На какие аспекты следует обратить внимание при аренде недвижимости?

Когда речь идет об аренде, между арендодателем и арендатором могут возникнуть сомнения и неожиданности. Хорошим способом прояснить ситуацию в этом отношении является знание прав и обязанностей, которыми обладают обе стороны, а также порядка действий в момент возникновения гарантийных обязательств или сроков освобождения имущества и т.д. Поэтому в данной статье мы разберем все эти сомнения, чтобы и арендатор, и наниматель недвижимости знали, как правильно себя вести, а почему бы и нет, перед лицом неприятностей. Первый ключевой аспект, который необходимо учитывать при аренде, - это то, в каком режиме будет зафиксирован договор. Этот момент кажется незначительным, но он является ключевым, поскольку закладывает основу для того, как будет производиться оплата за недвижимость, какие права и обязанности будут иметь обе стороны, сказал El País Матиас Медина, вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU). В этом смысле вступает в силу закон 14.219, поскольку если рассматриваемый дом был построен до 1968 г., то на него распространяются одни правила, а если после 1968 г., то другие. Если объект недвижимости был построен до 1968 года, арендная плата должна быть согласована в местной валюте, поэтому фиксировать ее в долларах не представляется возможным. Однако, по словам Катерины Георгиоглоу, старшего менеджера практики юридических и нотариальных консультаций КПМГ, можно договориться о стоимости недвижимости в иностранной валюте, но при этом стоимость недвижимости будет пересчитана в местную валюту по курсу, действовавшему на день, предшествующий дате заключения договора. В свою очередь, сам договор должен быть заключен не менее чем на два года (с возможностью продления еще на один), а если недвижимость используется в коммерческих целях, то срок действия договора увеличивается до пяти лет. С другой стороны, Георгиоглу пояснил, что если недвижимость была построена после 1968 года, то можно выбрать заключение договора в режиме свободного подряда. В этом случае стороны могут самостоятельно определять условия аренды (при условии, что она используется в жилых, а не коммерческих целях) и валюту, в которой должна выплачиваться арендная плата. "При аренде очень важно составить хороший договор. Оператор недвижимости должен делать это правильно, а аренда должна соответствовать соответствующему режиму и закону", - добавил Медина. Еще одним важным моментом, который необходимо учитывать при аренде, является корректировка цены аренды объекта. Главное, чтобы корректировка производилась в соответствии с корректируемой единицей арендной платы (URA) или индексом потребительских цен (CPI). Выбрать, какое именно, невозможно, и для увеличения берется наименьшее значение. Кроме того, он должен быть заключен в национальной, а не в иностранной валюте (в случае, если контракт основан на Законе 14.219). Однако если контракт был заключен в режиме свободной контрактации, то, по словам Георгиоглу, стороны сами решают, использовать национальную или иностранную валюту. Медина отметил, что еще одним часто задаваемым вопросом является вопрос о том, какие расходы должен оплачивать арендатор, а какие - арендодатель. В этом случае деление должно производиться на основании того, является ли это горизонтальным объектом недвижимости или это один падрон. В случае если недвижимость является частью кондоминиума, арендатор должен оплачивать общие расходы (включая плату за канализацию), налоги на дом, а арендодатель - взносы и первичный налог. В этой связи арендаторы часто задают вопрос о том, из чего складываются общие расходы, на что Медина ответил, что это зависит от кондоминиума и здания, так как в некоторых из них есть отопление, виртуальный швейцар, озеленение и другие услуги, поэтому общие расходы могут варьироваться в этом смысле. Если недвижимость не является частью кондоминиума, арендатор должен оплачивать воду, налог на двери, канализацию и электричество. "Разница в том, что плата за воду и канализацию в горизонтальных объектах включена в общие расходы, а в других - отдельно", - добавила Медина. Он также отметил, что иногда бывает так, что здание состоит из общих расходов, резервного фонда и фонда строительства. В этом случае арендатор должен оплачивать только общие расходы, а арендодатель - заботиться о резервном и строительном фонде. Гарантии Еще один важный момент, который необходимо обсудить между арендодателем и арендатором до подписания договора, - это гарантии. Медина отметил, что в качестве залога можно использовать поручителя, банковский депозит в Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) - примерно на пять месяцев для жилых домов и на 10 месяцев для коммерческих помещений, - страховые компании или Contaduría General de la Nación (Национальное бухгалтерское управление). Итак, могут ли возникнуть неудачи при выборе или использовании той или иной гарантии? Медина утверждал, что во многих случаях "арендатор берет гарантию на основании того, что просит арендодатель", не основывая ее на своих интересах. Он также отметил, что в настоящее время использование поручителя стало менее распространенным, так как зачастую арендатор предлагает в качестве поручителя своих родителей (например, так как у них есть недвижимость внутри страны), но для этого требуются "юридические действия, которые занимают много времени", а если арендатора приходится выселять, то в среднем выселение занимает год. Это очень важно, поскольку в это время арендатор не платит налоги, общие расходы и арендную плату, поэтому для арендодателя использование такого вида гарантии не столь привлекательно по сравнению со страхованием, поскольку в этом случае арендодатель продолжает взимать арендную плату через гарантию. Проблема в том, что "есть люди, которые не могут претендовать на гарантию", поскольку гарантия предполагает, что размер арендной платы не может превышать 35% от номинального дохода человека. Георгиоглу добавил, что в случае выбора залога лизингодатель может попросить поручителя указать в нотариально заверенном свидетельстве, что он является собственником имущества и что имущество свободно от ипотечных залогов.