Уровень курса доллара в Уругвае вызывает тревогу в строительной отрасли и приостанавливает принятие решений об инвестициях в проекты

Несмотря на то, что доллар вырос в четыре из пяти дней этой недели, в последние недели его падение на глобальном уровне и в Уругвае стало фактором серьезной обеспокоенности для девелоперов и операторов сектора недвижимости. На разных уровнях текущий обменный курс влияет на рентабельность жилищных проектов, принятие решений о новых предприятиях и темпы инвестирования. Эта тема была в центре внимания на недавних встречах Ассоциации частных застройщиков (Appcu) с президентом Яманду Орси, министром экономики и финансов Габриэлем Оддоне и представителями Центрального банка (BCU), на которых застройщики рассказали о несоответствии между затратами в песо и ценами продажи, в основном выраженными в долларах. «Общим знаменателем является доллар», — резюмировали источники Appcu в El País, отметив, что около 70 % затрат на строительство номинированы в национальной валюте, в то время как объекты продаются в долларах. «Есть застройщики, которые продавали (по курсу доллара) по 43 песо, а сегодня берут (по курсу доллара) 38 песо. Этот разрыв уже имеет конкретные последствия», — предупредили они. После встречи с профсоюзом министр Оддоне публично признал эту ситуацию. «Год назад они заключили сделки с определенным курсом доллара, а сегодня курс совершенно другой. Это удивляет их, и мы их понимаем», — заявил он. Тем не менее, он пояснил, что «сейчас не время ускорять процесс дедолларизации», и подчеркнул, что динамика обменного курса зависит от международных факторов, которые трудно контролировать на местном уровне. Кроме того, в четверг представители Appcu также встретились с Гильермо Толоса, президентом BCU, и с менеджером по экономическим вопросам этой организации, Херардо Ликандро, чтобы обсудить с ними возможные альтернативы для смягчения влияния американской валюты на сектор. В этом контексте Appcu вновь подняла вопрос о возможности перехода к продаже недвижимости в индексированных единицах (UI) как способе снижения валютного риска, хотя и признала, что речь идет о сложном культурном изменении. Также была обсуждена возможность внедрения на местном рынке токенизации недвижимых активов, как это происходит на других рынках, например, в Испании и США. В этом смысле, перед встречей с Appcu, Толоса предупредил, что сохранение этих диспропорций может привести к критическим ситуациям для сектора. «Остаются сомнения, остаются неустойчивые проекты и очень опасный дисбаланс, который привел к банкротствам», — заявил он. «Долларизация цен в национальной экономике наносит большой ущерб, и, в частности, долларизация в секторе недвижимости наносит еще больший ущерб по ряду причин», — сказал Толоса в интервью Radio Sarandí. По его словам, установление цен в долларах побуждает домохозяйства принимать решения о сбережениях, которые в конечном итоге оказываются невыгодными в долгосрочной перспективе. «Когда уругваец видит цену дома, выраженную в долларах, он естественно склонен полагать, что лучшая валюта для сбережений на эту инвестицию — доллар», — пояснил он. В ходе встречи также была поднята возможность проанализировать какой-либо вид регулирования, устанавливающий, что определенные операции должны обязательно осуществляться в национальной валюте. По словам Альфредо Каплана, президента Appcu, эта идея была понята и сочтена интересной, хотя ее юридическая осуществимость еще предстоит оценить. Помимо дискуссии о регулировании, застройщики предупреждают, что текущая ситуация уже влияет на инвестиционные решения и запуск новых проектов. Для Маурисио Ла Буонора, директора La Buonora Desarrollos, ситуация является «критической» и вызывает высокую степень неопределенности при реализации новых проектов. «Этот вопрос меня чрезвычайно беспокоит, и я не вижу никакого выхода или решения в ближайшем будущем. Я даже считаю, что потери могут быть еще больше, потому что никто не может гарантировать, что доллар не будет продолжать падать», — предупредил он. По его словам, основная проблема