Рекорд по количеству проектов строительства социального жилья, достигнутый в 2025 году, новый бум на рынке квартир и многое другое

Закон 18.795 о содействии жилищному строительству поддерживает высокий уровень активности и укрепляет свое влияние на рынке недвижимости Уругвая. По данным отчета Национального агентства по жилищному строительству (ANV), с момента его принятия в октябре 2011 года по состоянию на 31 января 2026 года в Инвесторский офис ANV поступило в общей сложности 2110 проектов, направленных на строительство более 62 000 жилых домов. Из общего числа поданных проектов 1704 уже были одобрены исполнительной властью, 231 находятся на рассмотрении, а 175 считаются неактивными, либо из-за отказа, либо из-за отзыва. В целом, общее количество домов составляет 69 842 единицы, из которых 62 035 остаются активными, а 7807 относятся к неактивным проектам. В рамках одобренных проектов запланировано строительство 47 000 домов, из которых более 28 200 уже построены. В свою очередь, еще 13 000 единиц в настоящее время находятся в стадии строительства, а 20 700 единиц жилья еще не начали строиться. Последние делятся на 5900 единиц в уже реализуемых проектах и 14 800 единиц жилья, связанных с проектами, которые еще находятся в стадии изучения. Информация показывает, что система не только накапливает значительный объем уже построенных домов, но и имеет значительный потенциальный запас, который еще не поступил на рынок, что свидетельствует о масштабах проектов, реализуемых в рамках программы. Анализ по годам поступления показывает явное изменение динамики режима с 2021 года, что объясняется изменением правил, введенным в 2020 году. С этого момента ежегодное поступление проектов демонстрирует устойчивый рост. В 2025 году был достигнут исторический рекорд: было зарегистрировано 326 проектов, что значительно превышает 246 проектов, зарегистрированных в 2024 году, что означает годовой рост на 32 %. Если посмотреть на скользящий 12-месячный период до января 2026 года, то общее количество проектов составляет 328, что является высоким показателем, хотя и немного ниже других исторических пиков (в 12-месячных измерениях), которые превышали 340 проектов. Месячные данные за последний год подтверждают интенсивность этого явления. Март 2025 года стал историческим максимумом с 62 зарегистрированными проектами, за ним следует апрель 2025 года с 46 проектами. В отличие от этого, январь 2026 года завершился с 14 проектами, что на два больше, чем в том же месяце предыдущего года. Хотя большинство продвигаемых и изучаемых проектов относятся к маломасштабным предприятиям, объем жилья сосредоточен в крупных проектах. Из общего числа 1935 активных проектов (продвигаемых и находящихся на стадии изучения) 60% составляют небольшие проекты, включающие до 20 единиц жилья. Средние проекты составляют 24%, а крупные проекты, включающие более 50 единиц жилья, — только 16%. Однако распределение радикально меняется, если рассматривать количество единиц жилья. 296 крупных проектов сосредоточили более 60% активного жилья, что составляет 37 691 единицу, в то время как небольшие проекты насчитывают всего 9239 единиц жилья. Среднее количество жилых единиц на один проект составляет 32 единицы, и этот показатель растет в результате появления более крупных проектов. В последний год эта тенденция усилилась. Хотя небольшие проекты по-прежнему преобладают по количеству, крупные проекты составляют 76% введенных в эксплуатацию жилых единиц, укрепляя свое значение в рамках системы. Географическое расположение проектов показывает сильную концентрацию в Монтевидео, хотя за последний год произошли значительные изменения. В историческом накоплении 1 270 из 1 935 активных проектов расположены в столице, что составляет 65,6% от общего числа. За ней следуют Канелонес с 331 проектом и Мальдонадо с 116. В плане жилья Монтевидео превышает 42 000 активных единиц, в то время как Канелонес насчитывает 11 475, а Мальдонадо — 4311. Внутри страны выделяются Колония (858 домов), Пайсанду (753), Сальто (684) и Сориано (620). Однако, если рассматривать исключительно последний год, то можно заметить изменение в территориальном распределении. Монтевидео сокращает свою относительную долю с 65,6% от общего исторического показателя до 53,5% от проектов, зарегистрированных за последние двенадцать месяцев. В то же время, доля Канелонеса увеличилась с 17% до 27,9%, в основном за счет роста проектов в Сьюдад-де-ла-Коста. Мальдонадо сохраняет долю, аналогичную исторической, в то время как Пайсанду удваивает свою долю, становясь одним из департаментов с наибольшим относительным ростом. В данном случае оба имеют по 17 проектов. Также наблюдается рост в Сальто (2,7%) и Сориано (1,7%), в то время как в остальных департаментах количество новых проектов остается стабильным или снижается в относительном выражении. Перераспределение по территории также отражается на объеме жилья, введенного в эксплуатацию за последний год. Монтевидео и Канелонес вместе составляют 89% активного жилья, хотя и с существенной разницей по сравнению с исторической тенденцией. За последний год Канелонес составляет 37,1% введенного в эксплуатацию жилья по сравнению с 18,5%, которые он представляет в совокупности с 2011 года, что свидетельствует о структурном изменении в расположении новых продвигаемых застройщиками проектов. В пределах Монтевидео расположение проектов также демонстрирует высокую концентрацию по районам. В историческом совокупном показателе Кордон лидирует с большим отрывом, с 276 проектами, что составляет 22% от общего числа в столице. За ним следуют Палермо с 91 (7%), Трес-Крусес с 83 (7%), Ла-Бланкеада с 66 (5%), Агуада с 65 (5%), Баррио-Сур с 64 (5%), Центр с 60 (5%), Унион с 56 (4%), Ларраньяга с 53 (4%) и Сьюдад-Вьеха с 50 (45). За последний год Кордон сохраняет первое место, хотя его доля сократилась до 17% с 28 зарегистрированными проектами. Трес-Крусес занимает второе место с 15 проектами (9%), за ним следует Ла-Бланкеада с 13 проектами (8%). Затем следуют Унион с 12 проектами (7%) и Центр и Старый город с 11 проектами (7%), которые завершают группу районов с наибольшей активностью в последнее время.