«Расходы, связанные с этим соглашением в сфере строительства, резко возрастают для застройщиков, конечных потребителей и даже для государства»

По мнению президента Ассоциации частных застройщиков Уругвая (APPCU) Альфредо Каплана, достигнутое соглашение в строительном секторе «является наименее плохим» из всех возможных вариантов. Он напомнил, что APPCU «не имеет права голоса» в переговорах, поскольку именно застройщики рискуют наибольшим капиталом. Он подчеркнул, что строительные компании «переложат затраты», но у застройщиков «нет большого запаса для этого». Кроме того, он предупредил, что государству придется пересмотреть запланированные инвестиции в дорожное строительство и жилищное строительство, «потому что теперь на те же деньги можно будет сделать меньше». Каплан отверг обвинения в чрезмерной прибыльности в секторе, отметив, что «прибыль составляет от 15% до 20% при рискованных инвестициях в проекты, реализация которых занимает 3–4 года». Далее приводится краткое изложение интервью. — Как вы оцениваете соглашение, достигнутое на прошлой неделе? — Фраза, которая всё подытоживает, — это то, что речь идёт о наименее плохом соглашении, на которое мы могли согласиться. Потому что это соглашение влечёт за собой значительное увеличение затрат. Мы всегда были согласны с 40-часовой рабочей неделей, но не с оплатой 44 часов, а это немаловажная деталь. В течение 4 лет это означает 10-процентное увеличение расходов по этой статье. Да, нам удалось добиться постепенного внедрения этого процесса, заключить соглашение на 5 лет и обеспечить определенную гибкость для постепенного сокращения рабочей недели с 44 до 43 часов. Например, это могут быть четыре рабочих дня по 9 часов и один — по 7. Правительство подтолкнуло профессиональные палаты и профсоюз SUNCA к достижению соглашения. Состоялось 18-часовое марафонское заседание, завершившееся известным результатом. И всё это в очень сложных условиях: меры включали разрезание бетонных конструкций, что создавало угрозу для балок, на которых будет держаться каркас здания; кроме того, возникла проблема с разгрузкой материалов, на различных стройплощадках проходили внеплановые митинги, происходили стычки между теми, кто хотел работать, и теми, кто не хотел… Поэтому я и говорю, что это было наименее плохое решение. —Не было возможности продолжить переговоры? —Стоит еще раз проанализировать ситуацию. Профсоюз Sunca, разумеется, хотел добиться максимального результата с точки зрения своих требований по заработной плате. Я абсолютно согласен с правом на забастовку, но не с некоторыми вещами, которые происходили в ходе конфликта, как я только что упомянул. Строительная палата, одна из четырёх предпринимательских палат, получает данные об увеличении затрат и переносит их на текущие строительные объекты — это параметрические формулы, в которых установлено, что при увеличении стоимости рабочей силы процент автоматически повышается, а для будущих объектов это каким-то образом отразится на цене. Что касается Лиги строителей, то есть субподрядчиков, они проявили большую разумность и поняли позицию, которую занимали мы — APCCU и Координационный совет строителей Востока, представляющие застройщиков. А для застройщиков совершенно очевидно, что всё это приводит к росту затрат. У нас нет параметров для корректировки цен, нам приходится анализировать рынок и оценивать, возможно ли переложить эти затраты на потребителя и уложиться в бюджет в связи с предстоящими проектами. —И есть ещё один участник — исполнительная власть… —Именно, в лице Министерства труда, которое не участвовало в двусторонних переговорах. Но для правительства это не второстепенный вопрос. В бюджете и отчётах о расходовании средств у них выделены определённые статьи расходов на общественные работы, строительство жилья или решение жилищных проблем малообеспеченных слоёв населения. Теперь они столкнутся с тем, что с первоначально выделенными средствами смогут отремонтировать меньше дорог или построить меньше жилья. Для государства строительство также становится дороже. Это не мелочь. — Почему вы согласились на это соглашение, если оно было настолько невыгодным? — С одной стороны, мы могли бы оставаться в тупике неизвестно сколько месяцев, так и не достигнув соглашения. Но с другой стороны, мы являемся заместителями, так же как и координатор строительной отрасли Пунта-дель-Эсте. Быть заместителем означает не иметь права голоса. Не иметь права голоса. И в этой ситуации мы трезво оценили, что для строительной отрасли нехорошо бесконечно затягивать этот конфликт. Что касается невозможности голосовать по вопросу, который для нас так важен, мы считаем, что эту ситуацию необходимо немедленно исправить на будущее. APCU — это профсоюз, имеющий больше всего членов по всей стране. Именно этот сектор привлекает инвестиции и берет на себя предпринимательский риск. Строительный сектор инвестирует более 2 500 миллионов долларов в год. 55 000 прямых рабочих мест, из которых значительно более 42 000 приходятся на частные девелоперские проекты. Мы создаем очень значительное количество косвенных рабочих мест с заработной платой, которая намного выше, чем в остальных секторах частной экономики, даже до этого повышения. Я считаю, что мы должны участвовать в принятии решений не только с правом высказывания мнения, но и с правом голоса. —Какую прибыль получают застройщики? Этот фактор они выдвинули в качестве аргумента против работников во время конфликта, сославшись на бизнес, который они охарактеризовали как очень прибыльный… —Мы не так давно говорили об этом представителям Министерства жилищного строительства. Речь