Население Уругвая сокращается и будет сокращаться и в будущем. Что же будет с жилищным строительством?

Данные последней переписи населения, проведенной Национальным институтом статистики (INE) в 2023 году, показали, что население Уругвая составляет 3 499 451 человек. Однако в отчете переписи прогнозируется, что к 2045 году население страны составит 3 413 329 человек, а к 2070 году ожидается его сокращение до 3 043 670 человек. Согласно анализу INE, Уругвай достиг пика численности населения в 2020 году, когда его население составило 3,5 миллиона человек. Однако с 2021 года численность населения начала снижаться из-за сокращения числа рождений и смертей, вызванных пандемией коронавируса. Это вызывает вопросы относительно будущего жилищного строительства в стране. Будет ли спрос на недвижимость? В настоящее время рынок недвижимости Уругвая сохраняет свою динамичность. Операторы сектора отмечают, что спрос продолжает поддерживаться изменениями в домохозяйствах и притоком новых категорий жителей. В этой связи феномен строительных кранов и новых недвижимостных проектов объясняется социальными преобразованиями, которые поддерживают потребность в жилье в Уругвае. С другой стороны, перепись 2023 года также показала, что в период с 2024 по 2045 год население увеличится только в четырех департаментах (Канелонес, Мальдонадо, Роча и Сан-Хосе), в то время как Монтевидео будет продолжать «опустошаться», несмотря на то, что он является одним из трех департаментов, в которых сосредоточена большая часть населения Уругвая, наряду с Канелонес и Сан-Хосе. В свою очередь, данные последней переписи INE показали, что в Уругвае насчитывается 1 659 048 жилых домов, из которых 1 646 621 являются частными. INE также отметило, что 80,5% этих домов были зарегистрированы как занятые, в то время как 8,4% были классифицированы как временно незанятые и 11% как незанятые другого типа. На основании этих данных, опубликованных INE, возникает вопрос о том, как эта ситуация повлияет на рынок недвижимости, поскольку в будущем продолжают запускаться и проектироваться крупные строительные и девелоперские проекты. «Демографический спад не оказывает влияния на потребность в жилье», — сказал El País Фабиан Копель, директор девелоперской компании Kopel Sánchez. По его словам, хотя население не растет, количество жителей на одно домохозяйство уменьшается под влиянием новых форм жизни: все больше людей предпочитают жить одни, меньше вступают в брак и больше разводятся. «Это приводит к тому, что людям требуется больше жилья других типов», — отметил он. К этой реальности добавляется еще один ключевой фактор: устаревание некоторых жилищных проектов. Со временем многие здания стареют и теряют привлекательность, если их не обслуживать и не модернизировать. «Жилье со временем устаревает, если его не обслуживать и не обновлять. Есть здания с высокими общими расходами, старыми лифтами или фасадами, и это заставляет людей искать новые варианты», — пояснил Копель. По словам предпринимателя, рынок демонстрирует, что спрос остается стабильным, особенно в сегменте аренды. «Практика показывает, что, судя по высокому спросу на аренду, он еще далек от пика. Спрос продолжает расти, и поэтому по-прежнему требуется больше жилья», — сказал он. В этом контексте он считает, что инвестиции в жилье по-прежнему являются одними из самых надежных. «При стабильной экономике, как в настоящее время, инвестор может быть уверен, что его объект будет быстро сдан в аренду, потому что люди ищут качественное жилье и хотят улучшить свой образ жизни. С началом пандемии мы стали больше ценить то, как мы живем», — отметил он. Социальные изменения также влияют на предложение жилья. Копель подчеркнул, что однокомнатные квартиры стали более популярными. Кроме того, он подчеркнул важность адаптации зданий к новым общим потребностям. «Сегодня мы не можем думать о жилье, которое имеет только многофункциональную гостиную, как 40 лет назад. Потребности изменились: сегодня востребованы коворкинг-пространства, игровые комнаты, барбекю или зоны отдыха. Так же, как новый автомобиль оснащен Spotify или новыми функциями, жилье также должно развиваться», — отметил он. Вице-президент Уругвайской палаты недвижимости Матиас Медина сказал, что задача сектора не ограничивается местной аудиторией, но должна быть направлена на привлечение новых жителей. «Мы должны ориентироваться не только на людей, которые здесь живут, но и на тех, кто приедет сюда жить. Все больше иностранцев переезжают сюда на постоянное или временное проживание, и это нужно поощрять», — сказал он. Медина подчеркнул потенциал Уругвая в привлечении цифровых кочевников и профессионалов, работающих удаленно. «Есть компании, которые покупают жилье в разных странах и поочередно размещают своих сотрудников, чтобы те жили шесть месяцев в одном месте и шесть — в другом. Эта модель уже работает, и Уругвай должен создать условия для привлечения этой аудитории», — пояснил он. В этой связи он упомянул, что Уругвай должен предлагать экономическую стабильность, безопасность и конкурентоспособные цены, чтобы быть выбранным среди других вариантов в регионе. «Есть компании, которые работают удаленно, но есть и другие, которые могли бы физически обосноваться здесь. Мы должны быть привлекательными, чтобы они сказали: я предпочитаю Уругвай, а не другую страну. Здесь играют роль стоимость рабочей силы, политическая стабильность и профсоюзный климат», — предупредил он. Медина также отметил, что страна сталкивается с ослаблением внутреннего потребления, что сказывается на малых и средних предприятиях сектора. «Эти месяцы сложные, несколько торговцев сказали нам, что чувствуют застой в деятельности. Это вызывает беспокойство, потому что если на улицах нет денег, нет потребления, и это сказывается на всей цепочке», — заявил он. В любом случае, Медина подчеркнул, что рынок аренды по-прежнему остается фундаментальной опорой, и что активная и прибыльная среда необходима для поддержания интереса инвесторов. «Должен быть стабильный рынок, чтобы инвестор видел прибыль. Речь идет о среднесрочных и долгосрочных вызовах, но их нужно предвидеть», — заключил он. Президент Агентства недвижимости Пунта-дель-Эсте-Мальдонадо Хавьер Сена отметил, что этот департамент демонстрирует особую динамику в стране, с устойчивым ростом спроса на жилье и растущим участием молодых покупателей. «В Мальдонадо мы провели несколько мероприятий совместно с Banco Hipotecario и заметили, что многие молодые люди заинтересованы в покупке жилья, особенно с помощью кредитов и рассрочки платежей из своей заработной платы. Есть ниша, которая начала активно развиваться», — прокомментировал он. Сена пояснил, что сочетание государственных программ и деятельности частных застройщиков позволило поддерживать активность на рынке. Однако он предупредил, что демографическая ситуация вызывает беспокойство: «Демографический вопрос чрезвычайно важен не только для общества, но и для нас. Если бы было больше молодых людей, желающих создать семью и купить жилье, движение было бы еще более активным». В этом смысле он подчеркнул, что Мальдонадо продолжает привлекать новых жителей, но признал, что другие районы страны не имеют такой же удачи. «Я уверен, что в других департаментах движение не такое активное, потому что не хватает людей. Это серьезная проблема, даже с точки зрения будущего BPS и устойчивости системы», — сказал он. Поэтому лидер партии заявил, что стране нужны активные меры для изменения этой тенденции. «Правительство должно продвигать какие-то решения, не только для того, чтобы пары заводили больше детей, но и для того, чтобы привлекать людей жить в Уругвае», — заключил Сена.