Парадокс на границе с Бразилией: Ривера уже десять лет не возводит зданий, а Ливраменто активно ведет строительство

Уже более десяти лет в городе Ривера в Уругвае не ведется строительство новых крупных частных жилых комплексов, что контрастирует с устойчивым ростом приграничного города Сантана-ду-Ливраменто в Бразилии, где, по данным представителей отрасли, в настоящее время ведется строительство около двадцати зданий. По мнению предпринимателей, застройщиков и представителей департаментских властей, с которыми пообщалась газета «Эль Паис», эта разница обусловлена в первую очередь вопросом конкурентоспособности: в то время как на бразильской стороне затраты на строительство, затраты на рабочую силу и налоговая нагрузка ниже, на уругвайской стороне ситуация сдерживает инвестиции и в конечном итоге вынуждает как капитал, так и покупателей переходить на другую сторону улицы. Эта ситуация также сказывается на местном рынке жилья. В данном случае предприниматели и застройщики, опрошенные газетой «El País», сходятся во мнении, что многие квартиры, продаваемые в Сантана-ду-Ливраменто, приобретаются уругвайцами, в то время как в Ривере по-прежнему нет новых значимых проектов. В связи с этой ситуацией частный сектор начал продвигать ряд мер, направленных на то, чтобы попытаться изменить сложившуюся ситуацию. Хорхе Барбоза, руководитель и казначей Риверской палаты недвижимости, а также Риверской торгово-промышленной ассоциации (ACIR), заявил, что последнее крупное частное здание, построенное в городе, было сдано примерно в 2014 году и что с тех пор новых строительных проектов практически не было, за исключением жилого комплекса, реализуемого государственными органами. По его словам, контраст становится очевидным, как только пересекаешь границу, поскольку «сегодня в Ливраменто, наверное, строится не менее 20 зданий». Как он пояснил, застройщиками этих проектов являются бразильские компании, хотя спрос в основном исходит из Уругвая, поскольку «более 80 % покупателей — уругвайцы». «Не только жители Риверы; там покупают люди из Такуарембо, Дурасно, Флориды, Канелонеса, Монтевидео и даже Мальдонадо», — добавил он. Барбоза утверждает, что значительная часть этих проектов удаётся реализовать ещё до начала строительных работ. «Есть строительные компании, которые снесли старый дом, стоявшей на участке, и уже продали 60 % квартир в здании, которое ещё даже не начали строить», — отметил он. По его мнению, причиной этого явления является совокупность факторов, которые делают строительство в Бразилии гораздо более привлекательным. «Земля здесь довольно дорогая. «Рабочая сила там очень дорогая, у них (в Бразилии) нет единого взноса в строительную отрасль, как у нас, и, кроме того, все формальности там проходят гораздо быстрее и обходятся намного дешевле», — пояснил он. Учитывая эту реальность, ACIR разработала законопроект с конкретными мерами для приграничных районов, черновой вариант которого уже был представлен законодателям Риверы, а теперь планируется согласовать его с предпринимательскими объединениями Артигаса, Серро-Ларго и Рочи. В данном случае Барбоза пояснил , что инициатива предлагает ввести специальный режим для приграничных департаментов, включающий изменения в налоговой и трудовой сферах, а также меры по стимулированию инвестиций. В сфере строительства предлагается снизить Единый строительный сбор для девелоперских проектов, создать «единое окно» с максимальным сроком рассмотрения в 60 дней для утверждения проектов социального жилья, расширить налоговые льготы, снизить налог на добавленную стоимость (НДС) на строительные материалы, сформировать банк государственных земельных участков для новых проектов и создать льготные ипотечные программы для облегчения доступа к жилью. По мнению Барбозы, цель состоит в том, чтобы создать условия, которые позволят вновь привлечь инвестиции на уругвайскую сторону границы. «То, что представило Министерство экономики и финансов (MEF), было лишь временной мерой. Мы считаем, что необходимы действительно приграничные меры», — добавил он. В этом контексте он выразил мнение, что меры стимулирования строительства социального жилья также не способны изменить ситуацию в Ривере. «Не зря же ни одна компания не приезжает сюда строить. У них нет возможности конкурировать с той стороной», — отметил он. По мнению Гарсии, решение заключается в разработке специальной политики в сфере строительства в приграничной зоне, аналогичной той, которая сегодня действует в отношении топлива. Он заверил, что, если не будет найдено решение такого рода, «мы никогда не выберемся из этой ситуации». Директор девелоперской компании Kimelman Moraes Роберто Мораес заявил, что различия между этими двумя городами не являются новыми, а углубляются уже на протяжении многих лет. По его словам, Бразилия предлагает более широкий рынок строительных материалов и значительно более низкие цены, к чему добавляются более низкие налоги как на строительство, так и на последующее обслуживание недвижимости, по этой причине «жители Риверы часто в конечном итоге строят на другой стороне». Мораес добавил, что есть даже уругвайские инвесторы, которые реализуют проекты в Сантана-ду-Ливраменто. «Я посетил несколько зданий, построенных там инвесторами из Риверы. Там действуют другие нормы, а стоимость намного ниже», — заверил он. Что касается оформления документов, он отметил, что действительно ощущается разница в скорости бразильской бюрократической системы. «Не знаю, более ли там либеральные нормы, но муниципальное оформление разрешений и согласований происходит гораздо быстрее», — поделился он своим мнением. Застройщик также отметил, что эта непосредственная конкуренция в конечном итоге сказывается на эффективности таких инструментов, как социальное жилье в Ривере. «Мы провели некоторые расчеты, и рынок этого не окупает, потому что есть альтернативы по ту сторону