Богатые, знаменитые и боящиеся будущего в Хосе Игнасио: история, которая началась с особняка Мирта Леграна.

Хосе Игнасио десятилетиями ждал момента своей славы. Вначале сюда приходили рыбаки и фермеры. Вход был враждебным - грубая стена, которую нужно было преодолевать на телеге с волами. Туристы появились позже. Примерно в 1950 году они приехали по неровной дороге по шоссе № 9 из Сан-Карлоса и Мальдонадо. В основном они приезжали ради спортивной рыбалки. Через несколько лет, с 1960 года, к ним присоединились отдыхающие из Монтевидео, а затем и аргентинцы. Пески стали посещать и знаменитости, например, совсем юная принцесса Лаэтия Д'Аренберг. Они проводили выходные - самые смелые даже целое лето - в диком раю, где жило не более 70 человек, не было ни электричества, ни воды, ни асфальтированных дорог, ни ресторанов, и почти не было недвижимости, в которой можно было бы остановиться. Хосе Игнасио стал приморским курортом, с гордостью осознавая, что он является аналогом показного и посредственного Пунта-дель-Эсте. Чувствуя себя чем-то вроде кузена-отшельника. Это было тайное шоу. Но мы уже знаем, что у секретов тонкая кожа. Истории о его ландшафтах - «маленький провинциальный городок над пляжем», - определяет эталон недвижимости Игнасио Руибаль, - начали витать в разговорах восточного jet set, пока не достигли ушей Мирта Леграна. Это было летом 1970-х годов. Мирту покорили интриги, и она приехала в город с подачи Карлоса Персиавалле. Согласно легенде, она была влюблена. Она сказала: «Я бы жила здесь», и это желание передалось ее мужу, Даниэлю Тинайре, который, также убежденный, купил участок земли - якобы на средства тогдашнего мэра, - где был построен невиданных размеров особняк, навсегда изменивший историю этого места. Его назвали «Касабланка», хотя фасад был выполнен из красного кирпича. Строительство затянулось. К тому времени, когда он был готов, примерно в 1987 году, уже открылась пара хороших ресторанов - один из них, Posada del Mar, должен был открыть шеф-повар Франсис Маллманн - и мост через лагуну, давший название поселку, артерия, связавшая его с Пунта-дель-Эсте вдоль побережья и тем самым упростившая трудный въезд. В тот незначительный для судьбы его дома момент Хуану Айспуру было всего два года. Айспуру - одна из коренных семей «этой благословенной земли», как они ее называют. Его дед приехал сюда работать бригадиром. И ему пришлось столкнуться с суровым Эдемом, сложностью воспитания семерых детей, которые, помимо прочих недостатков, не могли учиться, потому что не было транспорта в деревне и за ее пределами. Несмотря на это, отцу Хуана удалось устроиться на работу хозяином дома Мирты. Вскоре жизнь Хосе Игнасио стала вращаться вокруг аргентинского шоу-бизнеса. СМИ поддержали эксцентричное решение гламурной актрисы и хозяйки, которая променяла блеск Пунта-дель-Эсте на неизвестное место, куда не могли проникнуть папарацци. За Миртой пришли любопытные. Дети деревни, как и Хуан, были ее хозяевами: -"Люди приезжали в Хосе Игнасио в поисках дома Мирты. Ты шел по улице, а тебя останавливали, спрашивали, как туда добраться. Ты вел их туда, они делали две фотографии или останавливались, чтобы посмотреть на нее, и возвращались обратно», - вспоминает Айспурус. За Миртой пришли и другие знаменитости. В 1990 году свой дом построила самая богатая женщина Аргентины, бизнесвумен, филантроп, меценат и коллекционер произведений искусства Амалита Фортабат. В деревне уже было два особняка. Затем появился Николас Репетто. И Фито Паес, который привез Сесилию Рот и Шарли Гарсию. А позже - Марсело Тинелли. По словам агентов по недвижимости, они купились на «роскошь простого». И они были готовы заплатить, чтобы принадлежать этому месту, потому что, хотя стоимость жилья 35 лет назад была не такой, как сегодня, жить в старом городе всегда было дорого. Оказывается, у этой земли был только один владелец, который завещал ее группе наследников, увидевших, как неожиданно его поместье начало расти в цене. -Когда он перестал быть домовладельцем, мой отец открыл магазин «Маноло», который стал иконой этого места. Я работал