Призрачный курорт в Роче: десятилетиями платили налоги, но не могут ни строить, ни входить на свою территорию

Эмилио Берточчи, типичный представитель среднего класса Монтевидео, был владельцем магазина, похожего на лавку, на тихой улице Карпинтерия в Мальвин-Норте в начале 1960-х годов, когда этот район имел сельский вид и здесь даже была кузница для лошадей и место для их дрессировки. Однажды в магазин зашел мужчина в костюме и галстуке, который сделал ему предложение, от которого невозможно было отказаться. Выгодная сделка: за 3800 песо того времени, которые можно было выплатить в 150 рассрочках, он мог стать владельцем большого участка земли в курортной зоне, которая только зарождалась на границе с Бразилией. Берточчи мало что знал об этом месте: только то, что Плайя-дель-Эсте было невзрачным названием места на атлантическом побережье Роча и что оно находилось в нескольких километрах до Барра-дель-Чуй, который к тому времени уже был устоявшимся местом. Торговец показал ему документы Banco Español y Territorial и разложил на столе карту курорта, который существовал только на бумаге, нигде больше. Он также рассказал ему о плане строительства, который включал наем персонала для обслуживания и ухода за собственниками, а также строительство бассейнов и посадку пальм «на набережной». Звучало неплохо. «Похоже на большой город», — сказал Берточчи, немного подумал и в конце концов решился: он заплатил первый взнос в размере 75 песо и подписал договор купли-продажи. Его маленький участок на Плайя-дель-Эсте был близок к тому, чтобы стать реальностью. Он был не единственным: в его районе многие упустили эту уникальную возможность, которую предоставил мужчина в костюме и галстуке. Еще несколько участков в Плайя-дель-Эсте были проданы в разных районах Монтевидео и даже в Буэнос-Айресе! Эти 500 квадратных метров казались интересной инвестицией и наследством для его семьи. Следует уточнить, что в то время почти все побережье Уругвая было выставлено на продажу, и люди покупали такие участки: за небольшие деньги и на расстоянии, не осматривая их (если только не занимали их без разрешения, без какого-либо договора). У владельца магазина не было возможности в то время проехать 322 километра, которые отделяли его магазин от того далекого места на побережье Роча — гораздо более далекого в то время. Но Плайя-дель-Эсте была, по сути, пустошью. Там не было ни одной построенной улицы, ни пальм, ни бассейнов, ни набережной, ни обслуживающего персонала. Только дюны, дюны, много дюн, немного травы и океанская вода. Владелец магазина, конечно, не знал об этом. Хотя мог бы догадаться. Шесть десятилетий спустя один из его сыновей, Алехандро, приходит в редакцию El País с папкой, полной документов. В свои 75 лет он занимается написанием книг по истории, в основном на морскую тематику. Раньше он работал в мастерских и на фабриках, а также занимался плаванием на открытой воде. Но в последние годы территория Плайя-дель-Эсте по разным причинам стала его личной и семейной навязчивой идеей. «В то время, когда мой отец купил эту землю, это был очень экзотический район; люди платили, думая, что это будущее», — говорит Алехандро Берточчи и готовится рассказать о главной проблеме, которая его беспокоит: он не хочет потерять все деньги, которые его семья вложила в эту землю. С некоторыми колебаниями семья Берточчи заплатила налог на недвижимость, но не может получить доступ к земле, потому что это препятствует ограждение: собственность, купленная его отцом, занята семьей, которая утверждает, что имеет права владения — которые теоретически можно получить, если доказать, что земля использовалась мирным образом в течение не менее 20 лет — на большой участок в Плайя-дель-Эсте («речь идет о гектарах и гектарах»), курортном месте, где — как мы увидим — существуют разные реальности, с землями, являющимися предметом спора, и, как сообщалось в статье два года назад в этом же разделе, заявлениями о многих поддельных титулах. Однажды Алехандро Берточчи послал геодезиста, чтобы тот разметил землю, и тот ответил, что не может добраться до места, потому что там находится знаменитая проволочная ограда. Затем техник прислал ему видео, записанное на компьютере, где с помощью Google Earth показал ему