возникает при принятии инвестиционных решений. «Строительство очень дорогое, и сегодня это невозможно переложить на цены. Когда приходится принимать решение о начале нового предприятия, люди говорят: «При таких затратах я не знаю, смогу ли я продавать на рынке», — отметил он, подчеркнув, что риск становится слишком высоким, если с самого начала есть подозрения, что продавать будет сложно. Отвечая на вопрос о возможности стимулирования продаж в индексированных единицах (UI) в качестве меры по смягчению ситуации, Ла Буонора сказал, что, по его мнению, этот механизм не решает основную проблему. «Я не вижу, чтобы это снижало цену недвижимости в долларах или стоимость строительства в долларах. В конце концов, клиент все равно мысленно конвертирует все в доллары», — пояснил он. В этом смысле он подчеркнул, что в Уругвае существует глубоко долларизированная культура собственности: «Недвижимость, автомобили и сбережения — все в долларах. В конце концов, всегда происходит конвертация». С его точки зрения, бизнес в сфере недвижимости строится не от стоимости к цене, а наоборот. «Недвижимость всегда строится сзади вперед: по какой цене можно продать этот продукт на этом рынке? От этой стоимости отнимаются затраты, и тогда становится ясно, есть ли смысл в этом бизнесе. Нельзя строить дорого, а потом смотреть, сколько я могу на это наценить, потому что, если рынок не покупает, это не работает», — утверждает он. Поэтому он настаивает, что неважно, в какой валюте продается: «Все конвертируется в доллары, и квадратный метр в итоге стоит столько, сколько стоит. Проблема в том, что люди не будут покупать с учетом необходимых повышений». О возможности, предложенной Appcu, что определенные операции должны обязательно осуществляться в национальной валюте, он сказал следующее: «Нехорошо, когда тебе говорят, как вести свой бизнес, ведь это свободный рынок, каждый должен сам рассчитывать свои доходы и продавать так, как считает нужным». «Я не думаю, что принуждение — это решение. Здесь проблема в том, сколько стоит строительство. Мы дорогие в долларах», — добавил он. Относительно возможности внедрения токенизации на рынке он сказал, что эта идея «очень хорошая», поскольку это «еще один инструмент», который можно использовать в операциях. По мнению Фабиана Копеля, директора девелоперской компании Kopel Sánchez, между долларом, затратами и ценами существует прямая зависимость. «Доллар падает, и когда доллар падает, вы должны повышать стоимость недвижимости, чтобы поддерживать среднюю рентабельность бизнеса», — пояснил он. Однако он предупредил, что такая корректировка не всегда одобряется рынком, что вызывает напряженность и тормозит принятие решений. Копель описал сценарий волатильности, в котором сосуществуют проекты на разных стадиях. «Есть здания, которые заканчивают строительство и продают квартиры, не обращая особого внимания на обменный курс, но новые объекты на 100 % зависят от курса доллара. Здесь производственная цепочка прерывается: существующий запас распродается, но новые объекты не строятся», — отметил он. Застройщик пояснил, что с мая прошлого года многие прейскуранты не корректировались, несмотря на то, что затраты продолжали расти. «Если сложить рост индекса строительства, составляющий около 5%, и падение обменного курса — с 42 до 38 песо — то необходимая корректировка сегодня составляет около 12,5%. Но если мы скорректируем все сразу, это, вероятно, приведет к снижению продаж», — пояснил он. Поэтому, по его словам, застройщики обычно действуют осторожно и корректируют цены постепенно. С его точки зрения, одной из основных проблем является привязка к доллару. «Люди считают, что недвижимость стоит больше в долларах, хотя на самом деле ее стоимость соответствует затратам. Не удаваясь полностью следовать за ними, проекты становятся все менее рентабельными и менее привлекательными для инвесторов», — заявил он. В этом контексте он высказал мнение, что дедолларизация продаж могла бы помочь снизить волатильность: «Если бы рынок думал в UI, мы бы не вели эту дискуссию, потому что