Интервью с Карлосом Лекуэдером: торговые центры, влияние глобального налога, правительство Орси, инвестиции и многое другое

В офисах Всемирного торгового центра Карлос Лекуэдер говорит с тем же спокойствием, с которым он на протяжении десятилетий задает тон различным знаковым проектам в Уругвае. Он участвовал в создании нескольких торговых центров в стране, а также в создании свободных экономических зон и других недвижимостных проектов. Он бухгалтер по профессии и предприниматель по призванию, и в этом интервью с El País он рассказал о текущей ситуации на уругвайском рынке, новых проектах, которые у него в планах — как в Монтевидео, так и на востоке страны, — возможностях, которые открывает рынок для привлечения иностранных инвесторов, и о беспокойстве со стороны Палаты свободных зон в связи с минимальным глобальным налогом, а также о других темах. — Как бы вы описали текущую ситуацию на рынке недвижимости и развитие торговых центров в Уругвае? — Торговые центры демонстрируют хорошие результаты. В последние годы мы пережили периоды значительных колебаний. Сначала была пандемия, которая нанесла очень сильный удар, и даже поставила под сомнение выживание, потому что приходилось содержать такие монстры, как торговые центры, не взимая плату и ограничивая их работу, но при этом необходимо было поддерживать безопасность и чистоту. Выход из пандемии был тяжелым, мы имели хороший рост, и вскоре произошло два события одновременно: засуха, которая повлияла на потребление и расходы людей, и, прежде всего, ситуация в Аргентине. Тогда мы пережили вторую легкую пандемию. Эта вторая небольшая пандемия сильно ударила, особенно по внутренним провинциям, расположенным на побережье. И там тоже снова пострадали продажи. После пандемии и после Аргентины ситуация была очень хорошей, и продажи хорошо восстановились, а 2024 год показал очень хорошие результаты. В 2025 году мы все еще наблюдаем рост, но он замедляется. Сегодня мы фактически достигли, скажем так, плато, где мы не можем жаловаться, потому что у нас все хорошо, но мы также не можем сказать, что в краткосрочной перспективе будет рост. До пандемии сектор недвижимости переживал очень важный этап развития, с значительными продажами, а затем в течение последних двух-трех лет наблюдался период замедления спроса. Сегодня у нас много строительных проектов, но спрос не соответствует количеству строящихся объектов. -Как вы оцениваете динамику аренды и продаж на местном рынке и что ищет потребитель? -Ну, пандемия ускорила процесс, который уже происходил, а именно внутреннюю миграцию из центра города на восток в поисках, так сказать, воздуха, зелени и воды. Таким образом, рост в восточном направлении, который уже наблюдался в Монтевидео, ускорился. Когда я говорю «Монтевидео», я имею в виду также близлежащие районы Канелонес, будь то Сиудад-де-ла-Коста или районы Авенида-де-лос-Орнерос и подобные. Итак, сегодня мы наблюдаем, во-первых, значительное смещение рынка недвижимости в восточном направлении. Во-вторых, мы видим, что спрос на недвижимость немного изменился, потому что сегодня в Уругвае растет число разводов, в результате чего один дом разделяется на два меньших, а молодые люди уезжают жить отдельно, что приводит к тому, что сегодня спрос на квартиры больше на небольшие, чем на большие. Происходит не только миграция на восток, но и уменьшение размера квартир в связи с демографическими и социологическими особенностями Уругвая. Можно добавить еще одно: сегодня в зданиях придается большое значение наличию удобств: тренажерного зала, бассейна, конференц-зала, коворкинга и барбекю, то есть здания должны быть местом, где люди могут проводить больше времени, чем раньше. Они дают пользователям больше удобств, возможно, потому что пандемия заставила нас закрыться и мы научились жить в закрытом пространстве, а может быть, потому что телеработа стала более популярной и люди хотят иметь место для работы. Вдруг в квартире нет места, есть дети, и тогда происходит вся эта важная перемена. Типологии с меньшим количеством спален и здания с большим количеством услуг. -За последние годы вы заметили какие-либо изменения в источниках финансирования крупномасштабных проектов или они по-прежнему в основном осуществляются через местные банки и