этот район: Барра-дель-Чуй, чуть дальше на запад Пуймайен (курорт, который сильно развился за последние десятилетия) и рядом Плайя-дель-Эсте с несколькими улицами и построенными домами. «Это существующая ограда», — говорит геодезист в видео и указывает на огромный участок в направлении Ла-Коронилья, занимающий примерно половину курорта, — «по эту сторону ограды находится зона, где живут люди, которые владеют этой землей уже много лет и не позволяют никому туда входить». Затем техник отмечает желтым цветом 500 квадратных метров, принадлежащих Берточчи, которые почти все находятся на занятой стороне забора, куда пройти невозможно. «Есть небольшой участок за забором, но большая часть участка находится внутри», — объясняет геодезист в видео, которое Берточчи раздраженно показывает El País, — «поэтому я не могу войти, чтобы разметить вам участок». Сегодня нет улицы, ведущей к участку, который купил его отец, но кроме того, есть этот забор, который выглядит как нечто вроде непреодолимой стены. «А я почти не задолжал по налогу на недвижимость, мне осталось заплатить только за один год», — говорит он и показывает соглашение, подписанное в 2024 году с администрацией Рочи, в котором он обязался выплатить более 80 000 песо задолженности в рассрочку. Он их выплачивает. Берточчи говорит, что тот продавец в костюме и галстуке, который появился в магазине его отца, «не был мошенником», что документы были в полном порядке, но район не развивался так, как предполагалось. Тогда многие из тех, кто купил землю в Плайя-дель-Эсте, в какой-то момент перестали платить налог, разочаровавшись в отсутствии развития. И, как он рассказывает, появился землевладелец, который «выпустил коров», поставил забор и огородил большую часть курорта. И теперь он говорит, что эта земля принадлежит ему. —Странно, что муниципалитет позволяет ему платить налог за землю, к которой вы не можете подойти и которая, к тому же, занята. —Это то, что привлекает внимание. Это борьба, я борюсь. Многие советовали мне не вмешиваться, но у меня есть немного денег и времени. И теперь я уже в середине реки, я не сойду. Меня злит несправедливость», — говорит он и показывает старую фотографию, сделанную, когда он был с отцом в Плайя-дель-Эсте в конце 1960-х годов. Вдали виден пикап Skoda на твердом песке, а на заднем плане — бурный океан. Марсело Оливера, владелец агентства недвижимости Marcelo, подтверждает El País, что муниципалитет «продолжает взимать налог на недвижимость, но не сообщает клиентам, что ничего не существует». Берточчи обратился в несколько инстанций. Он подал заявление в администрацию Рочи, в котором потребовал открыть улицы, чтобы его участок и участки других людей не оставались «на произвол судьбы». Он также поговорил с членами городского совета и депутатами, а сейчас консультируется с адвокатом, чтобы подать иск. «Судебная власть должна будет вынести решение и определить, кому принадлежит этот участок, когда-нибудь эту проблему нужно будет решить», — заявляет он и спрашивает: «Когда муниципалитет вмешается?». El País обратился за комментариями к муниципалитету Рочи, но на момент публикации ответа не получил. Открытие новых улиц — это задача, которая, по крайней мере в Роче, обычно выполняется частными лицами, а не муниципалитетом, с чем согласны представители этого района. Владельцы обращаются за разрешением в департаментское правительство и приступают к работе. Иногда они объединяются в группы. В Плайя-дель-Эсте, как рассказывает El País журналист из Рочи Уго Лухан, недавно было два случая, когда вмешалась юстиция и были проведены работы по сносу или удалению заборов. «В этих случаях юстиция дала указание муниципалитету, который контролирует нелегальное строительство», — объясняет Лухан. Там же, в Плайя-дель-Эсте, адвокаты Рубен Питтнер и Энрике Саягуэс в 2015 году инициировали судебный процесс, чтобы их клиент, который также регулярно платил налоги, мог получить доступ к участку земли, который был занят и огорожен тем же частным лицом, которое, как предполагается, не дает Берточчи доступ к его земле. Десять лет спустя Питтнер говорит, что судебный процесс был прекращен, потому что было трудно продвигаться вперед, и в то время не удалось найти других пострадавших владельцев. Но