Динамика цен на недвижимость за последние 40 лет: цены на земельные участки и жилье в Канелонесе выросли больше, чем в Монтевидео и Мальдонадо

Согласно исследованию, которое будет представлено в понедельник на Ежегодных экономических конференциях Центрального банка, земельные участки стали активом, стоимость которого выросла больше всего (по сравнению с жильем и арендной платой) в период 1984–2025 годов. Согласно статье, в которой анализируется динамика этих активов в Монтевидео, Канелонес и Мальдонадо, цены предложения на жилье, земельные участки и аренду демонстрировали устойчивый рост в рассматриваемый период, хотя и с разной интенсивностью. Автор, Агустин Шеппард, отмечает, что в экономической литературе утверждается, что в долгосрочной перспективе рост стоимости земли может являться важным фактором, объясняющим увеличение стоимости недвижимости. Ниже приводится краткое изложение интервью. —Какие выводы можно сделать о динамике цен на аренду и продажу недвижимости на основе этой работы? —Эта работа расширяет имеющиеся данные по уругвайскому рынку недвижимости, включая три аспекта, которые до сих пор мало изучались в долгосрочной перспективе: аренда жилья в Монтевидео, продажа жилья в департаментах Канелонес и Мальдонадо, а также рынок земельных участков в Монтевидео, Канелонес и Мальдонадо. В качестве исторического источника использовались объявления из газеты «El País» за июнь 1984 года, дополненные информацией с риэлторских порталов 2025 года. Основной вывод, который следует из данного исследования, заключается в том, что цены предложения на жилье, земельные участки и арендную плату демонстрировали устойчивый рост в период с 1984 по 2025 год, хотя и с разной интенсивностью. Наибольший рост стоимости продемонстрировали земельные участки, за ними следовали жилые объекты, тогда как арендная плата росла более медленными темпами, что привело к снижению имплицитных ставок капитализации в течение этого периода. —Как в процентном выражении изменились цены за рассматриваемый период? —Цены на жилье в Канелонесе и Мальдонадо демонстрировали годовой рост на 8,5 % и 6,5 % в текущих долларах. В Монтевидео рост составил около 7 %, согласно исследованию, представленному в прошлом году. Арендная плата за квартиры и дома в Монтевидео выросла на 5,8 % и 6,3 % в годовом исчислении в долларах, в то время как имплицитная ставка капитализации (годовая арендная плата к цене продажи) снизилась с уровней 8,1 % и 8,7 % в 1984 году до 5,5 % и 6,3 % в 2025 году. Что касается земельных участков, то их стоимость в текущих долларах выросла на 10,8 % в Монтевидео, на 12,9 % в Канелонес и на 8,3 % в Мальдонадо. Таким образом, земельные участки продемонстрировали самые высокие темпы роста, за ними следуют жилые объекты и, наконец, арендная плата. —Соответствуют ли различия в динамике арендной платы и продаж ранее сделанным прогнозам? —Снижение имплицитной ставки капитализации в анализируемый период означает, что в период с 1984 по 2025 год цены продажи росли быстрее, чем арендная плата. —Как бы вы оценили масштаб зафиксированных колебаний цен? —Масштаб значителен в номинальном выражении, но умерен в реальном. Этот результат согласуется с данными, приведёнными в международной литературе по долгосрочным историческим рядам цен на жильё. —А конкретно, какие выводы можно сделать относительно динамики этих цен, если рассматривать их в долларах, в реальном выражении (ИПЦ) или в пересчете на зарплаты (UR)? —Когда темпы роста в текущих долларах выражаются в реальном выражении — будь то с поправкой на инфляцию (ИПЦ) или на пересчетную единицу (UR) — процентные показатели заметно снижаются, хотя и остаются положительными. Темпы роста цен на жилье в трех департаментах составили от 6,5 % до 8,5 % в долларах. В пересчете на ИПЦ диапазон составил от 2 % до 4 %, а в пересчете на УР — от 0 % до 2 %. Что касается земельных участков, то темпы роста в долларах находятся в диапазоне от 8 % до 13 %, тогда как в пересчете на ИПЦ и УР они составляют от 4 % до 8,5 % и от 2 % до 7 % соответственно. —Какие ещё выводы можно сделать относительно динамики цен на земельные участки, в частности? —Цены на земельные участки продемонстрировали более высокий рост, чем цены на жилье и аренду в рассматриваемых районах. Кроме того, гедонистические модели на 2025 год подтверждают сильную сегментацию рынка недвижимости, причем в Монтевидео наблюдаются самые высокие цены и наибольшие различия между районами. Например, в Пунта-Карретас цены почти в четыре раза превышают цены в таких районах, как Эль-Прадо, и в одиннадцать раз — в Эль-Пинар, с учетом площади. —Динамика цен в трех департаментах, взятых за основу, довольно схожа. Как вы объясняете такую тенденцию? —Рост цен как на жилье, так и на земельные участки действительно остается в схожих диапазонах, но между департаментами есть различия. Цены на жилье в Канелонесе выросли в реальном выражении с поправкой на ИПЦ примерно на 4 % против 2 % в Монтевидео и Мальдонадо, при этом особо следует отметить динамику в Сьюдад-де-ла-Коста в