Как изменялись цены на квартиры и дома с 1984 года по настоящее время в разных районах Монтевидео?

Исследование динамики цен на недвижимость в Монтевидео в период с 1984 по 2025 год показывает, что средняя цена в номинальных долларах за этот период росла с годовой скоростью 7% для квартир и 6,6% для домов. Однако с поправкой на индекс пересчета (UR), который отражает динамику заработной платы в Уругвае, реальный годовой рост составил 0,4% и 0,8% соответственно. А в реальном выражении с поправкой на индекс потребительских цен (IPC) рост составил 2,1% и 2,5%. А как обстоят дела с ценами по районам? В целом «результаты показывают значительный рост в номинальном выражении в долларах, а также положительный, хотя и умеренный, реальный рост, что соответствует международной литературе по рынкам жилья в долгосрочной перспективе», отмечается в исследовании «Динамика цен предложения на рынке недвижимости Монтевидео (1984-2025): данные по районам», проведенном экономистом Агустином Шеппардом, который также является менеджером по рискам AFAP Itaú, и который будет представлен на 40-й ежегодной конференции по экономике «Профессор Рикардо Паскале» Центрального банка (BCU). «В странах с развивающейся экономикой жилье является основным активом семей. На это влияют более низкий уровень сбережений по сравнению с развитыми странами, неглубокие рынки капитала и отсутствие культуры инвестирования в акции или пенсионные планы. Существует также сильное культурное влияние недвижимости как средства сбережения от экономических колебаний», — отмечается в исследовании. Для его проведения автор использовал объявления о продаже недвижимости, опубликованные в газете El País 24 июня 1984 года, а также данные о средних ценах на недвижимость, полученные от Inmuebles Data (проект экономического раздела El País и Gallito Luis) от 10 июня 2025 года. В исследовании отмечается, что местоположение оказывает значительное влияние на цены на жилье, причем между районами наблюдаются существенные различия. Например, в Поситосе цены на квартиры превышали цены в районе Кордон на 136%, в то время как в некоторых районах цены были значительно ниже. В отношении домов модель показывает аналогичную сегментацию: в таких районах, как Карраско и Пунта-Горда, цены выше, чем в районе Прадо, который был взят за основу. Цены на жилье в Монтевидео на 2025 год показывают, что в случае квартир средняя цена по районам составляет 108 000 долларов США для зоны A (Бельведер, Серро, Ла-Теха, Серрито, Мальвин-Норте, Манга, Мароньяс, Пасо-де-ла-Арена, Вилья-Эспаньола, район Камино-Карраско и др.) и 281 000 долларов США для зоны E (Карраско, Пунта-Горда, Мальвин, Бусео, Ла-Унион и Ла-Бланкеада и др.). Что касается домов, то средняя цена по зонам в 2025 году составит от 121 000 долларов США для зоны A до 736 000 долларов США для района Карраско. Отмечается, что в период с 1984 по 2025 год средняя цена квартир в текущих долларах увеличилась в 8,1 раза для Поситоса и в 24,6 раза для зоны CH (Бусео, Ла-Бланкеада, Вилья-Долорес). В то же время цена на дома увеличилась, в зависимости от района, в 10,9 раз для района Мальвин и в 22,4 раза для района А. Исследование показало, что в период с 1984 по 2025 год «квартиры в районах Центр, Кордон и Поситос демонстрируют рост стоимости (который увеличивался с годовой скоростью) от 5,2% до 6%. В остальных рассматриваемых районах годовой рост цен составил от 6,3% до 8,1%. В свою очередь, дома показали рост по годовой ставке от 6% в Мальвине до 7,9% в Зоне A. Годовой рост цен на квартиры в период с 1984 по 2025 год, выраженный в UR, составил от -0,9% до +1,9% в зависимости от района. Следует отметить, что в районах Centro (-0,5%), Cordón (-0,2%) и Pocitos (-0,9%) были зафиксированы отрицательные показатели. То есть в реальном выражении, с поправкой на заработную плату, цены на квартиры в этих районах снижались ежегодно в период с 1984 по 2025 год. В то же время в зоне CH они выросли на 1,9%, а в зоне A — на 1,4%. При измерении цен с поправкой на ИПЦ годовые темпы роста в этом периоде колеблются от 0,8% до 3,6% в зависимости от рассматриваемого района. В данном случае Pocitos является районом, где цены в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) выросли меньше всего в период с 1984 по 2025 год (0,8%), а зона CH — районом с наибольшим ростом (3,6%). Цены на жилье продемонстрировали реальный годовой рост в UR от -0,2% в Мальвине до +1,6% в Зоне A (среднее значение по зонам 0,8%). При выражении цен в терминах ИПЦ темпы роста находятся в диапазоне от 1,5% в Мальвине до 3,3% в Зоне A. В качестве направлений будущих исследований автор предлагает «работать над расширением существующих серий цен на жилье для предыдущих периодов и других зон страны, используя информацию о сделках или ценах предложения, и по мере получения доступа к конкретным характеристикам недвижимости можно было бы оценить гедонические модели, корректирующие качество и состав для длинных временных серий». Литература указывает, что спрос на недвижимость, как правило, стимулируется, среди прочих факторов, ростом населения и доходов домохозяйств. Хотя могут быть периоды бума в связи с изменениями в регулировании, низкими процентными ставками или облегчением доступа к кредитам, в долгосрочной перспективе предложение, по крайней мере частично, реагирует на спрос: открываются новые городские районы, увеличивается плотность застройки и развиваются новые строительные технологии. Покупатели могут выбрать альтернативные районы или другое жилье в случае роста цен. Это, как правило, ограничивает чрезмерный рост реальных цен. Динамика обычно меняется при стагнации численности населения.