юридическая ситуация остается прежней: «Это как если бы вы закрыли все въезды в Пириаполис и завладели всеми землями», — иллюстрирует адвокат. Плайя-дель-Эсте разделена на две четко разграниченные зоны. Одна из них — это огороженная территория, куда никто не может войти, несмотря на то, что внутри есть независимые земельные участки с предполагаемыми владельцами (это делают те, кто занимает их «с намерением владеть», по словам геодезиста Да Коста), а другая, ближе к Пуймайену и Барра-дель-Чуй, доступна по улице Коронилья, одной из немногих в курортном городе, которая проходит параллельно морю. Эта зона «свободна для того, чтобы владельцы могли вступить во владение своими участками», говорит Да Коста, хотя за последние пять лет здесь было построено десятки хижин, некоторые из них с «поддельными документами», как признал в 2023 году в интервью El País мэр Алехо Умпиррес. За несколько лет количество домов увеличилось с 10 до 70-100 хижин, по данным источников в этом районе. Как восстановила газета El País на месте в 2023 году, несколько жильцов заплатили около 2000 долларов в несколько платежей некой «госпоже Елене», которая утверждала, что имеет права владения на эти земли. В то время новостью было то, что UTE подводила к этому месту линии электропередачи. Умпиррес сказал El País в 2023 году, что имела место «фиктивная сделка по продаже прав владения, которые не существуют, поддельные» с «незаконными постройками», с которыми правительство департамента Роча боролось тогда с помощью различных судебных исков. «Есть добросовестные покупатели прав, которые расплачиваются за проступки недобросовестных людей; это обманутые люди», — сказал Умпиресс. «Госпожа Елена» два года назад заявила газете El País, что ее документы не были «поддельными», а представляли собой предполагаемое «право владения» землей, которое получил ее отец. Люди, которым она продала право владения, были в то время уполномочены инициировать судебные процессы по исковой давности и получить желанный титул собственности. Однако депутат из Роча Фабрисио Нуньес из Национальной партии подтверждает, что сегодня большинство хижин «являются незаконными» (см. вставку ниже). Оливера из агентства недвижимости Marcelo считает, что муниципалитет «не будет их оттуда выселять, это люди, которые находятся там по необходимости, им некуда пойти». И объясняет: «Были хитрые люди, как и в других курортных зонах, которые заявили, что якобы имеют права владения на эти земли, и начали их продавать. И люди, очень наивные, повелись на это». Как уже было сказано, ситуация Берточчи отличается: его семья купила землю по всем правилам, а сегодня не может туда войти. Для геодезиста Да Коста нет пути назад, решение может быть только судебным. «Если человек, имеющий правовой титул, подает судебный иск, судья должен вынести постановление о допуске его на территорию, это дело адвокатов», — указывает Да Коста, вспоминая похожий случай в курортном городе Сан-Бернардо. «Я пошел размечать участок в занятой зоне, меня грубо прогнали, сказав, что они здесь хозяева. Я передал это нотариусу, представлявшему владелицу, они оформили судебную процедуру, и через полтора месяца мы пошли к судье Ла-Паломы и, конечно же, смогли войти. Это была огромная волокита, в итоге их привлекли к ответственности, и мы обозначили границы участка», – говорит он с удовлетворением. Но имеет ли смысл продолжать платить налог на недвижимость, если нельзя попасть на эту территорию? «Это и возмущает. Ты выполняешь свои обязательства, платишь налог, идешь за землей, а попасть туда не можешь», — отвечает геодезист. «Дело не в том, что нет дорог, а в том, что туда нельзя попасть, тебя обвинят в незаконном проникновении на частную территорию». «Поговори с Эмелин», советует Берточчи, «с Эмелин Барренече; она все знает». Это женщина, которая, как и он с семьей, более 50 лет владеет участком земли в Плайя-дель-Эсте. На самом деле не она: его купили ее дедушка и бабушка. Но когда они умерли, Барренече взяла его на себя. «Я сказала: я не потеряю то, за что дедушка платил всю жизнь; я не позволю этому умереть», — рассказывает она из Мальдонадо, где живет. И она отправилась на поиски участка, нашла его и снова стала платить налоги: около 7000 песо в год. Берточчи нашла