рамках этого департамента. Что касается земельных участков, Канелонес вновь лидирует с реальным ростом в диапазоне от 7 % до 10 % с поправкой на ИПЦ в зависимости от района, в то время как в Мальдонадо этот показатель находился в диапазоне от 3 % до 6 %, а в Монтевидео — от 5 % до 8 % в реальном выражении (с поправкой на ИПЦ). Анализ причин, объясняющих эти различия, остаётся предметом будущих исследований. —Существует ли связь между динамикой цен на земельные участки и стоимостью недвижимости? —Как мы видели ранее, в работе установлено, что за анализируемый период земельные участки продемонстрировали более высокий рост стоимости, чем жилые объекты. Хотя причины этой разницы не были предметом данного исследования, в экономической литературе утверждается, что в долгосрочной перспективе рост стоимости земельных участков может стать важным фактором, объясняющим увеличение стоимости недвижимости. —Сделан вывод, что стоимость недвижимости растет быстрее, чем арендная плата. Чем обусловлена такая динамика? —Исследование показывает снижение коэффициентов капитализации в период с 1984 по 2025 год. В экономической литературе подобная динамика обычно связывается со снижением процентных ставок в условиях повышенной макроэкономической стабильности и снижения восприятия риска. Кроме того, в экономической литературе отмечается, что рост стоимости земельных участков, связанный с урбанизацией, может способствовать тому, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут быстрее, чем арендная плата. —Наблюдаются ли значительные ценовые различия внутри каждого исследуемого департамента по трем упомянутым переменным? —Что касается жилья, в Канелонесе был зафиксирован годовой рост в долларах на уровне 8,5 %, при этом наблюдались различия между основными субрынками: 7,6 % в не прибрежных городских населенных пунктах, 8,0 % в Коста-де-Оро и 9,1 % в Сьюдад-де-ла-Коста. В Мальдонадо годовой рост составил 6,5%, тогда как в Пунта-дель-Эсте — 5,9%. В Монтевидео также наблюдались различия в арендных ставках между районами. По квартирам среднегодовой рост составил 5,8%, с диапазоном от 4,6% до 7,4%. В жилом секторе средний показатель составил 6,3 %, при этом значения колебались от 5,5 % до 7,7 %. —Имели ли место в течение исследуемого периода внутренние или внешние события, административные или нормативные решения, которые могли повлиять на наблюдаемые тенденции? —В течение этого периода произошли значительные демографические, экономические и нормативные изменения, которые могли оказать влияние на рынок недвижимости, хотя в данной работе не оценивается конкретное воздействие каждого из них. В то время как население Монтевидео оставалось относительно стабильным, в Канелонес и Мальдонадо наблюдался рост, превышающий средний показатель по стране как по численности населения, так и по количеству жилых домов, при этом количество человек на одно домохозяйство сократилось. Также произошли значительные изменения в нормативно-правовой базе и территориальной организации, в том числе был принят Закон о субсидированном жилье (2011 г.), произошло расширение торговых центров, корпоративных зданий, свободных экономических зон и логистического коридора вдоль трассы 101. Кроме того, Сьюдад-де-ла-Коста и Пунта-дель-Эсте укрепили своё развитие в сфере жилищного строительства на фоне стимулирования инвестиций и расширения производственной и логистической деятельности. —В прошлом году вы провели исследование по этим показателям. Совпадают ли эти результаты с данными предыдущего исследования? —Работа прошлого года была посвящена анализу цен предложения на продажу домов и квартир по районам Монтевидео за последние четыре десятилетия. В данном исследовании представлены цены на жилье в Канелонес и Мальдонадо, арендные ставки в Монтевидео, а также цены на продажу земельных участков в этих трех департаментах. Данные, использованные в обоих исследованиях, взяты из одной и той же исторической базы объявлений газеты «Эль Паис». Результаты согласуются в части динамики цен на жилье: отмечается умеренный реальный рост, хотя и с различиями по департаментам. —Исходя из выводов, полученных в рамках данного исследования, в каком направлении, по вашему мнению, следует работать, чтобы обогатить результаты и прийти к более убедительным выводам? —В качестве направлений будущих исследований было бы целесообразно расширить анализ на другие города и департаменты страны с целью формирования более полной картины рынка недвижимости Уругвая. Также было бы интересно более глубоко изучить динамику доступности жилья и поведение коэффициентов капитализации за пределами Монтевидео. С методологической точки зрения будущие исследования могли бы включать больше характеристик объектов недвижимости и земельных участков для обогащения гедонических моделей. Наконец, при наличии соответствующей информации целесообразно дополнить данные, основанные на предложенных ценах, фактическими ценами сделок и провести исследования, позволяющие выявить причинно-следственные связи между анализируемыми переменными.