там. Отношения с приехавшими знаменитостями были не отношениями знаменитостей с чолуло, а отношениями соседей, которые оказывали им услуги. Это мы, дети деревни, приносили им молоко, хлеб и баллон с газом, - говорит Айспуру. И они тоже оказывали им маленькие услуги. Например, когда Фито Паэс попросил их достать ему онду - или гомеру, как говорят в Аргентине, - чтобы отпугнуть папарацци, которые крутились вокруг него и в итоге сфотографировали Сесилию Рот топлесс. В обмен он подарил им пластинку и пригласил на репетицию. Иногда, после доставки мяса в семью Тинелли, Хуан и другие местные дети приглашались поиграть в футбол в доме хозяина. Это было хорошее время. Сейчас это уже позади. На востоке страны ни одно место не изменилось так сильно и быстро, как Хосе Игнасио. С начала 2000-х годов курорт переживает непрерывный и бешеный рост, который, судя по всему, не собирается останавливаться. Его судьба приняла новый оборот, когда он открылся миру, что, как ни странно, стало одним из последствий террористической атаки на башни-близнецы в 2001 году и землетрясения и цунами в Юго-Восточной Азии в 2004 году. «Эти события заставили американских и европейских туристов обратить внимание на этот город», - объясняет агент по недвижимости Руибаль. После этого аргентинские агентства включили Хосе-Игнасио в виртуозную цепь, наряду с Пунта-дель-Эсте и Колонией. Примерно в это же время Руибаль продал дом французской актрисе Доминик Санда. Несколькими годами позже он продал ферму «Ла Колорада» Шакире. А слава продолжала подпитываться визитами знаменитостей - от Рона Вуда до Элона Маска, от Наоми Кэмпбелл до Марка Цукерберга - и самых влиятельных наследников, таких как миллионеры Дэвид Рокфеллер и Джеймс Мердок. В связи с этим шумом увеличилось число агентов по продаже недвижимости, которые, по словам источника, ведут жесткую конкуренцию, иногда нечестную и без особых гарантий. Их насчитывается около 25, они работают примерно с 40 участками, стоимость которых растет год от года. На Атлантическом побережье земля на полуострове является самой дорогой. Мартин Питталуга, владелец дома La Huella и местная достопримечательность, вспоминает, что в 1997 году он платил около 80 долларов за квадратный метр в секторе, который сегодня стоит от 1 500 до 2 500 долларов. Айспуру, мальчик, выросший в деревне, когда здесь был водопровод, занялся риэлторским бизнесом и считает, что участок земли в центре деревни стоит в среднем 1,5 миллиона долларов, а дом - более двух миллионов долларов. Это горячая точка. «Если вы хотите продать участок быстро, центр города - это как чек на предъявителя», - говорит Руибаль. Поскольку земельных кадастров мало, есть объекты, которые продавались уже 10 раз». Питталуга постоянно получает предложения купить его недвижимость, хотя она не продается. До сих пор он отказывался от них, но другие, напротив, в конце концов уступали. Местные уругвайцы и первые аргентинские и бразильские владельцы избавляются от недвижимости, которую они купили несколько десятилетий назад за 50 000 или 60 000 долларов. «Они избавляются от них ради своих кошельков», - говорит один из соседей. Так происходят покупки по заоблачным ценам - два, три или даже четыре миллиона долларов, по словам соседей, с которыми удалось пообщаться, - которые, в свою очередь, снова поднимают цены. Хотя большинство из них - конечные покупатели, ожидание того, что стоимость земли будет расти и дальше, кто знает, насколько высоко, означает, что недвижимость и земельные участки используются для спекулятивного бизнеса. Это вполне законно, - говорит агент по недвижимости Марсело Вильянуэва, - у каждого есть свои методы и сферы инвестирования, которые правительство разграничивает и регулирует, но иногда кажется, что рынок идет далеко вперед, а государство отстает, как может». Например, с налогами на недвижимость, которые были и остаются, после волны корректировок, очень дешевыми по отношению к стоимости земли и расположенных над ней объектов. Для некоторых это несоответствие является одним из самых сокровенных секретов дорогого рая. Долгое время ходили слухи о