Цифра, которая снижает риски в проектах недвижимости и которая не была использована в деле Balsa y Asociados.

За последнюю неделю сектор недвижимости был потрясен после того, как строительная компания Balsa y Asociados добровольно подала заявление о банкротстве. Будь то "мечта о собственном доме", жизнь за счет арендной платы или другие причины, уругвайцы исторически ценили этот сектор для инвестирования своих средств, для чего использовались юридические инструменты, способствующие доверию между сторонами, такие как трасты. Компания Balsa y Asociados, владеющая частными жилыми комплексами в Канелонесе "Ла Хуана", "Пилар де лос Хорнерос" и "Карлота", объявила о своей несостоятельности и под защитой Закона 18.387 будет иметь 60-дневный период для проверки кредиторами своей дебиторской задолженности. По истечении этого срока компания сможет договориться о выплатах кредиторам. Несмотря на то, что в этом виде бизнеса существуют контракты, предоставляющие определенные гарантии тем, кто стремится приобрести недвижимость, некоторые из них могут снизить риски больше, чем другие. Одной из структур, используемых в проектах недвижимости - о которой не было сказано выше - для укрепления доверия между сторонами, является траст. Что касается этой юридической структуры, Апарисио Ховард, старший юрист Dentons-Jiménez de Aréchaga, объяснил El País, что в целом это бизнес, в котором одно или несколько лиц, называемых учредителями, передают активы или права другой стороне, называемой доверительным собственником, чтобы последний мог управлять ими в соответствии с определенными инструкциями. В этой связи Николас Феррейра, член группы по проектам и трастам в Estudio Posadas, Посадас Между тем для покупателя единицы или лота недвижимости, подлежащей застройке, привлечение траста в качестве контрагента подразумевает, по словам Феррейры, наличие "надежной договорной структуры, в которой продавец действует в соответствии с внутренними ограничениями и правилами, обеспечивающими использование средств для завершения работ и поставки обещанных единиц". В этой связи Ховард пояснил, что данные инструкции предусматривают, что доверительный управляющий должен "показать, что его действия прозрачны". Например, он подчеркнул, что должен вести отдельные счета по активам, составляющим имущество доверительного управляющего, и предоставлять отчеты доверителям не реже одного раза в год. В то же время доверительному управляющему запрещено совершать сделки с активами траста в свою пользу или в пользу связанных с ним лиц. По словам Феррейры, основным отличием проектов недвижимости, в которых не используется трастовая структура, является фигура доверительного управляющего, которая является дополнительной по отношению к фигуре застройщика, "который должен обеспечить выполнение контракта в соответствии с планом, управляя средствами с первоначальной целью, из независимого актива", что снижает риск нецелевого использования средств или изменений, влияющих на ход реализации проекта. Иными словами, при использовании траста застройщик (учредитель) обычно передает активы или средства, распоряжаясь ими из своего личного имущества, в управление независимой третьей стороне (доверительному управляющему) для реализации цели траста. Без траста средствами управляет застройщик. Между тем Ховард отметил, что обычно девелопер прибегает к услугам банковского учреждения для разработки проекта, а затем привлекает дальнейшее финансирование путем заключения договоров купли-продажи с потенциальными покупателями (конечными заказчиками). Чем на более ранней стадии находится проект, тем выше риск, поэтому цена, по которой потенциальный покупатель приобретает проект, дешевле, чем когда он находится на финальной стадии. Что касается возможной волатильности сектора недвижимости и возможных рисков, которые он может представлять, то участники консультаций отметили, что исторически он имеет тенденцию быть сравнительно менее волатильным, чем другие. В этом смысле Феррейра отметил, что "это не умаляет того факта, что существуют соответствующие факторы, которые потенциально могут повлиять на него (экономические циклы, обменный курс, регуляторные корректировки, изменения в иностранных инвестициях)". В то же время он добавил, что проекты в сфере недвижимости "сложны" тем, что требуют длительного периода времени для завершения, поэтому правильное структурирование, например, использование траста, помогает "снизить такие риски". В этой связи Говард заявил, что стоимость недвижимости не имеет тенденции к росту или падению "от одного момента к другому", а "в целом стабильна", но при этом каждая цифра имеет свою волатильность. Однако он отметил, что у девелопера также есть способы защиты, такие как контракты на строительство с фиксированной ценой, в которых устанавливается фиксированная цена для определенного плана этажа. Он также отметил, что, не ссылаясь на конкретный случай, основной риск заключается в том, кто разрабатывает проект, какова их платежеспособность и опыт работы в данной сфере. В то же время, если проект недвижимости сталкивается с проблемами и останавливается, он пояснил, что часто используется процедура банкротства, и "в итоге он продолжается", потому что инвестиционная группа или компания заинтересована в проекте и готова купить его, предоставив капитал для его завершения. В других случаях, отметил он, потенциальные покупатели объектов недвижимости также организуются и, используя средства, которые они рассчитывали направить на реализацию проекта, стремятся его завершить.