идет о якобы завышенных прибылях застройщиков. В рекламном заявлении ANV указано, что застройщики обязаны ежегодно представлять балансовые отчёты. Таким образом, очень легко рассчитать среднюю прибыль застройщиков. Ответ: от 15 до 20 % от инвестиций, которые занимают много времени: с момента покупки земельного участка, когда речь идет о нескольких земельных участках, их объединяют или разделяют на кондоминиумы, подают заявки на разрешения в муниципальные администрации, представляют проект в ANV, если это субсидируемое жилье, или в COMAP, если это крупномасштабный проект. И только после этого начинается строительство. До сдачи квартир может пройти три или четыре года. —Приведем пример: проект, рентабельность которого составляет 10 % или меньше, будет реализован? —Скажем так: его не стоит реализовывать. При столь низкой рентабельности риски слишком велики. Конечно, например, социальное жилье пользуется значительными налоговыми льготами, но вкладывает деньги частный инвестор, который будет реализовывать проект только при наличии рентабельности. —Считаете ли вы, что эти новые меры повлияют на сектор? —Я бы сказал, что в связи с новой структурой затрат на проекты, которые начнутся отныне, будет проводиться глубокий анализ с целью определения теоретической рентабельности проекта. И мы говорим о теоретической рентабельности, потому что проект подвержен множеству непредвиденных обстоятельств. Помимо вопросов, непосредственно связанных со строительством, есть ещё и курс доллара. Недвижимость продается за доллары, но затраты выражаются в песо. В некотором смысле, когда вы работаете с конечными покупателями, пользующимися банковским кредитом, эту разницу можно покрыть, указав, что остаток переводится в индексированные единицы. Это не валюта строительства, но она гораздо ближе к ней, чем доллар. Однако такие операции с банковскими кредитами составляют не более 10 % от общего объема. Для инвесторов, которые покупают недвижимость с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду, валютой является доллар. Таким образом, это непредвиденный фактор, который необходимо учитывать в затратах с помощью валютного страхования или более сложных финансовых операций, поскольку он влияет на рентабельность бизнеса. Итак, учитывая ограниченные возможности, нам нужно посмотреть, как скорректировать переменные, чтобы достичь цели. Я бы не сказал, что темпы будут оставаться точно такими же, но мы постараемся сохранить их на максимально высоком уровне в рамках разумного. —Похоже, что возможности для повышения цен для конечного потребителя не так уж велики; цены в долларах в Уругвае высокие… —Это правда. Это касается не только жилья — такую же оценку можно услышать, когда мы идем съесть гамбургер, покупаем бытовую технику или автомобиль. Почему? Потому что затраты очень высоки. Есть пара интересных цифр. На сегодняшний день арендная плата в индексированных единицах стоит столько же, сколько и 10 лет назад. В долларах она выше, потому что доллар обесценился. Цены на продажу в индексированных единицах за последние 5–6 лет не выросли. Но в долларах ситуация иная. Об этом стоит помнить. — Итак, будут ли описанные последствия иметь негативные последствия? — Нужно изучать каждый проект. Первое последствие, как мы уже говорили, — это 10-процентное повышение к 2030 году из-за того, что люди будут работать 40 часов в неделю, получая оплату за 44. Кроме того, покупатель квартир или арендатор почувствуют на себе часть этого воздействия — не автоматически и не через какую-то формулу, а в зависимости от того, как рынок адаптируется к этой новой ситуации. И стоит помнить, что рост затрат связан не только с затратами на рабочую силу: есть материалы, есть различные сценарии, есть финансовые затраты, которые также влияют на ситуацию. Мы поговорили с президентом, министром экономики и министром жилищного строительства, и все они подчеркнули, что стране нужны инвестиции и рабочие места. Нынешнее правительство без существенных отклонений сохранило принятую нормативную базу в сфере жилищного строительства, которая является мощным двигателем развития сектора, а также продлило сроки реализации крупных проектов, однако есть и другие вопросы, в которых нам необходимо продвигаться вперед. —Например? —Мы обратились к правительству с просьбой ускорить все, что связано с бюрократическими процедурами. Это увеличивает затраты и сдерживает инвестиции. В законопроекте о конкурентоспособности заложены наши надежды в отношении так называемого «позитивного молчания», что означает: если рассмотрение какого-либо вопроса затягивается на определенный срок без каких-либо замечаний, то он считается одобренным. С другой стороны, правительство продлило срок действия разрешений на крупные экономические проекты на 5 лет, что стало очень позитивной мерой, поскольку до сих пор этот срок составлял один или два года, что не давало инвесторам уверенности. Это хорошо, но есть категория проектов стоимостью от 30 до 60 миллионов UI, для которых льгота истекает 31 декабря следующего года. Мы предложили продлить срок действия льготы до 5 лет или создать особую категорию, поскольку представляется неблагоприятным, что подавляющее большинство проектов, не относящихся к сфере государственного жилищного строительства, — а именно те, стоимость которых не превышает 10 миллионов долларов, — попадают именно в этот диапазон. Без льготы они теряют конкурентоспособность по сравнению с другими проектами. Я считаю, что это относительно простые задачи, решение которых может улучшить ситуацию и позволит нам и дальше привлекать инвестиции и создавать рабочие места.