Nuda propiedad: особенности, проблемы сделки с недвижимостью и ее настоящее в Уругвае

С помощью nuda propiedad любой человек может продать через публичный акт право собственности на свою недвижимость, не теряя при этом права на узуфрукт, а также проживать в ней в течение определенного периода времени или пожизненно. Этот способ набирает обороты на уругвайском рынке недвижимости, особенно среди пожилых людей. В этом смысле, чтобы определить и понять, из чего состоит «голое» владение, необходимо отметить, что полное владение делится на «голое» владение и узуфрукт. В данном случае Матиас Медина, вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU) и директор Inmobiliaria Macari, пояснил, что «голое» владение - это владение недвижимостью, на которую не распространяется право пользования и распоряжения. Что это означает? Если приобретается «голое» владение, то человек становится фактическим владельцем недвижимости, но не может пользоваться ею до тех пор, пока не исчезнет узуфрукт. Медина добавил, что этот механизм очень распространен в Европе, так как продолжительность жизни стала увеличиваться, а пенсии - нет, поэтому многим группам людей было удобно совершать подобные операции. Кроме того, есть и другие причины, например, желание наслаждаться своим капиталом в течение жизни, состариться в собственной недвижимости без необходимости отправляться в дом престарелых или, например, покрыть семейные нужды. Стоит отметить, что возраст людей, которые обычно совершают подобные сделки, составляет от 65 до 70 лет. С другой стороны, покупатели в этом случае в основном находятся в возрасте от 35 до 50 лет и являются инвесторами, но в уравнении также присутствуют люди, имеющие определенные сбережения и планирующие - в среднесрочной и долгосрочной перспективе - иметь недвижимость по более низкой стоимости, чем та, которую они могли бы приобрести на текущем рынке. Хотя продавцы находятся в хорошем физическом и психическом состоянии, Медина сказал, что они, как правило, не могут работать из-за преклонного возраста, но они хотят сохранить недвижимость, несмотря на отсутствие средств для оплаты повседневных расходов, что является еще одной причиной, по которой они решают продать голую недвижимость третьему лицу. Еще одна изюминка этого вида сделок с недвижимостью заключается в том, что по закону можно продать только голую собственность и сохранить за собой право временного или даже пожизненного пользования. «Этот показатель защищен Гражданским кодексом, он оформляется публичным актом, а все гарантии предоставляются при участии нотариуса. Этот вид бизнеса обусловлен не только экономическими причинами, но часто и тем, что у владельцев нет наследников, и они хотят воспользоваться потенциальным капиталом, который у них есть, немедленно увеличив свою ликвидность, но всегда с уверенностью, что до момента их смерти или по истечении оговоренного времени они будут продолжать жить в своем доме», - подчеркнул вице-президент CIU. В этом разделе Медина объяснил, что есть две возможности продать голое владение. Первая - это пожизненное сохранение узуфрукта. В этом случае продавец получает стоимость голого имущества и живет в нем до конца своей жизни. Другой вариант - резервирование частичного узуфрукта. В этом случае продающая сторона получает цену голого имущества и живет там в течение срока, оговоренного обеими сторонами, например, 10 лет. Что касается переменных для оценки голой недвижимости, то необходимо учитывать стоимость недвижимости на текущем рынке, возраст владельца голой недвижимости, пол и тип узуфрукта, который будет согласован (пожизненный или частичный). Медина также заявил, что необходимо принимать во внимание затраты и способ работы. В европейской системе компании, занимающиеся коммерциализацией «голой» собственности, не взимают комиссию с продающей стороны (поскольку она наиболее уязвима), а с покупающей стороны взимается 3% плюс НДС. В случае с уругвайским рынком этот вопрос решается по усмотрению каждой компании при установлении платы со своим клиентом. «Объект также будет опубликован на основных порталах недвижимости в соответствии с предыдущей коммерческой стратегией, а также будет предложен заранее отобранному портфелю клиентов, чтобы провести операцию как можно эффективнее», - добавил он. Он также подчеркивает, что существуют различные форматы оплаты, поскольку она может осуществляться наличными, в рассрочку или через доставку и рассрочку на всю жизнь, так что в этом бизнесе, по словам вице-президента CIU, есть «несколько граней». Медина отметил, что с каждым днем появляется все больше публикаций и предложений по недвижимости, предлагающих эту систему, хотя не все операторы недвижимости работают с ней, так как «это бизнес, который требует больше времени для реализации» и требует от специалиста по недвижимости более глубокой подготовки в этой области. Кроме того, он ориентирован на определенную публику, поэтому требует различных индивидуальных и семейных консультаций, что отнимает много времени, поэтому иногда он не так выгоден, как традиционный маркетинг «продажа-продажа». По словам Медины, профиль уругвайского покупателя «очень хорошо определен», так как выделяются объекты, не имеющие высоких расходов резервного фонда, общих расходов и низких налогов. Если речь идет о зданиях, то выделяются те, в которых нет, например, полов с подогревом или круглосуточных портье. «Бывает так, что хотя общие расходы оплачивает узуфруктуарий, бывают случаи, когда есть резервные фонды или высокие строительные фонды, и их должен оплачивать совместный владелец, - говорит он. В доме такого не происходит, и это делает инвестицию более привлекательной». Дом в Поситос, Карраско, Пунта-Карретас - это не то же самое, что дом в Центро или Сьюдад-Вьеха, потому что взнос будет гораздо ниже, и в будущем его будет выгоднее сдавать в аренду», - говорит Медина. Таким образом, конечная цель заключается в том, чтобы все стороны выиграли за счет справедливого баланса со стороны оператора недвижимости, чтобы инвестор заключил выгодную сделку, а арендаторы повысили качество своей жизни, живя в своем доме». Констанца Боикс, один из партнеров NudaProp, первой компании в Уругвае и регионе, занимающейся исключительно развитием недвижимости в Уругвае, сказал, что этот тип рынка недвижимости все еще недостаточно популярен и что экономические усилия по созданию рекламы «должны быть большими, чтобы она достигла широкой общественности». По его словам, компания NudaProp получила поддержку Межамериканского банка развития (IDB) для размещения рекламы на основе голого владения, но в итоге она не вызвала желаемого резонанса, что стало еще одним доказательством того, что для того, чтобы она утвердилась в семейных разговорах, необходимы большие инвестиции, распространение информации и время. Однако, по словам Боикса, наследство ставит под угрозу «голую» недвижимость, поскольку продажа «голой» недвижимости может повлиять на определенное семейное наследство, так что в итоге это становится «культурным вызовом», поскольку это инструмент, который легко принять тем, у кого нет наследников, но не тем, у кого они есть, так что решение будет зависеть и от социально-экономического окружения семьи. Что касается районов, где проводятся подобные операции с недвижимостью, Боикс отметил, что с момента создания NudaProp было проведено 40 подобных операций и что большинство из них приходится на прибрежную полосу, от Сьюдад-Вьеха до Карраско. Это объясняется тем, что интерес розничных инвесторов обычно направлен на прибрежную полосу, так как в этом районе у них больше ликвидности.