его на Mercado Libre, так как она выставила недвижимость на продажу. И судьба распорядилась так, что оба участка находились на одном квартале. Участок Барренече не был застроен, но ближайшая улица проходит примерно в двух кварталах, а дальше нужно идти по открытому полю между сосновыми зарослями и травой. Она надеется, что «в любой момент» муниципалитет или частная компания закончат открытие улицы. Барренече также наняла геодезиста, который измерил участок и в прошлом году установил межевые знаки, чтобы его можно было обозначить: то есть, зарытые в землю стержни с точными размерами и красная деревянная планка на верхушке каждого стержня, чтобы их было хорошо видно. Следующим летом она пошла посмотреть на участок — она обычно проводит лето в Барра-дель-Чуй и всегда пользуется случаем, чтобы посмотреть на свой участок — и нашла только один красный деревянный колышек. «Остальные были вырваны», — рассказывает она. Она восприняла это как знак того, что кто-то из местных не хочет, чтобы она поселилась на этом месте. Но с помощью металлоискателя геодезист нашел стержни под землей. «Когда захочешь поставить забор, позвони мне, я снова их отмечу. Иначе их снова вырвут», — сказал он ей. Это еще впереди. — Вы собираетесь продолжать платить налог на недвижимость? — Да, конечно, потому что я не хочу потерять участок, — уверенно отвечает Барренече. Берточчи, тем временем, знает, что у него нет другого выхода, кроме как продолжать двигать небо и землю. Но он боится ехать в Плайя-дель-Эсте, пересекать ограду и столкнуться с юридическими проблемами. Или с чем-то похуже. Он знает геодезиста, которого несколько лет назад выгнали, приставив к голове пистолет. В письме, отправленном в раздел «Эхо», он рассказал о забором огороженной зоне Плайя-дель-Эсте: «Это практически необитаемая зона, в которую ни один геодезист не осмеливается заходить из соображений личной безопасности; ходят невероятные рассказы о жестоких происшествиях, как на Диком Западе». Но, как будто этого было недостаточно, добавилась еще одна проблема. Несколько дней назад Берточчи узнал от секретаря одного из депутатов Рочи, что, даже если он будет соблюдать все нормы, он не сможет легально строить на своей земле. Оказывается, более двух десятилетий назад департаментский совет Рочи принял постановление, согласно которому зонами низкоинтенсивного туризма считаются те участки побережья, «которые практически не застроены, не имеют населения, зданий, инфраструктуры и оборудования». Плайя-дель-Эсте попадает в эту категорию, и для легального строительства требуется владение участком площадью не менее пяти гектаров. В Роче говорят, что этот указ был призван положить конец тому, что в народе называли «равиолада», то есть разделению побережья на небольшие участки, которое произошло в середине прошлого века. Городские власти хотели, чтобы люди покупали больше земельных участков для создания ферм и чтобы побережье начало развиваться, но это не удалось. Пять гектаров — это много, а участок Берточчи далеко не такой большой. Если следовать закону, то он не сможет построить даже одну стену. Но следование правилам — это нечто, что не очень часто встречается в курортных зонах Рочи, это тоже правда. Берточчи, раздраженный, заявляет: «Я являюсь законным владельцем, плачу налоги. И оказывается, что то же самое государство, которое взимает с меня налоги, теперь не дает мне строить». Эмелин Барренече добавляет: «Муниципалитет держит нас в заложниках. Если он говорит, что мы не можем строить, то зачем же он продавал земли? Зачем они разделили землю? Очевидно, что на участке площадью 500 квадратных метров не разведешь коров». Он предполагает, что альтернативой может быть то, что муниципалитет «изъял бы землю, заплатил бы и оставил бы все себе». Оливера, риэлтор из Барра-дель-Чуй, не понимает, почему в каждом департаменте действуют разные правила, не подкрепленные национальным законодательством. «Они не пришли к соглашению, так же как десятилетиями не могли договориться о регистрации транспортных средств». И он советует: «Сегодня, если муниципалитет не дает тебе разрешение на строительство, строй все равно. Какой национальный закон запрещает мне строить свой дом? Пойми, что муниципалитет не может остановить строительство».