Изменение ситуации, сдерживающее наплыв аргентинских покупателей на рынок недвижимости Уругвая

Правовая и экономическая стабильность по-прежнему остаются главным фактором привлекательности для аргентинского капитала, стремящегося инвестировать в недвижимость в Уругвае. Однако участники рынка отмечают замедление темпов роста по сравнению с предыдущими годами на фоне восстановления экономики Аргентины и сокращения разницы в ценах за квадратный метр. На протяжении многих лет Уругвай был одним из основных направлений для аргентинских инвесторов, стремившихся сохранить капитал, диверсифицировать активы или получать доход через рынок недвижимости. Институциональная стабильность, экономическая предсказуемость и четкие правила стимулировали приток инвестиций, который особенно усилился после пандемии и в годы наибольшей экономической неопределенности по ту сторону реки Ла-Плата. Однако ситуация начала меняться. Хотя интерес аргентинцев к уругвайскому рынку по-прежнему сохраняется, операторы и авторитетные эксперты отрасли отмечают замедление темпов запросов и покупок, отчасти из-за восстановления доверия в Аргентине и сближения цен за квадратный метр в обеих странах. Тем не менее, интерес к Уругваю по-прежнему присутствует, особенно среди тех, кто стремится получать доход от недвижимости, приобретать объекты на стадии строительства или реализовывать крупномасштабные проекты. По мнению президента Уругвайской ассоциации риэлторов (CIU) Матиаса Медины, относительное улучшение экономической ситуации в Аргентине частично ослабило тот импульс, который ранее побуждал многих инвесторов пересекать границу, хотя и не устранило их интереса к Уругваю. «С частичным восстановлением экономики Аргентины приостановился тот поток аргентинцев, которые приезжали сюда инвестировать. Тем не менее они по-прежнему приезжают; причиной по-прежнему остается наша экономическая и политическая стабильность», — отметил он. «Кроме того, по-прежнему в центре внимания остается вопрос рентабельности. Ведь одной политической и экономической стабильности недостаточно, если нет хорошей доходности и прибыльности, которые оставались бы стабильными на протяжении длительного времени», — добавил он. Руководитель пояснил, что сегодня на рынке сосуществуют различные типы инвесторов. С одной стороны, крупные инвесторы, которые приезжают для строительства зданий, реконструкции недвижимости или преобразования земельных участков в новые жилые проекты. С другой стороны, те, кто осуществляет более традиционные инвестиции путем покупки квартир для сдачи в аренду. В этом сегменте наиболее востребованными по-прежнему остаются квартиры с одной спальней, за ними следуют квартиры с двумя спальнями и гаражом, а на третьем месте — однокомнатные квартиры. Поиск сосредоточен в районах с хорошей транспортной доступностью, близостью к офисам, учебным заведениям, спортивным объектам и инфраструктуре, где существует постоянный спрос на аренду со стороны студентов, молодых специалистов и пар. Инвесторы обычно обращают внимание на квартиры с одной спальней стоимостью до 160 000 долларов США и квартиры с двумя спальнями стоимостью около 180 000 долларов США. Что касается рентабельности, Медина отметил, что покупатели внимательно следят за арендными ставками и коммунальными расходами, чтобы оценить ожидаемую доходность. Также наблюдается интерес к домам в удачном месте, предпочтительно с двором и гаражом. Еще одной неизменной тенденцией является предпочтение приобретать недвижимость на стадии проектирования или строительства, особенно в рамках программы субсидированного жилья, поскольку «это более выгодно для них и позволяет добиться более выгодной цены на объект». Логика этой стратегии проста: покупатель может перепродать объект после завершения строительства, получив капитальную прибыль, или сдавать его в аренду по окончании строительства. Говоря о сравнении рынков, Медина отметил, что одним из отличительных факторов Уругвая по-прежнему является функционирование системы аренды и правовая определенность, которую она обеспечивает владельцам. «Гарантии работают, установленные законом сроки соблюдаются, и существуют четкие правила. Это снижает риски», — подчеркнул он. В противовес этому он отметил, что аргентинские коллеги часто упоминают о более серьезных сложностях в процессах, связанных с выселением или возвратом недвижимости в соседней стране. «Когда на выселение человека уходит больше времени, это сдерживает инвестиции. Инвестор дважды подумает, куда вложить свои деньги», — добавил он. Директор компании Siab Inversiones Луис Сильвейра считает, что в настоящее время интерес аргентинцев снизился по сравнению с предыдущими годами. «На нас сказывается давление курсовых колебаний. Что касается Аргентины, у нас высокие цены, потому что они стимулируют строительный сектор в определенных отраслях, и разрыв сократился», — отметил он. Тем не менее Сильвейра пояснил, что интерес сохраняется, хотя сегодня инвестиционные решения принимаются более медленно. «Мы не наблюдаем той динамики, которая была в предыдущие периоды», — отметил он. Как и Медина, он указал, что аргентинские инвесторы по-прежнему сосредоточены на жилье, строительство которого финансируется государством, а также на районах со стабильным спросом на аренду. Парке Родо, Трес-Крусес и Ла-Бланкеада входят в число районов, наиболее востребованных среди тех, кто приобретает жилье для сдачи в аренду. Что касается цен, Сильвейра оценил, что средняя стоимость квадратного метра в Монтевидео в настоящее время составляет около 3 500 долларов США, тогда как в Аргентине она находится на уровне около 2 800 долларов США. «У нас цены немного выше, чем у них», — признал он. В премиум-сегментах разница ещё больше. В Карраско, Пуэрто-дель-Бусео и некоторых прибрежных районах цены достигают 4 500 долларов США за квадратный метр. Несмотря на это, оператор считает, что «недвижимость по-прежнему остаётся надёжной инвестицией на фоне колебаний рынков». По словам Гильермо Вайнера, коммерческого директора компании «Kosak Inversiones Inmobiliarias», «аргентинцы в Уругвае всегда стремились к стабильности и предсказуемости». Как он пояснил, любой признак регуляторной или налоговой неопределенности может быстро повлиять на инвестиционные решения. Тем не менее он считает, что Уругвай по-прежнему занимает привилегированное место в стратегии управления капиталом аргентинцев. По его мнению, наблюдаемое в последнее время замедление в основном касается мелких инвесторов, которые традиционно покупали квартиры для сдачи в аренду, в то время как «крупные инвесторы — люди, занимающиеся развитием бизнеса, от покупки коммерческих помещений до застройки земельных участков и реализации крупномасштабных проектов, — приезжали, приезжают и будут приезжать и впредь». В этом сегменте он выделил инвестиции, связанные с покупкой земельных участков, коммерческих помещений и крупных девелоперских проектов, особенно в Монтевидео и Пунта-дель-Эсте. Что касается рынка социального жилья, он отметил, что он по-прежнему вызывает интерес у аргентинцев, хотя и заметил, что уругвайские покупатели занимают всё более значительное место в этом сегменте. В перспективе ближайших месяцев он считает, что ключевым фактором по-прежнему будет сохранение стабильности, которая исторически была характерна для страны. «Мы должны оставаться предсказуемым рынком с чёткими правилами игры и без постоянных стремлений к переменам». «Это будет способствовать тому, что поток денег и инвестиций аргентинцев в Уругвай будет продолжаться», — заявил он. По мнению Вайнера, помимо экономического вклада, аргентинские инвесторы представляют дополнительную ценность для местного рынка недвижимости. «Это инвесторы, которые культурно очень близки нам и которые заставили нас проявить больше творческого подхода, привнесли инновации, и их нужно беречь», — заключил он.