инвесторов? -В основном, это сочетание трех источников: инвесторы, которые присоединяются к проекту, то есть капитал, продажи в скважине, которые всегда осуществляются, и банковское финансирование. -А что касается потребления в торговых центрах, заметили ли вы какие-либо изменения в критериях потребителей за последние годы? -Я бы сказал почти то же самое. Пандемия ускорила процессы. Я считаю, что пандемия угрожала изменить многое, но в конечном итоге не так много изменилось. Но она ускорила процессы, которые уже происходили. -Например? -В области одежды значительно снизился спрос на формальную одежду, а спрос на повседневную и спортивную одежду значительно вырос. Например, тип обуви, которую носят уругвайцы, изменился с черных туфель на шнурках или мокасин для работы на кроссовки, а в некоторых случаях на спортивную обувь. Изменился тип одежды, которую покупают, тип обуви, которую покупают, и тип дополнительных товаров. Эти изменения происходят с течением времени, и в Уругвае и во всем мире они ускорились в последние годы. -Говоря об изменениях и прогрессе электронной коммерции, считаете ли вы, что торговые центры как физическое пространство по-прежнему будут оставаться центральным местом потребления в Уругвае? -Я думаю, что да, я думаю, что торговые центры дадут людям место, где, в первую очередь, можно получить жизненный опыт, потому что нельзя жить, запершись в своем доме. Торговые центры дают возможность получить новый жизненный опыт, выйти из дома, встретиться с людьми, посмотреть, что сейчас в моде, что происходит вокруг, и, прежде всего, попробовать, почувствовать вкус, мягкость ткани или, главное, посадку. Все эти вещи делают торговые центры труднозаменимыми, несмотря на то, что, конечно, они могут повлиять на их продажи, но одно дело — это, а другое — заменить саму концепцию. Когда речь заходит о концепции физической торговли, всегда возникает вопрос, как она будет развиваться дальше, и как она развивалась до сих пор. Международные торговые сети продолжают открывать магазины и расти в сфере физической торговли, и это вселяет уверенность в будущем этих проектов. Необходимо работать над впечатлениями от посещения, а именно: прибыть, припарковаться, получить хорошее обслуживание, прогуляться по приятному месту, почувствовать себя комфортно. Если я чувствую себя комфортно в этом месте, а торговые центры в Уругвае в основном этого добиваются, то я более склонен туда ходить, пробовать и покупать. Другой вопрос — это оперативность. Если мне нужно купить рубашку и я хочу ее сразу, или я хочу купить подарок на день рождения, то это единственный способ. — Недавно вы упомянули о перемещении уругвайцев в восточную часть страны. В связи с этим, как продвигается создание WTC Free Zone в Пунта-дель-Эсте? -Мы учитываем эту миграцию и тот факт, что Пунта-дель-Эсте — это место с высоким качеством жизни и потрясающей красотой. Пунта-дель-Эсте – это как звезда Уругвая, которая показывает Уругвай всему миру, привлекает людей со всего мира и привлекает людей из самого Уругвая, которым нравится жить там. Поэтому мы подумали о возможности построить там офисное здание, а потом решили, что если это будет свободная экономическая зона, то будет лучше, потому что так мы сможем привлечь компании из-за рубежа. Мы сдаем офисы в аренду. Все идет хорошо, мы довольны, открытие состоится в конце года, и мы выполняем план по аренде, который мы подготовили, то есть мы довольны принятым решением и надеемся, что в ближайшем будущем это здание будет заполнено компаниями со всего мира, которые обоснуются в Уругвае. -Известна примерная дата открытия? -Декабрь, осталось немного. А как вы оцениваете Ciudad Vieja сегодня и как, по вашему мнению, можно было бы лучше использовать этот район? Ведь в последние годы несколько компаний, которые были там расположены, также переехали на восток. - Для меня это смесь разных вещей. Центр города сместился больше на восток. Раньше центр-Сьюдад-Вьеха был центром деятельности, все происходило в центре. Вы ходили в кино, в центр, в театр, в государственные учреждения, в Сьюдад-Вьеха. Это был центр деятельности города. Город сместился на восток, поэтому центр и Сьюдад-Вьеха стали все дальше. Кинотеатры ушли из центра и теперь находятся в торговых центрах. В торговом