том, что тарифы устарели и не имеют никакого отношения к впечатляющему коммерческому развитию курорта. Обновление тарифов нельзя было откладывать. До недавнего времени большинство из 1530 налогоплательщиков Хосе Игнасио платили налоги на недвижимость в размере от 20 000 до 30 000 песо в год. Или даже меньше. «В некоторых случаях они платили минимальные суммы, как в районах города Мальдонадо», - объясняет Альваро Вильегас, заместитель генерального секретаря муниципалитета Мальдонадо. Питталуга, который помимо того, что был гастрономическим бизнесменом, также являлся членом совета Фронта Амплио, вспоминает, что мэр Оскар де лос Сантос начал проводить опрос, чтобы выявить несоответствие по каждой переписи населения. Как и следовало ожидать, этот импульс вызвал дискомфорт. Это был медленный процесс, требующий изучения, анализа и проверки развития рынка недвижимости, сравнения его с другими населенными пунктами департамента, чтобы провести корректировку стоимости в целях так называемой налоговой справедливости. После того как отставание было определено, в 2013 году оно было материализовано в департаментской резолюции, которая затем, после прихода к власти националиста Энрике Антии в 2015 году, была принята. По данным El País, этот процесс происходил в течение последних двух лет, но не повсеместно. В некоторых случаях, как, например, в случае с Питталугой, рост составил 300 %. Тем не менее, он признает, что это все еще скромный вклад - около 140 000 песо в год - для района. Вильянуэва, агент по недвижимости, говорит, что «были случаи различия в критериях», которые раздражали соседей. Соседние объекты недвижимости со схожими характеристиками облагались налогом, сильно отличающимся друг от друга, что «породило неопределенность в отношении будущего налогообложения и методов его расчета». Жалобы сначала поступили в офис мэра Назарено Лазо, а затем в муниципалитет. Вильегас объясняет, что согласно регламенту, обновление может быть применено по зонам или по объектам недвижимости, в зависимости от того, как было принято решение о несоответствии. Он не считает, что, несмотря на повышение, они отстают от других районов департамента: «Были достигнуты разумные значения», - говорит он. В настоящее время 90 процентов реестров собственности соответствуют требованиям налога. В некоторых все еще сохраняется несоответствие. «Я видел много участков, кадастровая стоимость которых составляет 50 000 песо, а стоят они два миллиона долларов. Муниципалитет обновил стоимость, но развитие и оценка недвижимости в этом районе происходят быстрее, чем муниципалитет оценивает землю, и в итоге они полностью расходятся», - говорит источник в судебной сфере. Первая подсказка для выявления таких случаев - поиск кадастровой стоимости, одного из показателей, который будет служить параметром для расчета взноса. Это публичная процедура, которая проводится в режиме онлайн. Например, кадастровая стоимость земли, приобретенной в 2011 году бизнесменом Эдуардо Костантини за 7,5 миллиона долларов, на которой он построил недвижимость стоимостью 5,6 миллиона долларов, согласно последнему кадастровому сертификату, действующему в 2023 году, стоимость, учитываемая при уплате налогов, составляет 196 546 песо. Дед Мачадо был рыбаком-кустарем и привозил соседям рыбу на телеге. В 1991 году, когда второе поколение Мачадосов купило землю, на которой впоследствии был построен ресторан Popei, земля была настолько дешевой, что часть ее была оплачена бычком. Его внук Диего - один из постоянных поселенцев, который, хотя и видит, что его жизнь улучшилась благодаря успеху земли, опасается его последствий. «Меня беспокоит, будет ли рост продолжаться, потому что я очень боюсь, куда мы идем», - говорит гастрономический бизнесмен и член совета Национальной партии. Спекуляции в этом районе ведутся уже давно, «но сейчас мы находимся в эпицентре бури». Он имеет в виду появление девелоперов, охотящихся за землей для создания проектов в районе, где предложение земли крайне отстает от спроса. Мачадо говорит: «У нас в руках дорогой, эксклюзивный продукт. Уникальное вино, изысканное