границы. Даже с учетом всех льгот социальное жилье все равно не становится привлекательным», — добавил он. По его мнению, пока сохраняется эта разница в конкурентоспособности, крупные девелоперские проекты вряд ли вернутся на уругвайскую сторону границы. Данные, представленные в ответе Министерства экономики и финансов (MEF) на запрос о предоставлении информации от депутата от партии «Колорадо» Марне Осорио (который был мэром Риверы в 2010–2019 годах), подтверждают, что в последние годы строительство в приграничных районах, в том числе в Ривере и приграничных департаментах, стало более активным. Эта информация, подготовленная на основе отчета «Демография предприятий» Национального института статистики (INE), охватывает предприятия, которые в какой-либо момент каждого периода вели активную деятельность, а также официально занятый в этом секторе персонал. В Ривере количество строительных компаний выросло с 85 в марте 2018 года до 127 в марте 2026 года. В приграничном с Бразилией регионе, без учета департамента Трента-и-Трес, их число выросло с 373 до 492 предприятий, а с учетом этого департамента — с 469 до 574 за тот же период, указанный выше. Согласно последним доступным данным, на долю Риверы приходится 1,3 % строительных компаний страны, по сравнению с 1,2 %, зафиксированными в начале периода отчетности в 2018 году. Территория без учета Трента-и-Трес составляет 5,1 % от общего показателя по стране, а расширенный регион — 6 %. Динамика формальной занятости также демонстрирует рост, хотя и с колебаниями на протяжении всего периода. В Ривере число занятых в строительстве на конец каждого года увеличилось с 163 в 2018 году до 202 в 2025 году. Только за последний год (с 2024 по 2025 год) занятость выросла с 192 до 202 работников. В приграничном с Бразилией регионе, за исключением города Трента-и-Трес, число официально занятых выросло с 641 человека в 2018 году до 805 в 2025 году. Если учесть также Трента-и-Трес, это число увеличилось с 835 до 974 работников. По сравнению с 2024 годом в обоих регионах отмечен рост: с 759 до 805 занятых в первом случае и с 932 до 974 — во втором. В ходе беседы Осорио пояснил, что запрос на предоставление отчётов Министерству экономики и финансов (MEF) является частью более широкой повестки дня, связанной с потерей конкурентоспособности приграничной экономики. По его словам, строительство является особенно важной отраслью для местной экономики, но «в течение долгого времени находилось в крайне угнетенном состоянии» из-за трудностей в конкуренции с ценами на бразильской стороне. Осорио заявил, что цена продажи новых объектов недвижимости в Ривере превышает цену на другой стороне границы более чем в два раза. Он заявил, что эта разница находит отражение на местах: в то время как в Сантана-ду-Ливраменто постоянно появляются новые здания, жилые дома и строительные объекты различного масштаба, в Ривере частная деятельность практически отсутствует и в значительной степени зависит от реализации государственных строительных проектов. «На нашей стороне границы, если нет государственных строительных проектов, строительная деятельность практически отсутствует. То, что есть, — это в основном очень мелкие проекты, и, скорее всего, в рамках неформального сектора», — заявил он. По словам законодателя, эта реальность стала одной из причин, побудивших обратиться к правительству с запросом о предоставлении информации о деятельности, занятости и затратах в секторе. Осорио также подверг сомнению территориальный охват инструментов поощрения инвестиций и государственного жилищного строительства. По его мнению, действующая политика недостаточно учитывает существующие внутри страны различия и в итоге в большей степени приносит пользу тем районам, где жилые объекты имеют лучшие перспективы сбыта. «Очевидно, что особенности национальной территории не учитываются», — отметил он. В связи с этим он считает, что стимулы должны быть более значительными в департаментах, испытывающих проблемы с конкурентоспособностью, поскольку там необходимо снизить операционные затраты, чтобы сделать новые проекты жизнеспособными. В заключение Осорио отметил, что правительство признает существование этой проблемы, но выразил недовольство отсутствием конкретных мер. Кроме того, он предупредил, что в ходе текущих переговоров о заключении коллективного договора между Единым национальным профсоюзом строителей и смежных отраслей (Sunca) и Палатой строительства следует предусмотреть какой-либо дифференцированный механизм для приграничного региона, и что в противном случае «этот разрыв будет только увеличиваться». Кроме того, согласно последнему отчёту Национального агентства по жилищному строительству (ANV) о данных по государственному жилищному строительству, с 2011 года по настоящее время в Ривере было реализовано лишь два проекта такого рода. К этой картине добавляется сравнение, подготовленное Экономической обсерваторией Католического университета Уругвая (UCU), которое выявило значительные различия в стоимости строительных товаров и услуг в Ривере и Сантана-ду-Ливраменто. Исследование, проведенное на основе цен февраля 2025 года, показало, что ряд позиций был значительно дороже на уругвайской стороне границы. Наибольший разрыв наблюдался в категории «керамика, плитка и прочее», цены на которую в Ривере превышали цены в Сантана-ду-Ливраменто на 284,6 %. В сфере каменных работ разница достигала 260,7 %, а в сфере малярных работ — 149,6 %. Разница также отмечалась в стоимости услуг по покраске и поклейке обоев (27,5 %); в цене на песок, портландцемент, гипс и штукатурку (22 %); а также в стоимости услуг по металло- и деревообработке (4,8 %). Как отмечает UCU в своём отчёте, эти асимметрии представляют собой «вызов не только для Риверы, но и для всего Уругвая», поскольку отражают существенные различия в затратах по сравнению с соседним бразильским городом.