Подорожает ли жилье из-за нового соглашения в сфере строительства? Что говорят застройщики

Завершение коллективных переговоров в строительной отрасли, состоявшееся после нескольких месяцев конфликта и инцидентов, повлиявших на нормальное хождение строительных работ, в том числе ограничений на поставки бетона, вызвало новую дискуссию внутри отрасли: насколько в итоге вырастут затраты на строительство и какую свободу действий будут иметь застройщики и компании, чтобы не допустить полного переноса этого роста на стоимость жилья. Новый коллективный договор предусматривает повышение заработной платы и, в особенности, постепенное сокращение рабочего дня, которое начнёт вступать в силу с августа 2027 года. Для застройщиков этот последний пункт окажет существенное влияние на стоимость рабочей силы в ближайшие годы в секторе, где и без того наблюдаются сравнительно высокие уровни затрат по сравнению с другими рынками региона. В этом контексте Фабиан Копель, директор девелоперской компании Kopel Sánchez, заявил , что основное влияние соглашения обусловлено не только динамикой роста заработной платы по сравнению с инфляцией, но и постепенным сокращением фактически отработанных часов. По его словам, к концу процесса, предусмотренного соглашением, количество отработанных часов сократится примерно на 10 % при условиях оплаты труда, сопоставимых с нынешними. Окончательное влияние будет зависеть, среди прочего, от доли затрат на рабочую силу в рамках каждого проекта. По его оценкам, эта составляющая составляет примерно от 50 % до 55 % прямых затрат на строительство, хотя эта доля может варьироваться в зависимости от характеристик объекта и учитываемых работ. Он добавил, что на определенных этапах, связанных с каркасом, кладкой и сантехникой, заработная плата и социальные отчисления занимают довольно значительную долю. Исходя из этих цифр, Копель подсчитал, что при неизменности остальных переменных совокупное воздействие может в конечном итоге существенно отразиться на стоимости недвижимости в ближайшие годы. «Если говорить о конкретных цифрах, то можно сказать, что квартира, стоимость которой сегодня остается неизменной, через четыре или пять лет должна подорожать примерно на 5–6%», — отметил он. По его мнению, одним из факторов, который позволит лучше справиться с этим ростом, станет именно постепенный характер введения нового режима. Снижение не произойдет сразу, а будет распределено на четыре года, что даст время покупателям, застройщикам и строительным компаниям скорректировать свои решения. «Я считаю, что именно постепенный характер позволит рынку постепенно адаптироваться к этим изменениям», — отметил он. Вопрос, по словам Копеля, заключается в том, как в конечном итоге эти дополнительные затраты будут распределены между различными участниками цепочки. Часть затрат может быть покрыта покупателем жилья, но вряд ли это будет единственным механизмом корректировки. «Частично за это заплатят люди, покупающие квартиры; общество должно будет принять тот факт, что покупка квартиры станет немного дороже. Вероятно, застройщики пойдут на уступки в плане рентабельности, но со временем ситуация выровняется», — заявил он. В то же время он считает, что строительные компании должны будут искать более эффективные альтернативы, чтобы компенсировать часть этого роста. В качестве одного из ключевых факторов будущего развития сектора он назвал повышение производительности и внедрение новых инструментов. Копель упомянул, среди прочего, необходимость пересмотра процессов, улучшения организации труда и дальнейшего внедрения технологий и искусственного интеллекта в тех задачах, где это позволит повысить эффективность. «Применение технологий в Уругвае является одной из основ, поскольку мы всегда были вынуждены повышать эффективность из-за существующих затрат, которые всегда были намного выше, чем во всех соседних странах. Среди южноамериканских стран Уругвай — самая дорогая страна в сфере строительства, и с большим отрывом», — отметил он. В свою очередь, Марсело Гильермо, директор девелоперской компании Tanco, также считает, что основным компонентом, который изменится в результате нового коллективного договора, является рабочая сила. По его словам, само