Сколько стоит покупка или аренда промышленного участка в Уругвае и какие районы являются самыми дорогими

Промышленный и логистический рынок Уругвая продолжает расширять своё предложение и демонстрирует устойчивый спрос, при этом наблюдается растущая концентрация новых проектов в районе трассы 101. Об этом говорится в отчёте по промышленности и логистике за первое полугодие 2026 года, подготовленном компанией Colliers Uruguay, в котором этот коридор обозначен как основная ось роста сектора на ближайшие годы. В отчете перечислены 18 промышленных и логистических комплексов между Монтевидео и Канелонесом, как уже существующих, так и находящихся в стадии строительства, которые в совокупности занимают площадь около 703 гектаров. Кроме того, в отчете приводится оценка средней цены продажи участков в промышленных парках в размере 66 долларов США за квадратный метр и средней месячной арендной платы за логистические помещения в размере 7,50 долларов США за квадратный метр. По типу использования 39,7 % площадей приходится на логистические комплексы, 34,7 % — на объекты, сочетающие промышленную и логистическую деятельность, а остальные 25,6 % — на строго промышленные объекты. В ходе исследования выделено шесть кластеров промышленного и логистического назначения со средней площадью 40,6 га, а также 11 логистических центров, площадь которых варьируется от 4,2 га до 95 га (Агропродовольственный центр столичного региона, UAM). В промышленном сегменте Промышленный парк «Ольмос» является крупнейшим комплексом в стране, занимая площадь более 180 гектаров и имея застроенную площадь около 90 000 квадратных метров. Объекты распределены по четырём крупным коридорам. На трассу № 5 приходится 30,6 % обследованной площади, за ней следует так называемый «Восточный треугольник» — 28,7 %; «Эмпальме Ольмос» — 25,6 %; и трасса № 1 — 15,1 %. Среди наиболее значимых проектов в «Восточном треугольнике» можно выделить «Зона 30», «NEXO 101», «Diligens», «Visión 101», расширение парка «Сан-Хуан» за счет комплекса «Альтос-де-Сан-Хуан», расширение «Agatone», «Zentra» и промышленного парка «Zonamerica». Отчет Colliers указывает на устойчивый рост рынка в период с 2022 по 2026 год, обусловленный динамичным развитием экономической деятельности, улучшением инфраструктуры и повышенным спросом на логистические площади. В отчете также отмечается, что ограничения на движение тяжелого транспорта в пределах Монтевидео продолжали стимулировать перемещение промышленных предприятий и распределительных центров на окраины столицы, в основном в направлении транспортных коридоров по трассам 101, 5 и 1. Одним из упомянутых примеров является Polo Oeste, который завершил расширение площадью 30 000 квадратных метров, из которых 10 000 квадратных метров были зарезервированы ещё до завершения строительных работ. Таким образом, общая крытая площадь комплекса достигла около 180 000 квадратных метров, и, по данным Colliers, в нём осталось всего 12 000 квадратных метров свободных площадей. В свою очередь, «Agatone Parque Logístico e Industrial» располагает 10 000 квадратных метров крытой площади, которые полностью заняты. Кроме того, компания приобрела дополнительные 6,2 гектара для увеличения своих мощностей. На трассе 1 логистический парк LOG 21 также демонстрирует высокую степень заполняемости и ведет строительство еще 10 000 квадратных метров, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2027 году. В настоящее время в парке имеется около 4 400 квадратных метров, готовых к немедленной сдаче в аренду. Еще одним примечательным проектом является промышленный парк «Рута 5», в котором разместились более 20 компаний. На трассе 101 логистический парк «Сан-Хуан» отметил быстрое освоение первой очереди, а затем запустил проект «Альтос-де-Сан-Хуан». Компания уже планирует третий проект — «Роблес-де-Сан-Хуан» — к 2027 году. Что касается цен, то отчет показывает значительные различия в зависимости от района. Промышленные участки, расположенные рядом с аэропортом Карраско и портом Монтевидео, имеют самые высокие цены, в то время как цены снижаются по мере увеличения расстояния от этих зон. Также существует обратная зависимость между размером участка и его ценой за квадратный метр. Участки площадью до одного гектара имеют среднюю стоимость около 48 долларов США за квадратный метр, тогда как для участков площадью более четырех гектаров средняя стоимость снижается до примерно 18 долларов США. Район трассы 101 демонстрирует самый высокий диапазон цен в рамках исследования: от 15 до 80 долларов США за квадратный метр, при средней стоимости 47,5 доллара США. На трассе 5, в окрестностях Мелильи, цены колеблются от 12 до 68 долларов США, при средней стоимости около 40 долларов США. В районе Поло-Оэсте цены варьируются от 6 до 47 долларов США за квадратный метр, а средняя стоимость составляет 26,5 доллара США. В окрестностях трассы 101 цены колеблются от 7 до 30 долларов США со средним показателем 18,5 доллара США, тогда как на трассе 102 цены находятся в диапазоне от 11 до 30 долларов США со средним показателем 20,5 доллара США. Трасса 1 представлена в отчете как зона с самыми низкими ценами: диапазон составляет от 3 до 12 долларов США за квадратный метр, а средняя цена — 7,5 доллара США. В промышленных парках средняя стоимость продажи участков составляет около 66 долларов США за квадратный метр. Colliers отмечает, что эти цены могут быть на 90–150 % выше, чем на промышленные участки, расположенные в соседних районах, и объясняет эту разницу инфраструктурой, коммунальными услугами, налоговыми льготами и синергетическим эффектом, которые обеспечивают эти комплексы. Что касается аренды логистических складов, среднемесячная стоимость достигает 7,5 доллара США за квадратный метр, хотя она варьируется в зависимости от инфраструктуры, местоположения и характеристик самого склада и парка. К этому могут добавляться общие расходы в размере от 1 до 1,25 доллара США за квадратный метр складской площади в месяц, связанные с такими услугами, как охрана, техническое обслуживание, освещение и уборка. Некоторые новые проекты уже включают эти расходы в стоимость аренды. Компания Colliers отметила, что процесс расширения продолжится во второй половине этого года и в 2027 году, причём значительную долю вновь будут составлять проекты, связанные с коридором трассы 101. Одним из них является промышленный парк Zonamerica, который займет 25 гектаров на пересечении трасс 8 и 102 и дополнит свой проект свободной зоны льготным режимом, предусмотренным Законом о промышленных парках. Компания Zona 30, в свою очередь, реализует первый этап своего проекта на 30-м километре трассы 101. NEXO 101 планирует построить 16 000 квадратных метров крытых производственных помещений на 31,5-м километре трассы 101, а компания Diligens ведет строительство бизнес-логистического парка в том же коридоре. LOG 21 планирует добавить еще 10 000 квадратных метров крытых площадей в рамках третьей фазы проекта, сдача которой запланирована на 2027 год. «Альтос-де-Сан-Хуан» активно продает 11 участков, общей площадью около 71 000 квадратных метров, а «Роблес-де-Сан-Хуан» запланирован на следующий год как третий проект компании Sammel на трассе 101. К этим проектам добавляется расширение «Агатоне», где на стадии проектирования находятся еще 6,2 гектара. В свою очередь, «Visión 101» планирует в 2027 году ввести в эксплуатацию около 1 000 квадратных метров крытой площади, а затем приступить ко второму этапу своего генерального плана, который предусматривает строительство трёх производственных корпусов площадью 2 500 квадратных метров каждый.