пасейро подробно описал основные изменения. Одно из них касается пересмотра субсидий. В данном случае нынешняя система «непересматриваемого финансового взноса» будет заменена пересматриваемой субсидией, приведенной в соответствие с Национальным законом о жилье, что позволит корректировать размер льготы в зависимости от изменения доходов или состава семьи. Что касается общего дохода семьи, то для расчета субсидии будут учитываться все доходы семьи, а не только доходы тех, кто указан в качестве заемщиков по ипотечному кредиту. В отношении сроков выделения субсидий будут установлены обязательные сроки для подачи заявок и выделения субсидий после утверждения проекта, с целью избежать задержек, которые могут повлиять на планирование работ. Также будут внесены изменения в план SIGA Entre Todos, поскольку государственная гарантия для получения банковского финансирования будет сосредоточена на проектах до 30 домов, при этом приоритет будет отдаваться малым предприятиям и застройкам в провинции. Стоит отметить, что в период с 2023 по 2025 год было осуществлено только девять операций с этим инструментом, восемь из которых были представлены в феврале 2025 года, со средней суммой в 233 000 долларов США, как сообщила министр на заседании. Кроме того, что касается ценообразования, Пасейро заявила, что определение максимальных цен продажи больше не будет в ведении технической консультативной комиссии, а перейдет к Национальному управлению жилищного строительства. Что касается процесса присуждения, то министерство будет приглашать застройщиков для представления доступных единиц жилья, а также будет проводить публичные призывы к заинтересованным лицам. В таких случаях, если спрос превышает предложение, распределение будет осуществляться путем жеребьевки, а если предложение не будет покрыто, компании смогут продавать единицы на рынке. В настоящее время государство может финансировать до четырех пятых стоимости проектов до 10 домов в форме совместного инвестирования. Однако, по словам министра жилищного строительства и территориального планирования, ни одна инициатива в этом формате не была зарегистрирована. Предлагается сократить этот максимальный вклад до двух пятых, чтобы способствовать более сбалансированному участию и диверсифицировать риски. Пасейро также подчеркнула, что пересмотр направлен на оптимизацию использования Национального жилищного фонда, концентрируя государственные ресурсы на тех, кто не может получить жилье без государственной поддержки. Изменения должны быть включены в закон о государственном бюджете на 2026-2030 годы, поэтому они вступят в силу с 1 января 2026 года. Пасейро также проанализировал историю и выделил три этапа применения закона. В период 2011-2015 годов была проведена ревитализация центральных и устоявшихся районов, особенно в таких кварталах, как Сьюдад-Вьеха, Кордон, Палермо, Ла-Бланкеада и Эль-Прадо. В период с 2016 по 2019 год были внесены корректировки, чтобы направить инвестиции в районы с хорошей инфраструктурой и транспортом, избегая разрозненной экспансии, в то время как в период с 2020 по 2025 год основное внимание уделялось смягчению требований и увеличению льгот, с сильной концентрацией проектов в определенных районах и меньшим влиянием на периферийные районы с дефицитом жилья. «Мы хотим сохранить динамику строительства и вклад в городское развитие, но при этом обеспечить, чтобы этот инструмент также выполнял социальную функцию», — заявила министр. Проект изменений будет обсуждаться в рамках национального бюджета. Кроме того, министерство планирует продолжить диалог с Палатой строительства, застройщиками и инвесторами, чтобы «пройти через период корректировки с уверенностью и предсказуемостью», сказал Пасейро. С помощью этих изменений исполнительная власть стремится сбалансировать систему субсидированного жилья, сохранив ее привлекательность для частных инвестиций, но с более четким акцентом на устранение дефицита жилья для среднего и низшего среднего классов.