по себе соглашение не влечет за собой изменения стоимости материалов, поэтому прямое влияние будет сосредоточено на заработной плате и обязательствах, связанных с трудоустройством. Гильермо подсчитал, что в одном здании затраты на заработную плату и взносы в Банк социального обеспечения (BPS) составляют примерно от 35 % до 40 % от общей стоимости. По мнению предпринимателя, непосредственным следствием этого станет необходимость пересмотра экономической структуры новых проектов. В связи с этим он считает, что застройщики должны попытаться компенсировать этот рост затрат, прежде чем прибегать к значительному повышению конечных цен. Тем не менее, по мнению Гильермо, существует конкретный предел того, какую часть этих затрат можно переложить на покупателя. В данном случае, пояснил он, значительное повышение стоимости квартир может затруднить доступ к жилью и снизить спрос, особенно в тех сегментах, где платежеспособность и без того ограничена. Но существует также предел со стороны инвесторов и застройщиков. Если проекты утратят рентабельность, предупредил он, это может снизить стимул для вложения капитала в новое строительство в будущем. «Покупателю нелегко будет покрыть разницу, как и инвесторам, если у них не будет достаточной маржи, потому что это может привести к сокращению инвестиций», — отметил он. Таким образом, новая ситуация вынуждает найти баланс между обеими сторонами. По мнению Гильермо, задача будет заключаться в том, чтобы сдержать рост цен, не снизив при этом до неприемлемого уровня маржу, необходимую для продолжения реализации проектов. «Придётся проявить изобретательность, чтобы справиться с этой новой ситуацией», — добавил он. Президент Ассоциации частных застройщиков (Appcu) Альфредо Каплан привёл конкретные цифры по соглашению, наконец достигнутому между предпринимателями и работниками. Как он пояснил, соглашение предусматривает повышение дневной оплаты труда на 5,17 % и устанавливает постепенное сокращение рабочего дня в течение ближайших лет. Изменение графика работы вступит в силу в августе 2027 года. В течение первого года действия новой схемы работники будут трудиться 43 часа в неделю, но получать заработную плату, равную 44 часам. Этот механизм будет постепенно действовать до четвертого года, когда фактическая продолжительность рабочей недели составит 40 часов при сохранении заработной платы, соответствующей 44 часам. Председатель Appcu отметил, что договоренность была достигнута после особенно длительных переговоров. Соглашение о заработной плате заключено на пять лет и было окончательно согласовано после последнего раунда переговоров в Министерстве труда и социального обеспечения (MTSS), которые длились около 18 часов, напомнил Каплан. Конфликт, предшествовавший заключению соглашения, также имел прямые последствия для различных строительных объектов, в том числе проблемы, связанные с нормальным снабжением бетоном, что повлияло на темпы работ и усилило давление на компании и проекты в то время, пока еще обсуждались условия соглашения. Преодолев этот этап, внимание застройщиков теперь сосредоточено на экономических последствиях подписанного соглашения. «Очевидно, что это приведет к росту затрат», — отметил Каплан. По мнению предпринимателя, нет ни одного субъекта, способного полностью компенсировать эти последствия. Часть роста затрат изначально ляжет на частных застройщиков, в то время как государство также будет вынуждено нести более высокие расходы при каждом заключении контрактов на строительство в новых условиях. «За рост затрат, без сомнения, заплатим мы, застройщики; за него заплатит государство при заключении контрактов на строительство, и в той или иной форме это отразится на ценах», — утверждал он. Каплан отметил, что происходящее в отрасли явление ничем не отличается от того, что происходит с любой другой значимой составляющей в структуре затрат той или иной экономической деятельности. «Как и во всех случаях, кто-то оплачивает все эти повышения. Так же, как это происходит, когда повышается стоимость билета или когда дорожает любой другой ресурс. Мы (Appcu) обеспокоены и занимаемся тем, чтобы понять, что мы можем сделать для улучшения деятельности в будущем», — заключил Каплан.