Иностранные инвестиции в рынок недвижимости: что наиболее востребовано в 2024 году?

Благодаря широким возможностям на рынке недвижимости иностранцы продолжают положительно относиться к инвестициям в недвижимость в Уругвае, как жилую, так и коммерческую. Кроме того, льготы, предоставляемые при инвестировании в продвигаемое жилье (освобождение от НДС при покупке, освобождение от налога на имущество в течение 10 лет, освобождение от IRPF и IRAE в течение 10 лет и освобождение от ITP, применяемого к покупателю и продавцу при первой покупке в течение 10 лет), способствуют еще большему росту бизнеса между сторонами. В связи с этим, на что они ориентируются в 2024 году? Матиас Медина, вице-президент Уругвайской палаты недвижимости и директор компании Macari, отметил, что на сегодняшний день наиболее востребованными вариантами на рынке являются квартиры с двумя спальнями и однокомнатные квартиры. В то же время, по его словам, инвесторы предпочитают, чтобы на момент покупки недвижимость уже была арендована и имела действующий контракт, чтобы не ждать завершения сделки с новым арендатором. Он также отметил, что в настоящее время рынок предлагает инвесторам (в основном аргентинцам, хотя есть запросы и от бразильцев и чилийцев) доходность не менее 5 %, хотя в идеале они хотят получить 6 %. В свою очередь, Фабиан Копель, директор Kopel Sánchez, отметил, что инвесторы, приезжающие в страну с целью получения налогового резидентства, как правило, ищут объекты с «большей производительностью и рентабельностью аренды», поэтому в данном случае он выделил недвижимость с одной или двумя спальнями. Что касается наиболее важных районов для инвестиций, он отметил, что Поситос и Пунта-Карретас являются двумя наиболее востребованными районами для этих операций, хотя Ла-Бланкеада, Центро, Кордон, Трес-Крусес и некоторые районы Парка Баттле являются наиболее предпочтительными с точки зрения инвестиций в продвигаемое жилье. Кроме того, он заверил, что другие районы, такие как Ла-Комерсиаль, Агуада и Унион, имеют более низкую цену, чем те, о которых уже говорилось, но они все равно имеют «хорошую рентабельность». «Инвесторы видят многое и оценивают стратегию затрат, то есть все общие расходы, первичный взнос и налоги. Они проводят комплексный и общий анализ, а не только отдельно взятой недвижимости», - добавил он. Что касается цен, на которые ориентируются иностранные инвесторы при совершении сделки в Уругвае, Медина рассказал El País, что, когда они интересуются недвижимостью с одной спальней, они достигают максимум 85 000 долларов США, а с двумя спальнями - 135 000 или 140 000 долларов США. С другой стороны, если речь идет о недвижимости с двумя спальнями, то конечная цена, которую они могут предложить, составляет максимум 160 000 долларов США. Еще одна особенность иностранных инвесторов заключается в том, что они платят наличными, поэтому, по словам Медины, «они стараются вести переговоры о цене», поскольку иногда они покупают сразу несколько объектов, поэтому ищут, чтобы скидка была пропорциональна инвестициям. Одним из удобств, на которые обращают внимание инвесторы, является наличие гаража, поскольку 80 % потенциальных арендаторов, желающих приобрести жилье с двумя спальнями, нуждаются в нем. В этой связи вице-президент CIU отметил, что гаражи в новых зданиях немного теснее с точки зрения площади, в то время как гаражи в старых зданиях в целом немного удобнее. Однако если речь идет об однокомнатной квартире или квартире с одной спальней, гараж становится второстепенным требованием, поэтому он не превращается в исключающее требование, как в предыдущем случае. По словам Медины, логика аренды коммерческих помещений иностранными инвесторами (как правило, аргентинцами) полностью отличается от логики аренды жилых помещений. Он отметил, что есть инвесторы коммерческих помещений, которые предпочитают заключать долгосрочные контракты (например, на пять лет), а есть и такие, которые хотят приобрести коммерческие помещения, уже имеющие действующий договор аренды. По его словам, коммерческие помещения имеют большую площадь стен, хорошие санитарные и электрические коммуникации, поэтому их часто «легко перерабатывать», хотя они и имеют меньший оборот по сравнению с небольшими квартирами для жилья. В свою очередь, Копель отметил, что инвестиции в коммерческие помещения со стороны иностранных инвесторов «прекратились и исчезли» после пандемии коронавируса, хотя он заверил, что сейчас ситуация изменилась и коммерческие помещения «снова находятся в центре внимания» иностранцев, особенно аргентинцев. Отвечая на вопрос о показателях первого полугодия по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, Медина сказал, что рынок имеет схожую динамику, хотя сейчас «за цены ведется больше борьбы». В этом смысле он пояснил, что сегодня покупатель «не собирается платить больше, чем требует рынок за эту квартиру». Он сравнил эту ситуацию с предыдущими годами, когда инвестор «смирялся и платил немного больше» за недвижимость, если его убеждал проект.