Рынок недвижимости: «Даже если у вас самый лучший дом, отсутствие безопасности может снизить его стоимость на 60%», — предупреждают риэлторы

Рынок недвижимости переживает период преобразований, в ходе которого некоторые районы по-прежнему пользуются высоким спросом и сохраняют свою стоимость, в то время как другие сталкиваются с трудностями, связанными с небезопасной обстановкой, спадом экономической активности, уходом офисов и торговых предприятий, а также изменениями в структуре проживания населения. Риэлторские агентства и застройщики сходятся во мнении, что в Монтевидео есть районы, утратившие привлекательность как для тех, кто хочет купить или арендовать жилье, так и для тех, кто планирует реализовать новые проекты. По мнению президента Уругвайской палаты недвижимости (CIU) Матиаса Медины, анализ привлекательности того или иного района не может не учитывать такие факторы, как расположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, общественные зоны и безопасность. Как он пояснил, даже жилье очень хорошего качества может потерять значительную часть своей стоимости, если оно расположено в районах, где существуют проблемы с безопасностью. «Районы с низким уровнем безопасности являются наименее привлекательными с точки зрения недвижимости. Даже если там находится лучший дом или лучшая квартира, этот внешний фактор снижает стоимость объекта недвижимости на 50–60%», — заявил он. Медина подчеркнул, что эта проблема выходит за рамки самой недвижимости и влияет на повседневную жизнь тех, кто там проживает. «Внутри дома всё хорошо, но когда начинается самостоятельная жизнь, когда нужно завести семью, когда приходится передвигаться и так далее, за пределами дома становится очень сложно, потому что приходится даже рассчитывать, в какое время нужно вернуться домой», — отметил он. Среди районов, где, по его мнению, возникает больше всего проблем, он упомянул часть центра Монтевидео, в частности районы, расположенные в направлении улиц Серро-Ларго и Пайсанду. По его мнению, уход магазинов и офисов привёл к появлению пустующих зданий, что в конечном итоге повлияло на динамику городской жизни. «Есть очень красивые, отлично построенные дома в прекрасном месте, но из-за этого люди стали селиться там, правда, по более низкой цене», — отметил он. По его мнению, это явление тесно связано с ослаблением экономической активности. «Некоторые предприятия ушли оттуда, некоторые офисы ушли оттуда, и остались пустующие здания, а уровень безопасности в этом районе после определённого часа и так был невысоким, и теперь он ещё больше ухудшился», — подчеркнул он. Руководитель риэлторской компании считает, что аналогичная ситуация наблюдается в некоторых районах Старого города. Хотя он признал, что по-прежнему существуют зоны с высокой историко-культурной ценностью и прекрасными видами, он полагает, что сокращение повседневной активности в конечном итоге негативно сказалось на жизнеспособности района. «Он утратил динамику, потерял как временное население — тех, кто приезжает на работу, — так и постоянных жителей, и сейчас предпринимаются попытки постепенно возродить его, но эти меры ни в коей мере не оказывают стимулирующего воздействия», — заявил он. В качестве примера он упомянул контрасты, которые можно наблюдать вокруг оси проспекта Либертадор. В то время как некоторые недавние застройки привели к появлению новых жилых и коммерческих объектов, на других кварталах по-прежнему стоят ангары, склады или пустуют участки, ожидающие реализации давно анонсированных проектов. С другой стороны, Медина подчеркнул, что существуют районы, привлекательность которых остается практически неизменной благодаря дефициту предложения и стабильному спросу. «Пунта-Горда, Карраско, Клуб де Гольф, Пуэрто-дель-Бусео, район Вилья-Биарриц — ведь это престижный район, куда многие люди стремятся попасть», — отметил он. Тем не менее, даже в исторически устоявшихся районах он отмечает изменения. По его словам, Карраско сталкивается с растущей конкуренцией со стороны закрытых жилых комплексов и был вынужден адаптироваться к новой динамике, в результате чего район «стал более конкурентоспособным» в этом плане. Тем не менее он уточнил, что речь идет не о падении цен, а о трансформации, обусловленной демографическими факторами и новыми предпочтениями в сфере жилья. «Традиционный район Карраско, его жилая часть, должен