Переезд компаний в Карраско: меньшая площадь и большая гибкость определяют новый рынок офисной недвижимости в Монтевидео

Рынок офисной недвижимости в Монтевидео продолжает претерпевать трансформацию, обусловленную изменениями в формах труда, развитием технологий и географической передислокацией компаний. По данным операторов сектора недвижимости, в то время как корпоративные районы Карраско и окрестности Всемирного торгового центра укрепляют свою привлекательность, Старый город по-прежнему сталкивается с трудностями в восстановлении той динамики, которая наблюдалась несколько лет назад, хотя и сохраняет определенные ниши спроса. По словам вице-президента Уругвайской палаты недвижимости (CIU) Матиаса Медины, рынок не пережил структурного падения спроса, а прошел процесс адаптации, связанный с изменениями, вызванными внедрением удаленной работы и гибридных моделей. Как он пояснил, многие компании сократили занимаемую площадь без ущерба для своей деятельности, сочетая очную работу своих команд с удаленной. К этому добавляется трансформация дизайна помещений: теперь предпочтение отдается открытым и совместным пространствам, а не индивидуальным кабинетам, которые преобладали несколько лет назад. «Дело не в том, что рынок офисной недвижимости сократился, а в том, что он переориентировался на определенные типы помещений и форматы», — заявил он. Медина отметил, что изменился и профиль наиболее востребованных объектов недвижимости. В то время как современные корпоративные здания предлагают дополнительные услуги, зоны отдыха и гибкость в плане увеличения или сокращения площади в зависимости от потребностей компаний, более старые объекты недвижимости сталкиваются с более серьезными трудностями в конкурентной борьбе. По его словам, при выборе офиса по-прежнему важны такие традиционные факторы, как расположение и состояние здания, но также учитываются аспекты, связанные с качеством рабочей среды. «В первую очередь ищут открытые виды, естественное освещение и открытые пространства. Офисы, расположенные внутри зданий или с недостаточным освещением, могут стоить на 30–40 % дешевле», — отметил он. Что касается географического распределения деятельности в 2026 году, он подчеркнул рост популярности района Карраско и зоны Всемирного торгового центра, сопровождающийся частичным перемещением из Старого города и центра, чему способствует цифровизация административных процедур и меньшая необходимость находиться рядом с государственными учреждениями. Тем не менее он отметил, что в «Сьюдад-Вьеха» по-прежнему сохраняется спрос в определенных сегментах и этот район продолжает предлагать возможности для покупателей и инвесторов. «Это миф, что все государственные учреждения ушли. Произошла реструктуризация рынка, но активность сохраняется, и специалисты находят возможности благодаря корректировкам цен, которые произошли в этом районе», — отметил он. В целом, поскольку, по словам Медины, цены варьируются в зависимости от состояния помещений, в Карраско можно найти офис средней площадью 40 квадратных метров за 28 000 песо в месяц плюс коммунальные расходы и затраты на гарантийное обслуживание, тогда как в Сьюдад-Вьеха за такую же площадь цены колеблются от 13 000 до 15 000 песо. «Если брать за основу площадь от 80 квадратных метров и выше, разница значительно увеличивается: в Сьюдад-Вьеха есть объекты по цене от 22 000 до 26 000 песо плюс коммунальные расходы, а в Карраско — уже от 92 000 песо. Стоит уточнить, что здесь речь идет о новых корпоративных зданиях в отличие от зданий в Старном городе, построенных несколько лет назад, и их состояние значительно различается», — добавил Медина. По мнению Гильермо Вайнера, коммерческого директора компании Kosak Inversiones Inmobiliarias, рынок офисной недвижимости преодолел удар, нанесенный пандемией, но столкнулся с новым этапом неопределенности, связанным с развитием искусственного интеллекта. По его мнению, многие компании до сих пор не имеют четкого представления о том, как будет развиваться их кадровый состав в ближайшие годы, и это отражается в большей осторожности при принятии решений о расширении или переезде. «Раньше компании четко знали, насколько они будут расти и сколько квадратных метров им понадобится. Сегодня никто точно не знает, понадобится ли им больше или меньше сотрудников», — заявил он. Вайнер пояснил, что эта ситуация замедляет принятие некоторых корпоративных решений, хотя и не приводит к значительному сокращению спроса. Параллельно с этим он отметил все более выраженную тенденцию к аренде офисов вместо их покупки. «Было время, когда компании рассматривали недвижимость как актив. Сегодня недвижимость для компаний — это расходы и пассивы», — заявил он. По его словам, компании ценят гибкость, которую предоставляет аренда, позволяющую быстро адаптироваться к изменениям в их потребностях или выбрать наиболее удобное для их деятельности местоположение. Что касается местоположения, то, как и его коллега, он отметил, что «наибольший интерес вызывает район Всемирного торгового центра и его окрестности. А Карраско, который когда-то вызывал сомнения относительно своей стабильности, сегодня более чем укрепил свои позиции на корпоративном уровне», — заявил он. Кроме того, он отметил, что некоторые технологические и креативные компании выбирают офисы, расположенные в переоборудованных домах в таких районах, как Пунта-Карретас, в поисках рабочей среды, отличной от традиционных корпоративных зданий. В свою очередь Луис Сильвейра, директор Siab Inversiones, также подчеркнул, что миграция предприятий в Карраско является одной из наиболее явных тенденций современного рынка. Он заверил, что многие компании по историческим причинам сохраняют офисы или студии в Сьюдад-Вьеха, но все больше сосредотачивают свою деятельность в других районах города. «Офисы в большинстве своем перемещаются в Карраско». «Старый город оказался в очень запущенном состоянии», — заявил он. Оператор рынка недвижимости отметил, что проблема безопасности по-прежнему остается одним из главных препятствий для восстановления этого рынка, даже в тех случаях, когда цены являются конкурентоспособными. «Дело не только в стоимости. Из-за небезопасной обстановки после шести часов вечера многие люди не хотят оставаться в этом районе», — подчеркнул он. Сильвейра отметил, что на рынке имеются целые здания и большие площади, которые по-прежнему не находят покупателей или арендаторов, что отражает трудности, с которыми сталкивается этот сектор рынка. В то же время он подчеркнул, что крупномасштабные корпоративные проекты, связанные с осью «Монтевидео Шоппинг» — «Уорлд Трейд Центр», а также новые застройки в таких районах, как Пунта-Карретас и Поситос, по-прежнему привлекают интерес со стороны компаний и специалистов. По мнению оператора, помимо географической передислокации, технологии также изменили потребности многих организаций в площадях, сократив спрос на большие площади и сформировав более гибкий рынок, чем тот, который существовал в Монтевидео десять лет назад.