История взлета и падения Хуана Бальсы, бизнесмена, занимающегося застройкой частных кварталов: «Я показываю свое лицо».

Хуану Бальсе понадобилось всего полгода, чтобы изменить ход своей жизни: он покинул мир программного обеспечения, в котором строил деловую карьеру, и занялся развитием недвижимости в частных кварталах - совершенно незнакомой для него сферой, в которой он, тем не менее, добился быстрого успеха. В то время инженер Бальса разбирался в телекоммуникациях. Он жил в Поситосе и не собирался переезжать. Но его соблазнила идея вложить деньги в покупку участка земли в загородном клубе Colinas de Carrasco, с которым был связан его шурин. В апреле 2023 года в интервью журналу Hacer Empresa Бальса рассказал, что вскоре стоимость земли начала обесцениваться, и в поисках решения он рассказал об этом коллеге из своей аспирантуры по бизнес-администрированию. Коллега работал в загородных клубах в Аргентине и рассказал ему о перспективах, которые его ошеломили. «Он убедил меня в том, что Colinas - это бриллиант в недрах земли, который необходимо вернуть», - пишет он в статье. Вместе они обратились с предложением к руководству загородного клуба и начали бизнес по покупке и продаже участков, к которому позже добавили строительство домов. У них все получилось. А через полгода Бальса решил оставить все позади, чтобы разработать модель частного квартала в Канелонес, на оси Камино де лос Хорнерос, заплатив меньшую сумму за сельскую землю, которую после переговоров муниципалитет согласился изменить на пригородную, что позволило ему получить большую прибыль от цены продажи. На дворе стоял 2014 год. Бальзе нравилось работать в естественной среде. «Я понял, что не хочу целыми днями сидеть в офисе, составляя бюджеты и планируя нематериальные вещи», - сказал он в интервью. Он продал свою долю в компании по производству программного обеспечения и, хотя он «мало что знал о бизнесе», верил, что его инженерное образование поможет ему справиться с трудностями. «В этой отрасли каждый день возникают проблемы, а инженеров этому учат»: инженер, считал он, по своей природе способен решить любую проблему, возникающую в напряженном бизнесе по продаже недвижимости. Бальза был уверен в себе. И доверие, которое Бальса сумел создать вокруг своей компании, стало залогом того, что десятки людей инвестировали в проекты Pilar de los Horneros I - который уже завершен - Pilar II и La Juana, особенно востребованные после пандемии, где он обещал покупателям эксклюзивный, но доступный образ жизни, в домах, предлагаемых по цене от 30 до 40% ниже рыночной стоимости, со стандартной системой строительства, но самого высокого уровня, в двух кварталах, построенных по благородным правилам устойчивого развития. Мечта о золотой жизни разбилась вдребезги, когда в пятницу 19 апреля компания Balsa прислала им электронное письмо, в котором сообщала, что подала заявление о банкротстве, приостановила работы по обоим проектам, но работает «над разработкой сбалансированного пути, ориентированного на выполнение взятых обязательств и обещаний». Покупатели, ранее не знакомые друг с другом, начали объединяться и создали две группы в WhatsApp, одну из Пилар и другую из Ла-Хуаны, которые они назвали «Los sin casa» («Бездомные»). Они стали импровизированными детективами, собирая данные то тут, то там, чтобы понять, как компания, выглядевшая такой солидной, получившая от Министерства экономики освобождение от налогов на сумму более 43 миллионов долларов, в итоге рухнула как карточный домик, объявив о долгах в 65 миллионов долларов. Один бездомный покупатель говорит: «Когда все взрывается, людям гораздо легче рассказывать, и я слышал, что в последние несколько месяцев все происходило, но никто ничего не говорил, потому что, когда бизнес продолжает работать, люди боятся говорить о нем плохо». В дни, последовавшие за тендером, покупатели - они же инвесторы - стали интересоваться, кто такой Хуан Бальса и какой у него опыт. Было ли случившееся результатом преступления или плохого управления? Многие поняли, что очень мало знают о человеке, которому они доверили свои сбережения и надежду на получение жилья. Бальса показал свое лицо многим. Он принимал инвесторов в своем роскошном офисе, где еще несколько дней назад они устраивали барбекю и «пятницы суши». Он попытался успокоить их, сказав, что компания находится в «тупике». Других встречали у него дома в Колинасе, районе рядом с Ла-Хуаной, «где лето не кончается» и где более 100 семей ждут передачи своих домов. Для этого репортажа Бальса не ответил ни на один вопрос, но сказал, что собрал команду юристов и экономистов, чтобы найти «решение для всех как можно скорее». «Мы работаем не покладая рук», - подчеркнул он. И тут он сделал паузу: «Все, что я скажу вам сегодня, может