преобразиться, должен изменить некоторые направления использования», — отметил он. В этой связи он отметил, что все чаще бывшие семейные дома занимают профессиональные студии или стартапы, которые размещаются в одном здании. С точки зрения застройщика, Марсело Гильермо, директор компании «Танко», также считает, что в некоторых центральных районах по-прежнему наблюдается спрос на жилье, хотя существуют препятствия, сдерживающие новые инвестиции. Например, в районах Кордон и Сентро, по его мнению, главной проблемой в настоящее время является не сбыт готовых объектов, а стоимость земельных участков. «Земельные участки, выставленные на продажу в последнее время, стоят слишком дорого, чтобы сделка состоялась», — заявил он. По его словам, существуют ценовые ожидания, которые зачастую не совпадают с реальными рыночными показателями. «У людей слишком завышенные финансовые ожидания, и потом их трудно снизить», — отметил он. Кроме того, он подчеркнул, что отсутствие инвесторов создает финансовые трудности для застройщиков, поскольку ограничивает предпродажи, которые обычно позволяют финансировать часть строительных работ. «Это немного подкосит тебя, потому что приходится почти всю стоимость строительства покрывать из собственного кармана», — сказал он. По его мнению, существующие стимулы недостаточны для полного исправления ситуации. В этой связи он также подчеркнул, что безопасность вновь становится ключевым фактором. «Ночью Старый город опустевает. Добраться туда и уехать — настоящая головная боль», — подытожил он. Отвечая на вопрос о потенциале новых инвестиций в пригородные районы, он отметил, что возможности существуют в хорошо связанных транспортных коридорах, хотя в определенных сегментах спрос ограничен. В частности, он упомянул районы, связанные с коридором Гарсон, где уже существует устоявшаяся городская инфраструктура. «Там налажена канализация, есть дренажные системы, уличное освещение и хорошее транспортное сообщение», — подчеркнул он. Тем не менее он понимает, что для определённых категорий покупателей сложно реализовывать традиционные проекты без дополнительной поддержки, поэтому он видит лучшие перспективы в программах с государственными льготами, таких как «Entre Todos», реализуемая Министерством жилищного строительства и территориального планирования (MVOT). В свою очередь, директор компании Siab Inversiones Inmobiliarias Луис Сильвейра также отнёс Сьюдад-Вьеха к числу районов, испытывающих наибольшие трудности. Как и другие опрошенные эксперты, он указал на небезопасность как на одно из главных препятствий для восстановления рынка, поскольку она «подрывает рентабельность и продажи». Сильвейра также назвал другие районы, где наблюдается потеря динамики. Среди них он упомянул районы Кордон-Сур, расположенные рядом с парком Родо, и районы Мальвин-Норте. «Они также полностью пришли в упадок по одной причине — отсутствию безопасности», — заверил он. Тем не менее он считает, что престижные районы (Поситос, Пунта-Карретас, Карраско, Мальвин) по-прежнему остаются востребованными, хотя в настоящее время в них наблюдается замедление темпов сделок. Что касается возможных решений для районов, отстающих в развитии, Сильвейра полагает, что часть ответа заключается в мерах по обеспечению безопасности, которые реализуют власти, а также в инициативах по восстановлению городской среды. Что касается Сьюдад-Вьехи, он выделил меры, связанные с реставрацией фасадов и реконструкцией зданий. Однако он отметил, что одним из самых значительных изменений стал переезд офисов в другие районы столицы. «Сьюдад-Вьеха перенесла всю свою офисную деятельность, например, в район Всемирного торгового центра и Карраско», — заявил он. Эта миграция, добавил он, значительно сократила ежедневный поток людей. «После трех часов дня там ничего не происходит», — отметил он. Что касается Мальвин-Норте, то он описал особенно сложную ситуацию на рынке аренды и купли-продажи, поскольку «сегодня это «красная зона»». Он даже указал, что есть объекты жилья, которые остаются в продаже в течение длительного времени, не вызывая интереса у потенциальных покупателей или арендаторов. Как он пояснил, эта ситуация особенно заметна в сегменте недвижимости, ориентированной на средний класс, которая исторически относительно легко находила покупателей, а сегодня сталкивается с большими трудностями при заключении сделок.