центре Montevideo Shopping есть кинотеатр Movie, который работает просто великолепно, а в Старом городе есть кинотеатры, которые работают не так хорошо, так что здесь есть демографический фактор, который влияет на выбор людей. Люди голосуют на выборах, но они также голосуют, когда выбирают место для жизни, и сегодня люди голосуют за децентрализацию. В то же время, Старый город, как и весь город, имеет проблемы с чистотой и безопасностью, но, возможно, в большей степени, потому что он очень плотно застроен. Таким образом, децентрализация, которая произошла естественным путем, большая нехватка безопасности и чистоты, удаленность и то, что люди хотят иметь больше открытых пространств, наказали Старый город. Если бы Старый город находился ближе к центру города, все было бы по-другому. Старый город пострадал от множества факторов, и сегодня он, без сомнения, наказан. Это не означает, что он не может восстановиться, если решить проблему парковки и движения транспорта между восточной и западной частями Монтевидео, которая не получает должного внимания, из-за чего все находится далеко. Есть много факторов, которые повлияли на упадок Старого города в последние десятилетия. -Вы считаете, что есть шанс возродить этот район, или он потерян? -Всегда есть шанс возродить район, и всегда хорошо пытаться. Я не рискну сказать, каков процент успеха. -А что вы можете сказать об Aventura Shopping? -Ну, Aventura Shopping – это большое приключение, которое мы сейчас начинаем. Когда занимаешься каким-то проектом, всегда нужно смотреть в будущее и строить планы на будущее, и иногда, если плохо спланировать проект, он может провалиться, потому что не было правильного прогноза на будущее, поэтому новый проект – это всегда приключение. В данном случае мы назвали его Aventura, потому что хотим, чтобы это был торговый центр, который создает интересный, увлекательный опыт посещения, предлагает больше развлечений и гастрономических возможностей, чем другие, чтобы люди привыкли туда ходить и чтобы Aventura стал своего рода центром района (Саяго). Если вы пойдете в любой район Монтевидео, то обнаружите, что в каждом районе есть более или менее небольшой центр, куда люди могут пойти, чтобы что-то купить, прогуляться или заняться чем-то еще. В Поситос есть набережная, помимо торговых зон, есть место, куда люди ходят, и так же во многих других районах. В этом районе (Саяго) нет центра, нет места, куда можно было бы сказать «я пойду». Aventura стремится сделать этот район Монтевидео местом встреч, местом, где можно получить удовольствие и приятные впечатления, местом, где можно походить по магазинам, пообедать, сходить в кино или развлечься. -Помимо всего того, что вы упомянули, есть ли еще какие-то аспекты, которые отличают этот проект от уже существующих предложений? -Концепция торгового центра в Уругвае была и остается очень успешной, поэтому нет необходимости вносить слишком много нововведений и менять что-то. Когда у вас есть продукт, который хорошо работает, нужно просто улучшить его. Как мы собираемся улучшить продукт? Создавая более комфортные условия, более удобную парковку, более просторные зоны для передвижения, чтобы люди чувствовали себя комфортно, и, прежде всего, предлагая очень полный ассортимент товаров. Мы уделяем особое внимание торговому ассортименту проекта, чтобы он был максимально полным и стал фактором, отличающим нас от других. Мы стараемся, чтобы здесь были представлены почти все бренды, которые только можно пожелать. -Можете ли вы назвать некоторые из важных брендов? -Мы все еще ведем переговоры, обсуждаем и договариваемся. Уже есть несколько новых брендов, но сначала мы хотим завершить пакет, чтобы обнародовать его. Но все идет хорошо. -Вернувшись к вопросу о недвижимости, какие меры, по вашему мнению, являются приоритетными для дальнейшего стимулирования инвестиций в этот сектор? -Сектор недвижимости получил хороший импульс благодаря рекламным мерам, принятым в конце срока правления Табаре Васкеса и продолженным правительством президента (Луиса) Лакалле (Поу). Эти меры по продвижению действуют и сейчас, но, насколько мы понимаем, нынешнее правительство планирует их усилить. - О каких мерах вы говорите? -В основном все льготы Comap (освобождение от налогов, таких