измениться завтра, потому что все происходит слишком быстро». Ходят слухи, что блестящая Balsa Декабрь был ключевым месяцем. Компания намеревалась поселить в своих проектах в общей сложности 1650 семей и, чтобы успеть за головокружительным спросом, создала структуру из примерно 1000 сотрудников. Компания Balsa не только стала девелопером, но и строителем (наняв 400 рабочих), а также взяла на себя такие услуги, как администрирование, охрана и обслуживание кварталов. В это время приближалась выплата рождественских бонусов и лицензий. Нескольким покупателям позвонили и попросили передать больше денег. Некоторые считали, что им выгодны обстоятельства, и соглашались в обмен на снижение первоначальной стоимости. Другие договаривались о покупке с большими скидками. -В декабре один друг сказал мне: «Им нужны деньги, используй их для переговоров». Дом стоил 430 000 долларов, а они закрыли его за 370 000, - рассказывает один из покупателей. -И это не вызвало у вас подозрений? -Нет. Я заплатил треть. Я купил в Пиларе. Я купил башню из кирпича, потому что увидел, что работы уже начались, и мне сказали, что они продолжаются, но на самом деле они почти не продвинулись». Покупатель использовал свой беспилотник, чтобы сделать несколько аэрофотоснимков, и вы можете увидеть несколько наполовину возведенных стен. -Впоследствии вы скажете: «Какой же я был идиот», но тогда я этого не понимал. В марте я связался с ними, чтобы они осмотрели мой дом, и они задавали мне множество вопросов о том, какой цвет дерева я собираюсь выбрать, как я хочу обставить кухню, и развлекали меня этим. Компания Balsa передала в процедуру банкротства три из четырех проектов, находящихся в разработке, оставив без внимания квартал Carlotta, но, как мы увидим, этот бизнес также связан с будущим остальных. Согласно материалам дела о банкротстве, к которым получила доступ El País, проекты имеют «значительную» степень конкретизации. Проект Pilar de los Horneros II (Desarrollo Verde SAS) полностью продан. Всего в нем насчитывается 75 домов. Из последних 36 около 20 еще не были сданы на момент проведения тендера. В Ла-Хуане (Chamery S.A.) продано более 200 из 270 домов «под ключ»: половина уже сдана, остальные находятся на разных стадиях завершения. Третий проект - Arenas del Cabo, предлагающий 175 участков в Полонио (Verde cuidado SAS и Arenas del Cabo SAS), но, по словам нескольких источников, в него вошли, чтобы «раздуть активы», поскольку он находится «в зачаточном состоянии». Главными жертвами этого кризиса стали покупатели. Около 50 покупателей La Juana и группа поставщиков наняли адвоката Альфредо Чиаваттоне, а еще 20 инвесторов Pilar II наняли Андреса Супервилье. Оба продвигаются вперед на свинцовых ногах, разрабатывая различные предложения, которые они обсуждают с интервентом Фернандо Кабрерой из Лиги коммерческой защиты (Liga de Defensa Comercial). Их объединяет один и тот же лозунг: донести до своих клиентов, что цель сейчас - «потерять как можно меньше». В ходе обмена покупатели обнаружили, что модель продаж Balsa становится более гибкой в зависимости от потребности компании в наличных. У подавляющего большинства есть зарегистрированные обязательства по покупке, но ситуация весьма разнообразна. Есть те, кто заплатил 100 % и имеет землю и ничего больше (никакого строительства). Другие имеют землю и заплатили 10, 20 или 30 %, или 40, 50 или 60 %. «Некоторые, у кого степень прогресса в работе выше, заплатили меньше взносов, а у тех, кто заплатил больше, степень прогресса ниже», - объясняет источник, изучающий документацию. Короче говоря, «в процессе заключения договоров не было однородности, это было своего рода ручное решение для каждого конкретного случая», - добавляет он. Те, кто заплатил и имеет «голые» участки, наиболее ущемлены. -Моя земля голая. «Моя земля» - это фигура речи, потому что, поскольку у меня нет обязательств по ее покупке и продаже, она не моя. Если Balsa обанкротится, я потеряю абсолютно все", - говорит один инвестор. Он купил дом за 303 000 долларов, заплатил 20 % за бронь, а новость о банкротстве пришла в тот же месяц, когда они собирались начать строительство. Мое положение усугубляется тем, что в декабре мне сказали, что компания предоставляет скидки на первоначальный взнос, и мне пришла в голову замечательная идея - дать им 100 000 долларов наличными. Теперь у меня 160 000 долларов, и я привязан к резервному билету. Во многом слава Balsa была основана на ее коммуникационной стратегии. Компания активно рекламировалась и регулярно снабжала свои сети отзывами недавно переехавших клиентов. С рокового 19 апреля сети закрылись: нет активности, удалены негативные комментарии и закрыт сайт. Однако они сохранили остатки былой славы. 