Какие самые дешевые и самые дорогие районы для покупки и аренды недвижимости в Монтевидео?

Что произошло в феврале с ценами на продажу и аренду недвижимости по сравнению с январем этого года и по сравнению с годом назад? Какова была тенденция на рынке недвижимости? В каких районах самые высокие и самые низкие цены на аренду? Эти и другие данные следуют из показателей Inmuebles Data, проекта Economía de El País и Inmuebles del Gallito Luis, который публикуется из месяца в месяц, собирает информацию с основных порталов недвижимости в Уругвае и анализирует около 120 000 объектов, которые составляют предложение домов и квартир на продажу и в аренду в Монтевидео. Индекс Global Real Estate Data Index показал снижение предложения недвижимости в феврале по сравнению с январем этого года на 0,88%. В годовом сравнении (по сравнению с февралем 2024 года) наблюдается снижение предложения объектов на рынке недвижимости на 2,41 %. Продажная стоимость домов, поданных на продажу, выросла в феврале по сравнению с январем. Индекс цен продаж недвижимости Data показывает, что долларовая стоимость объектов, выставленных на продажу, выросла на 0,11 % в феврале. В годовом сравнении стоимость продажи недвижимости (предлагаемой) выросла на 2,82%. С начала года цены снизились на 0,11% в долларовом выражении. Индекс для квартир отражает рост запрашиваемых цен в феврале по сравнению с январем на 0,29%. Между тем, индекс цен на жилье для продажи показал рост на 0,41% в феврале по сравнению с январем. Стоит отметить, что средняя цена однокомнатной квартиры (в долларах), выставленной на продажу, составила в феврале 116 427 долларов США (при колебании цен на 3,5% в течение года, в то время как двухкомнатные квартиры стоили 151 096 долларов США (при колебании цен на 5,5% в год). С другой стороны, если говорить о квартирах с двумя спальнями, то средняя цена в феврале составила 203 517 долларов США (при колебании цен за год на 2,7%). Что касается трехкомнатных квартир, то их средняя цена составила 362 181 доллар США (рост цен за год составил 2,2 %). Изменение цен на продажу представлено в долларах, поэтому для того, чтобы получить изменение этих цен в песо, необходимо добавить рост обменного курса, который за последний год увеличился примерно на 10 %. Если рассматривать предложения по районам, то самая дорогая средняя цена за м2 - в районе Гольф-клуба (4 002 песо за м2), за ним следуют Пуэрто-Бусео (3 749 песо за м2), Вилла Биарриц (3 689 песо за м2), Пунта-Карретас (3 511 песо за м2) и Поситос Нуэво (3 375 песо за м2). Завершают первую десятку списка самых дорогих районов по стоимости м2 Карраско Норте (3 365 песо США за м2), Пунта Горда (3 359 песо США за м2), Карраско (3 347 песо США за м2), Поситос (3 290 песо США за м2) и Барра де Карраско (3 167 песо США за м2). Напротив, Пьедрас Бланкас - район с самым дешевым м2 на продажу в Монтевидео (816 песо за м2), за ним следуют Ла Теха (838 песо за м2), Мароньяс (989 песо за м2), Серро (1 003 песо за м2) и Колон (1 007 песо за м2). Завершают список 10 самых дешевых районов в расчете на м2 Итусаинго (1 061 песо за м2), Серрито (1 174 песо за м2), Мальвин Норте (1 204 песо за м2), Бельведер (1 225 песо за м2) и, наконец, Лезика (1 229 песо за м2). В данном случае обращает на себя внимание рост цен во всех районах с самыми высокими показателями, что становится еще более актуальным, если учесть, что цены представлены в долларах, поскольку за тот же период стоимость этой валюты выросла на 10,3 %. Добавив к этому колебания курса доллара, мы также можем заметить, что основные отпускные цены остались стабильными в песо, напоминая о 20-процентном росте ИПЦ в период с февраля 2022 года по прошлый месяц. Между тем, в отчете Inmuebles Data подчеркивается значимость падения стоимости м2 в Мальвин-Норте, что, несомненно, свидетельствует об окончании влияния сильного проекта недвижимости, который был зарегистрирован в этом районе в последние годы. Индекс аренды недвижимости Data показывает, что средняя цена аренды, предлагаемой в Монтевидео, выросла на 5,11% в феврале по сравнению с январем. Индекс цен на аренду квартир вырос на 0,29 % в феврале по сравнению с январем, а индекс цен на аренду домов упал на 0,2 % в том же сравнении. Стоит отметить, что средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (в уругвайских песо) в феврале составила 23 964 песо (при колебании цен за год на 9,8%), а двухкомнатной - 28 810 песо (при колебании цен за год на 9%). С другой стороны, если говорить о квартирах с двумя спальнями, то средняя цена в феврале составила 39 639 песо (с колебанием цен за год на 13,5%). Что касается квартир с тремя спальнями, то средняя цена составила 70 197 песо (с колебанием в 7,5 % за год). Итак, каковы 10 самых дорогих и 10 самых дешевых районов для аренды согласно отчету Inmuebles Data? Во-первых, стоит отметить, что эталоном следующих цен являются квартиры с двумя спальнями. В этом смысле самыми дорогими районами являются Карраско Норте (средний вес 86 500 за месяц), Гольф (вес 84 819), Карраско (вес 82 394), Барра де Карраско (вес 73 831), Пунта Карретас (вес 70 517), Пуэрто Бусео (вес 69 882), Вилла Биарриц (вес 63 519), Поситос (вес 47 269), Поситос Нуэво (вес 46 708) и Пунта Горда (вес 45 022). Между тем, последний отчет, основанный на данных Inmuebes от El País, показывает, что 10 самых дешевых районов для аренды - это Нуэво-Парис (песо 12.000), Пьедрас-Бланкас (песо 14. 441), Лас Акасиас (вес 15.330), Манга (вес 16.125), Пеньяроль (вес 16.433), Жардинес дель Хиподромо (вес 16.454), Колон (вес 17.458), Саяго (вес 18.100), Флор де Мароньяс (вес 18.133) и Мароньяс (вес 19.550). Как строятся показатели Inmuebles Data в El País и Gallito Luis? С одной стороны, исследуются все объявления о продаже и аренде домов и квартир в Монтевидео с основных сайтов недвижимости в стране. Это примерно 120 000 объявлений в месяц. Затем эта база данных очищается, удаляются все объявления, в которых отсутствует информация о цене, районе, площади, количестве спален и/или ванных комнат, а также те, в которых более 5 ванных комнат или 7 спален. Затем проводится «первая чистка», в ходе которой удаляются, например, квартиры площадью более 500 кв. м и ценой продажи 1 250 000 долларов или аренды 500 000 долларов, а также дома площадью более 1 000 кв. м и ценой продажи 2 млн долларов или аренды 500 000 долларов. Это делается для того, чтобы избежать искажения средних показателей, особенно если в некоторых районах меньше объявлений. Затем оставшаяся база данных группируется по типу недвижимости (дом, квартира) и типу операции (продажа и аренда), и остаются только те районы, в которых есть не менее пяти объектов в каждой группе. Это может привести к тому, что в некоторые месяцы в районах, где очень мало объектов недвижимости, информация будет отсутствовать. Затем на основе интерквартильного диапазона выполняется процесс удаления выбросов по районам, типу операций и типу недвижимости. Получается итоговая база данных за каждый месяц, рассчитываются индексы и статистические значения. Все показатели, а также средние цены по районам и их динамику можно изучить на сайте Inmuebles Data.