как IRAE, налог на имущество и импортные пошлины, а также возврат НДС за местные покупки) для проектов, имеющих большое экономическое значение, которые истекают 31 декабря. По всей видимости, они будут продлены, но правительство ждет принятия закона о бюджете и разрабатывает стратегию для запуска всех инвестиционных льгот. Мы ждем, какие изменения будут внесены, по-видимому, они не будут значительными, и мы сможем продолжать привлекать инвестиции. Поэтому сегодня я бы сказал, что стимулы, которые могут быть предоставлены для развития строительства, находятся на повестке дня и, по всей вероятности, останутся там, что является положительным фактором. Очевидно, что если экономика работает хорошо, спрос на квадратные метры растет. Но я бы сказал, что сегодня все необходимое уже сделано. Сегодня в Уругвае есть финансирование, есть налоговые льготы, есть стабильность и серьезная страна, благодаря чему мы, безусловно, привлечем инвестиции. -То есть вы считаете, что правительство Яманду Орси согласуется со всеми этими пунктами, касающимися инвестиций? -Правительство (Яманду) Орси проживает свой первый год и, прежде всего, занимается утверждением закона о бюджете и пересмотром схем поощрения инвестиций. Поэтому сегодня, скажем, в сентябре, очень сложно сказать, какие меры уже приняты, потому что меры принимаются. Создается впечатление, что будут сохранены хорошие стимулы для продолжения строительства. -Вы считаете, что Уругвай по-прежнему привлекателен для иностранных инвесторов и для региона? -Да, Уругвай по-прежнему привлекателен для иностранных инвесторов. Уругвай имеет небольшой рынок, очень небольшой рынок. В любой сфере, которую вы выберете, Уругвай имеет небольшой рынок, поэтому важно, чтобы все, что здесь делается, было ориентировано на выход на мировой рынок. Поэтому Уругвай является открытой страной, открытой в экономическом плане. Есть одна проблема, которая беспокоит свободные экономические зоны, и она связана с минимальным глобальным налогом. Мы, представители свободных экономических зон, считаем, что эту проблему нужно решать, но, возможно, не в те сроки и не в той форме, в которой она решалась, а, возможно, немного по-другому, с большим согласием всех заинтересованных сторон. Так что это вопрос, который вызывает некоторую озабоченность. — И в каком аспекте, по вашему мнению, этот вопрос можно было бы решить по-другому? — Минимальный глобальный налог — это не решение правительства, это решение ОЭСР, решение, которое не требовало срочного решения. В Южной Америке единственной страной, которая согласилась со всем этим, является Бразилия. Это означает, что мы стараемся быть лучшими в классе, а иногда лучшие в классе сталкиваются с проблемами из-за этого. В нашем случае речь идет о ранее принятых юридических обязательствах в рамках режима свободных зон. Есть проблема с компаниями, которые существуют, и это может вызвать негативные чувства, поэтому мы считаем, что этот вопрос следовало решать по-другому. -Вы получали какие-либо предложения от конкретных компаний по этому поводу? -Мы ведем переговоры с несколькими компаниями. Не так много компаний вовлечено в этот вопрос. Мы обсуждаем его, в некоторых случаях хорошо, в других — не так хорошо. Что происходит? Мы имеем дело с законопроектом, который еще не был одобрен ни одной из двух палат. Поэтому можно сказать, что хотелось бы, чтобы все было по-другому, чтобы этот вопрос рассматривался отдельно в отдельном законопроекте, обсуждался со всеми заинтересованными сторонами, которых в данном случае немного, потому что иногда речь идет о налоге, который затрагивает миллионы людей, в данном случае это налог, который будут платить очень немногие компании и который затронет лишь несколько свободных зон, что создает впечатление, что этот вопрос, возможно, можно было решить по-другому. Я считаю, что этот вопрос нужно было решать, и правительство правильно поступает, решая его, но, возможно, не стоило решать его именно таким образом и в такой момент. — Вы обсуждали этот вопрос с Министерством экономики и финансов? Ведь Палата свободных зон считает, что это представляет риск для занятости и инвестиций. -Именно так. Мы являемся партнерами палаты, поэтому палата является главным голосом во всем этом, я добавляю свое мнение.