2022 год стал «беспрецедентным». Сайт Casas y más сообщил, что 2023 год завершил «экстраординарную главу» для фирмы, с «блестящими цифрами и достижениями в проектах». В июне в присутствии 200 гостей Balsa отпраздновала запуск нового проекта «тройного воздействия» в Полонио. В декабре InfoNegocios наградил Карлотту как предпринимателя года, а финансового директора Balsa - как финансового менеджера года. Каждый месяц покупатели получали видеоролики о ходе строительства. Последняя рассылка перед объявлением конкурса сообщала о значительных скидках на эксклюзивные бренды домашнего декора. Но за этим успешным имиджем скрывались предупреждения. Первое - конфликтные отношения с рабочими в 2023 году, за увольнение 150 человек, а также за неуплату социальных взносов. -В понедельничной газете была тысяча ситуаций, которые должны были привлечь мое внимание. Во-первых, дом стоимостью 350 000 долларов, на который за целый год было потрачено менее 5 000 долларов. А теперь я узнаю, что таких случаев, как мой, было несколько. Другими словами, дома стоимостью 350 000 долларов застряли в яме, зарезервированной на 2 000, 3 000, 4 000 и 5 000 долларов, а это неприемлемо. Этого покупателя не менее трех раз просили прислать квитанцию об оплате депозита. А в феврале, когда он пришел в банк, чтобы расписаться за дом, он увидел, как «они вырвали у Бальсы из рук нотариуса» и сохранили ее для переуступки прав, «что означает, что Бальса уже был должен деньги банку». -Я спроектировал дом, а потом не стал платить. Я должен был выдать кредит под залог выполненных работ, но никто не позвонил мне и не сказал «активизируй это». Дом все равно строился. Это был огромный беспорядок. Он задолжал некоторым своим работникам зарплату за несколько месяцев. Что он платил недействительными чеками. Многие дома были обменом, который Бальса заключил, чтобы купить падроны, купить дом в Кабо Полонио, заплатить поставщикам, нотариусам и даже телевизионному каналу. Что основной партнер La Juana, бывший футболист Херардо Рабайда (60% акций), «потерял к нему доверие». Что он испортил репутацию другого спортсмена, бывшего баскетболиста Хоакина Изуибехереса, миноритарного акционера Arenas del Cabo и уполномоченного приводить ему покупателей на остальные проекты. Вместо ущерба, вызванного стагнацией курса доллара и снижением производительности из-за высокого уровня конфликтов с рабочими - аргументов, которые Balsa выдвигала в тендере для объяснения неудачи, - покупатели склонны обвинять сочетание «чрезмерных амбиций» и «плохого управления». На эти слухи Бальса не отвечает. Но он говорит, что «150 000 вещей», которые были придуманы о нем, «не соответствуют действительности». -Я не уезжал из страны и не собираюсь уезжать. Я показываю свое лицо и принимаю всех, кто хочет со мной поговорить». В офисе Бальса работают семь сотрудников, которые ведут не слишком активную деятельность и находятся в распоряжении бухгалтеров, анализирующих документацию вместе с контролером. -Я вижу сходство с делом Casa de Galicia, потому что они играют с неотъемлемыми правами людей. Один - с правом на здоровье, другой - с правом на жилье, и оба продавали своим клиентам ожидания", - говорит Кабрера, участник процесса. От заседания к заседанию, на данном этапе соглашений, он анализирует различные предложения, представленные кредиторами. По данным El País, они варьируются от создания трастового фонда для каждого дома, чтобы вернуть вложенные деньги, до сохранения земли и отмены работ или гибридной модели, в которой покупатели платят больше, чтобы не потерять депозит. В то же время, «чтобы разрядить» обстановку, компания позволила списать обязательства по покупке. Он направляет все свои силы на переговоры с мажоритарным акционером проекта Carlotta, аргентинцем, который враждует с Balsa и которому он намерен продать свой пакет акций, чтобы получить средства для процедуры банкротства. Осталось несколько недель, чтобы проверить кредиты и активы, прежде чем в ноябре представить предложение собранию кредиторов, которые должны получить большинство голосов для его утверждения. Бальса, тем временем, твердо намерен продолжить и завершить работы, хотя, по словам El País, он думает о «несовершенном исполнении», когда в доме, заплатившем за бассейн, не будет бассейна, в доме, заплатившем за барбекю, не будет барбекю, а в доме, заплатившем за удобства, не будет удобств. «Постепенно все сведется к тому, что компания как таковая не сможет продолжать строительство», - говорит источник, анализирующий документацию. В страхе перед будущим, перед условиями и финансовыми сценариями, которые они не до конца понимают, большинство покупателей заключили договор: обеспечить «первозданный» имидж Balsa, чтобы потенциальные инвесторы, которые могут купить компанию, не увидели хаоса и не уклонились.