Рынок недвижимости в Уругвае в 2025 году: положительный баланс по инвестициям, аренде и жилищному строительству

После 2025 года, который сочетал в себе высокую динамику торговли, растущую конкуренцию между проектами и активный спрос как на продажу, так и на аренду, уругвайский рынок недвижимости вступает в 2026 год с новыми балансами, которые необходимо скорректировать. Давление доллара, изощренность инвесторов, расширение новых городских зон, рост иностранных инвестиций и проблема, с которой сталкивается весь сектор — доступ к кредитам — определяют дорожную карту бизнеса, который определяется квадратными метрами, местоположением, услугами и доверием. Для Уругвайской палаты недвижимости (CIU) итоги 2025 года являются положительными, хотя и с некоторыми нюансами. «Для нас это был в целом хороший год», — подытожил ее вице-президент Матиас Медина. Однако он предупредил, что уровень курса доллара оказал смешанное влияние на сектор, поскольку для некоторых строителей или застройщиков, которые платят за рабочую силу в песо и продают в долларах, сложилась «ситуация, требующая повышения цен». Что касается динамики бизнеса, Медина отметил, что рынок демонстрировал стабильность при условии правильной оценки стоимости недвижимости. «В случае аренды, когда цены фиксированы, срок заключения сделки оставался в пределах 15-20 дней», — заверил он. В случае продаж средний срок составляет около 90 дней, хотя есть исключения. «Дело в том, что многие подержанные объекты недвижимости имеют более длительные сроки, потому что владельцы устанавливают цены выше, чем может поглотить рынок. Таким образом, вместо того, чтобы заключить сделку через 90 дней, она завершается через 60 дней, когда цена достигает разумного уровня», — сказал он. Что касается типологии, квартиры по-прежнему лидируют по сравнению с домами в Монтевидео, поскольку «продолжают выигрывать по демографическим причинам и из-за необходимости», несмотря на то, что покупатели в любом случае ищут «хорошее освещение и определенные атрибуты комфорта». Однако он отметил другое поведение на побережье, а точнее в Канелонес. «Сьюдад-де-ла-Коста совершенно отличается; там рост сохранился. Если мы знаем, что в среднем арендная плата выросла на 6%, то в Сьюдад-де-ла-Коста рост составляет около 10%, потому что предложение меньше спроса. Люди ищут дома с двумя или тремя спальнями, с патио и барбекю, и эта тенденция сохранялась в течение всего года», — пояснил он. Что касается роли иностранных инвесторов, особенно аргентинских, он отметил, что их поведение стало более изощренным, поскольку «все чаще они покупают квартиры на стадии строительства или когда строительство только начинается, чтобы получить лучшую конечную цену», что ранее не было распространенной тенденцией, поскольку чаще всего они вступали в сделку за несколько месяцев до сдачи объекта. «Они стремятся к большей доходности, даже с идеей продать объект позже и получить прибыль. Вступая в сделку, когда строительство только начинается или уже завершается, они берут на себя больший риск, но и получают более высокую прибыль. Это также говорит о надежности страны: они знают, что строительство, которое длится 24 месяца, начинается и заканчивается», — заявил он. Подержанная недвижимость также не осталась в стороне от инвестиционного уравнения в 2025 году, поскольку «часто предлагает более высокую доходность», хотя и требует «более длительной работы со стороны риэлторских агентств» после анализа объекта, определения стоимости аренды и необходимости ремонта, поскольку «почти всегда требуется какое-то вмешательство». Медина также коснулся вопроса регулирования, поскольку в настоящее время рассматриваются два законопроекта: закон, регулирующий туристическую деятельность, который уже был представлен Министерством туризма, и закон о риэлторской деятельности, который уже прошел первое чтение в парламенте. «Я считаю, что эти два закона помогут рынку и дадут импульс для привлечения большего числа инвесторов», — добавил он. Он также упомянул о некоторых структурных проблемах, с которыми сталкивается столица и которые выходят за рамки сектора, но напрямую влияют на него. «Тема, которая постоянно возникает в общении с людьми, — это безопасность и состояние общественных пространств: освещение, чистота, услуги. Есть районы, где стоимость недвижимости снижается до 50%, потому что просто нет покупателей из-за ощущения небезопасности или ухудшения состояния окружающей среды», — предупредил он. «Население считает, что платит очень высокие налоги, но не всегда видит отдачу в виде услуг и общественных пространств. Это ключевая задача, если мы хотим, чтобы определенные районы вновь стали привлекательными для проживания и инвестиций», – добавил он. Среди частных застройщиков Фабиан Копель, генеральный директор Kopel Sánchez, охарактеризовал динамику рынка недвижимости как «очень стабильную» благодаря постоянному спросу и устойчивому притоку инвестиций. Он отметил, что аргентинцы вновь стали одной из движущих сил этого процесса. «Инвестиции из Аргентины сохранились даже на фоне политических колебаний и местных дебатов о продвигаемом законе о жилье, свободных экономических зонах или банковских кредитах», — сказал он. Несмотря на эту атмосферу неопределенности, он утверждает, что «сектор превзошел предыдущие годы по объему продаж, расширил предложение и укрепил более диверсифицированный рынок». Копель связывает эту диверсификацию с обновлением запасов и глубокими демографическими изменениями. «Мы наблюдаем рост числа людей, живущих в одиночестве, большую независимость молодежи и ярко выраженное предпочтение новых, эффективных зданий с хорошими услугами», — описал он. В географическом плане, по словам руководителя, такие районы, как Палермо, Кордон, Трес-Крусес, Ла-Бланкеада и Карраско, приобрели большую популярность. «Эти районы укрепились благодаря росту университетов, медицинских услуг и инфраструктуры. Здесь больше жизни, больше услуг и публика, которая ценит близость ко всему, не жертвуя качеством и безопасностью», — сказал он. Копель отметил, что в этом году также сыграли роль структурные факторы, которые Уругвай укрепляет на протяжении многих лет. «Правовая безопасность, которую Уругвай продолжает демонстрировать, ликвидность рынка и доходность около 5% годовых плюс переоценка являются основными факторами, на которые инвесторы обращают пристальное внимание», — подчеркнул он. В случае Liderus Holding ее президент Сантьяго Пьерро описал год, в котором «деятельность на рынке недвижимости оставалась востребованной как в сфере покупки объектов, так и в сфере аренды». Руководитель считает, что одним из важных уроков года стала необходимость больше работать над инструментами финансирования. «Год показал, что необходимо больше работать над кредитами, чтобы поддерживать активность», — заявил он. «Мы находимся в ситуации, когда публика требует одновременно низких цен и более высокого качества, и это уравнение еще не решено и представляет собой вызов для застройщиков», — добавил он.