Монтевидео 2030: третий город в Латинской Америке, привлекательный для инвестиций в недвижимость

По прогнозам, к 2030 году Монтевидео займет третье место среди латиноамериканских городов, наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость. Эта цифра приобретает еще большее значение, если рассматривать ее в контексте всей Латинской Америки. Региональный рынок недвижимости претерпевает изменения: крупные традиционные столицы по-прежнему привлекают основной объем инвестиций и спроса, но новые города начинают конкурировать за тот же капитал, предлагая различные преимущества: доходность, начальную стоимость, ликвидность, безопасность, нормативно-правовую базу, возможность выхода из инвестиций и перспективы роста. Монтевидео вступает в эту конкуренцию, занимая прочную позицию. В текущем рейтинге жилой недвижимости, учитывающем все эти переменные, он уже входит в пятерку лидирующих городов Латинской Америки. Таким образом, третье место к 2030 году не означает скачка с второстепенной позиции, а представляет собой эволюцию рынка, который уже демонстрирует конкурентные фундаментальные показатели. Одной из таких основ является арендная плата. Индекс Inmovin Latam, разработанный компанией Moebius Inteligencia Inmobiliaria, сравнивает новое жилье в 28 городах 15 латиноамериканских стран. Проект потребовал нескольких месяцев сбора, обработки и проверки информации по 20 районам в каждом городе и четырём типам жилья: студии (однокомнатные квартиры), квартиры с одной, двумя и тремя спальнями. Для каждой комбинации анализируются пять переменных — цена продажи, площадь, стоимость за квадратный метр, арендная плата и доходность — что составляет базу из более чем 11 000 сопоставимых данных. Этот проект направлен не только на описание текущего рынка: он также включает прогноз на 2030 год, позволяющий проанализировать, как могут развиваться города и предпочтения инвесторов в сфере недвижимости. В Монтевидео средняя валовая доходность составляет 5,95 %, что практически соответствует 6 % — уровню, который сегодня является важным ориентиром для значительной части инвесторов, ориентированных на получение дохода. Однако за этим средним показателем скрываются существенные различия. В случае однокомнатных квартир доходность достигает 6,80 %. При этом инвестор приобретает не средний показатель по городу, а конкретную квартиру определённого типа в определённом месте. Монтевидео не лидирует по доходности в регионе. И здесь вырисовывается ещё один интересный вывод исследования. В Сьюдад-дель-Эсте доходность достигает 9,21%; в Санта-Крус-де-ла-Сьерра — 8,12%; в Асунсьоне — 7,91%; а в Гуаякиле — 7,72%. Парагвай также отличается одной особенностью: два его города занимают первые три места по доходности среди 28 проанализированных городов. Это не означает, что Сьюдад-дель-Эсте или Асунсьон являются лучшими объектами для инвестиций, чем Монтевидео. Это означает, что они представляют собой разные инвестиционные модели. Один город может оказаться особенно привлекательным с точки зрения максимизации дохода; другой — с точки зрения ликвидности; третий — с точки зрения роста стоимости или сохранения капитала. Существенное изменение заключается в том, что сегодня все эти города может наблюдать и сравнивать один и тот же инвестор. Не существует города-победителя для всех инвесторов, потому что не существует и единого инвестора. What does exist is growing competition among cities to attract capital. In this regional context, certain fundamentals help explain Montevideo’s position. Uruguay has a well-established real estate market for both sales and rentals, supported by a system of guarantees that helps structure the rental market. Added to this is an economy that has kept inflation in single digits for most of the past two decades. There is also a factor specific to real estate: the “Vivienda Promovida” policy. Since 2011, the program has provided incentives to channel private investment toward new residential supply intended for both sale and rent, and it has already resulted in more than 52,000 subsidized housing units. These factors do not eliminate investment risks, but they help explain the market’s stability, upon which the projection through 2030 is based. Montevideo also has an average value of USD 3,288 per square meter for new housing, one of the highest among the cities analyzed. But high value and high cost are not necessarily synonymous. “Expensive” implies a judgment about the relationship between what is paid and what is received. For the investor, therefore, the relevant question is not only how much it costs to enter a market, but what they get in return for the capital they invest there. This perspective allows for a better understanding of the new regional landscape. Ciudad del Este combines a lower entry price with a yield exceeding 9%. Доходность в Асунсьоне приближается к 8 % и город завоевывает ведущую роль в регионе. В Монтевидео требуется больше капитала на квадратный метр, но доходность здесь составляет около 6 %, достигает 6,80 % для однокомнатных квартир, и к 2030 году город, по прогнозам, выйдет на третье место по популярности. Это разные предложения, которые конкурируют за один и тот же капитал. И, возможно, именно в этом заключается самый важный факт. Для растущей части инвесторов единицей сравнения уже является не только объект недвижимости или страна: это город. Монтевидео занимает выгодную позицию в этой конкуренции. Не потому, что лидирует по какому-то одному показателю, а благодаря стабильности рынка, сочетающего в себе стоимость, доходность и фундаментальные показатели. Данные говорят о том, что Монтевидео станет «третьим к 2030 году». Но суть новости лежит в латиноамериканском контексте: у инвестора появляется всё больше городов на выбор и всё больше информации для принятия решения о том, какую комбинацию доходности, стоимости и стабильности он хочет приобрести. — Гонсало Мартинес Варгас — генеральный директор Moebius Inteligencia Inmobiliaria · INMOVIN LATAM.