большинство затрат уже выражено в UI, за исключением земли». Копель также пояснил, что токенизация недвижимого имущества — это механизм, позволяющий разделить стоимость недвижимости на несколько цифровых частей — токенов — для облегчения доступа инвесторам с меньшими сбережениями. В качестве примера он указал, что недвижимость стоимостью 150 000 или 200 000 долларов США может быть разделена на 50 частей, так что каждый человек может участвовать с суммой порядка 3000 долларов США. Каждый токен будет представлять собой часть актива и позволит получить прибыль при продаже недвижимости или обеспечить доходность, если недвижимость сдается в аренду. По словам директора Kopel-Sánchez, подобные схемы используются на других рынках в качестве формы коллективных сбережений и инвестиций в недвижимость, особенно ориентированных на аудиторию, которая не имеет доступа к прямой покупке недвижимости. Однако Копель предупредил, что применение этих моделей в Уругвае сталкивается с серьезными регуляторными проблемами. К этому добавляются меры контроля, связанные с предотвращением отмывания денег и уклонения от уплаты налогов, даже если речь идет о небольших индивидуальных суммах, а также регуляторные меры предосторожности, связанные с криптовалютами. По мнению Марсело Гильермо, директора девелоперской компании Tanco, влияние низкого курса доллара напрямую отражается на результатах, которые можно предложить инвестору. «То, что вы продали сегодня по 40 песо, вы получаете по 38 песо, и это приводит к большому экономическому и финансовому разрыву», — пояснил он. По словам Гильермо, снижение обменного курса сокращает прибыль и ограничивает возможности для дальнейших инвестиций. «При снижении рентабельности часто остается только недвижимость, квартиры, как способ сохранения капитала. Но это означает меньше денег для продолжения строительства», — отметил он. Что касается продажи в индексированных единицах, он считает, что это может быть полезным инструментом, если его применять повсеместно. «Если это станет универсальным и весь рынок будет работать в такой валюте, это обеспечит стабильность. Иногда не так важно, дорогой доллар или дешевый, главное, чтобы он был стабильным», — размышляет он. Гильермо также предупредил, что, хотя земля уже куплена и проекты находятся в стадии разработки, темпы развития будут зависеть от ожидаемых экономических результатов. «Если условия будут неблагоприятными, развитие будет происходить медленнее или в меньших объемах. Это сказывается на всей цепочке: рабочей силе, технических специалистах и связанных услугах, которые затрагивают около 60 000 человек», — заявил он, подчеркнув, что замедление роста в этом секторе не является положительным для такой маленькой страны, как Уругвай. По мнению Матиаса Медины, вице-президента Уругвайской палаты недвижимости (CIU), отставание валютного курса уже оказывает заметное влияние на различные секторы, в том числе на рынок недвижимости. «Когда вы планируете в долларах и продаете в долларах, но потом платите расходы в песо, вы теряете конкурентоспособность и теряете деньги», — отметил он. Медина предупредил, что при курсе доллара около 38 песо существует риск замедления или снижения продаж объектов недвижимости. «Кроме того, постоянные колебания курса вынуждают часто менять прейскуранты, иногда еженедельно, а это вызывает неопределенность на рынке», — пояснил он. С точки зрения риэлторов, это также сказывается на гонорарах. «Многие коллеги берут оплату в долларах, но оплачивают свои расходы в песо. Тарифы остаются прежними, но гонорары снижаются из-за разницы в курсе валют, и в годовом исчислении это имеет большое значение», — заявил он. По словам Медины, риэлторские агентства не могут переложить эту корректировку на свои гонорары, поэтому вынуждены покрывать убытки. Вице-президент CIU заявил, что сектор разделяет озабоченность других профсоюзов по поводу потери конкурентоспособности. «Мы переживаем очень хороший период, но эта ситуация может его замедлить. Это горько-сладкое чувство: есть активность, но теряется прибыльность», — заключил он.