шампанское, так давайте же продавать его таким, какое оно есть, а не раздавать, как будто это можжевельник». Партнер Мачадо, Лусиана Нуньес, является секретарем Лиги де Фоменто, главного и твердого хранителя Хосе Игнасио. Лига была создана 60 лет назад, когда город был больше похож на двоюродного брата-отшельника Пунта-дель-Эсте и рос «осиротевшим» от властей. Когда отношения были наконец установлены, они были довольно напряженными: «Мы склонны быть теми, кто вставляет палки в колеса», - резюмирует он. Во время пребывания Антии у власти дело дошло до суда: было подано два иска против муниципалитета и Министерства охраны окружающей среды с целью частично предотвратить два строительства, которые могли бы иметь пагубные экологические последствия. Один иск был выигран, другой - нет. Лига решила избежать любого прецедента, который бы исказил путь упорядоченного развития курорта. Дело в том, что ни одна другая земля в Уругвае не стоит дороже этой. Так говорят даже в Южной Америке. И какой же сдерживающий эффект может оказать штраф за нарушение экологических норм на того, кто готов заплатить за дом четыре миллиона долларов, - говорит Лусиана. Большие кошельки сопровождаются множеством капризов, говорят местные жители. Если вы пойдете вперед, то уже не сможете вернуться назад, если вы будете строить высоко, то это будет путь, на который вы уже не вернетесь, и мы стараемся защищать Хосе Игнасио как последний бастион Уругвайской природы», - добавляет она. Если открывается новый бизнес, лига приходит туда, чтобы сообщить о своем «джентльменском соглашении», согласно которому они предпочтут не вывешивать флаги или подсвеченные вывески, например. Именно в лигу поступают жалобы соседей, которые постепенно хотят добавить городские службы, например, более мощное освещение, чем уличные фонари, в то время как половина жителей предпочитает свет звезд. Или тех, кто предлагает сделать центр города пешеходным и запретить въезд автобусов, а как тогда будут передвигаться люди, которые там работают? По мере превращения города в космополитическое место стали возникать конфликты по поводу различных видов землепользования. Очень трудно совместить виды, которые, как кажется, одни смотрят на север, а другие - на юг, - говорит Лусиана. В качестве противовеса обычно выступают те, кто давно живет в городе, но многие продали жилье, «зная, что не вернутся, потому что оно им не по карману». Они стремятся переехать в более дешевый район, например, в Ла-Хуаниту, где даже вода дешевле. Агент по недвижимости Марсело Вильянуэва объясняет: «Первый круг - это недвижимость на море, второй - закрытые поселки, которые нас окружают, каждый со своими характеристиками и особенностями, третий - Ла-Хуанита, Аренас-де-Хосе-Игнасио, Санта-Моника, затем идет весь сельский мир ферм, который огромен и разнообразен». По его подсчетам, в радиусе пяти километров цены варьируются от 10 000 долларов за квадратный метр до 20 долларов: «Вот насколько это разрозненно и эклектично». То, что происходит за пределами корпуса, в его окрестностях, вызывает особое беспокойство у жителей корпуса. Именно в этом районе растет плотность застройки, но не темпы роста услуг, которые могли бы быть доступны, говорят жители, которые наиболее критично относятся к изменениям в плане зонирования. Там разрабатываются проекты с исключениями по высоте - то, что муниципалитет отрицает - девятиметровые блочные постройки, «кондо-отель», в некоторых случаях с исключениями, которые включают в себя продвигаемое жилье, но с ценой продажи около 330 000 долларов. Теперь либо мы защитим Хосе Игнасио, либо уничтожим его вместе с застройщиками», - предупреждает Питталуга. В сообществе существуют разные позиции, от самых консервативных до тех, кто уверен в проектах, которые появляются для продолжения роста. Однако они сходятся во мнении, что на данном этапе путь вперед - это диалог с властями, а не борьба. Хосе Игнасио - не неподвижная картина в коробке, повторяют они, потому что знают: то, что произойдет с этой землей, станет ли в конце концов рост благословением или наказанием, зависит от них.