Безопасность меняет облик рынка недвижимости в Монтевидео: одни районы набирают популярность, а другие теряют привлекательность

Рынок недвижимости Уругвая переживает период смены тенденций, когда внутренних характеристик жилья уже недостаточно для объяснения решений, на основании которых люди покупают или арендуют недвижимость. Окружающая среда и, в частности, безопасность стали занимать центральное место. «Исторически уругвайцы предпочитали жить в домах», — пояснил вице-президент Уругвайской палаты недвижимости (CIU) Матиас Медина. Однако он добавил, что эта тенденция начала меняться из-за роста уровня небезопасности, что заставило людей выбирать жизнь в квартирах. Параллельно с этим, как он отметил, появились промежуточные альтернативы, такие как жилые комплексы или закрытые жилые районы, с меньшими участками, но в контролируемой среде, которые сочетают независимость с большей безопасностью. К этому процессу добавляются также демографические и культурные изменения. Медина пояснил, что рост числа одночеловеческих домохозяйств и уменьшение размера семей привели к появлению более компактного жилья. Однако он уточнил, что не все покупатели отдают предпочтение новостройкам. «Есть люди, которые, если соотношение затрат пропорционально, предпочитают жить в более старых квартирах с более просторными помещениями», — отметил он и подчеркнул качество строительства старых зданий. Также изменился способ использования внутренних помещений, таких как кухня. Что касается спроса, Медина отметил, что кухня, интегрированная в гостиную, «не нравится большинству», хотя это зависит от возраста. В то время как молодые люди привыкают к полуинтегрированным форматам, «люди в возрасте от 45–50 лет и старше предпочитают отдельно стоящую кухню» из соображений порядка, освещения и повседневного использования. К этому добавился новый фактор, появившийся после пандемии COVID-19: удаленная работа. «Время, проводимое дома, увеличилось», — пояснил он, что также изменило предпочтения в отношении планировки и функциональности жилья. В любом случае, Медина подчеркнул, что окружающая среда по-прежнему играет определяющую роль и что «безопасность — это фактор номер один». К этому добавляются качество городских услуг, состояние общественных пространств и такие проблемы, как наличие бездомных или изношенность общих зон. «Есть районы, которые резко теряют в цене», — предупредил он, как в аренде, так и при покупке. Это также приводит к концентрации спроса в определенных районах. «Сегодня очень страдают Поситос, Поситос-Нуэво или Кордон-Сур», — указал он, где стремление жить в более престижных районах, таких как эти, приводит к проблемам, таким как нехватка парковочных мест или перенаселенность. Ухудшение состояния окружающей среды также сказывается на коммерческой деятельности и городской динамике. Медина привел в пример Центр и Старый город, где снижение потока людей напрямую влияет на объем продаж в магазинах. К этому он добавил и другие факторы, такие как граффити, мусор или отсутствие ухода за общественными местами. «Наблюдается деградация и неуважительное отношение к общественному имуществу», — заявил он, что в конечном итоге сказывается на восприятии района и, как следствие, на стоимости недвижимости. Даже расходы, связанные с проживанием в определенных районах, могут привести к оттоку населения. «Есть районы, где налоги очень высоки, и жители вынуждены переезжать, поскольку не могут их оплатить», — пояснил он, что в конечном итоге приводит к сегментации районов и изменению их социального состава. В свою очередь, Луис Сильвейра, директор Siab Inversiones, отметил, что «то, что с нами происходит, — это то, что фактор безопасности оказывает огромное влияние». По его словам, это приводит к трудностям со сдачей недвижимости в аренду в районах, которые раньше не вызывали никаких проблем. По его мнению, случай с Мальвин-Норте является одним из самых ярких примеров, несмотря на то, что этот район находится рядом с такой главной улицей, как Авенида-Италия. «Стоит только упомянуть Мальвин-Норте, как люди сразу отказываются», — отметил он. Это явление находит отражение на практике, поскольку есть доступные по цене объекты, но их не удается сдать. «Несмотря на то, что цены хорошие, людям они не нравятся», — резюмировал он. Подобная ситуация повторяется и в других районах. Сильвейра упомянул Унион и Вилья-Эспаньола, где последствия эпизодов небезопасности ощущаются особенно остро. «Там живут трудолюбивые семьи, но люди осуждают их из-за всех этих насильственных инцидентов», — пояснил он. Что касается цен, то, по его мнению, арендная плата там невысокая. «Я говорю о суммах от 18 000 до 21 000 песо, это тоже не безумие», — отметил он. Однако спрос предпочитает платить больше в других районах, чем идти на такие риски. Контраст проявляется в районах с хорошей инфраструктурой и услугами. «Трес-Крусес — абсолютно привлекательный район для аренды», — утверждает он. То же самое касается Поситоса, который остается одним из самых востребованных мест. Близость к инфраструктуре также играет ключевую роль. «Общественные места и учебные заведения имеют основополагающее значение», — отметил он. В частности, семьи отдают приоритет близости к школам. Это способствовало росту популярности определенных районов, таких как Карраско и его окрестности. «Там наблюдался значительный рост, в том числе благодаря аргентинцам, которые поселились рядом со школами и в закрытых жилых комплексах», — отметил он. Сильвейра также упомянул Сьюдад-Вьеха, где проблема заключается не в недостатке предложения, а в окружающей обстановке. «У нас огромное количество пустующих домов, но после шести вечера там невозможно передвигаться», — заявил он. Что касается рынка купли-продажи, он отметил разницу по сравнению с рынком аренды. «В сфере продаж мы этого не ощущаем так сильно», — пояснил он. Напротив, он отметил, что недвижимость вновь стала привлекательной с точки зрения инвестиций. «Она снова стала интересной инвестиционной нишей, безопасной нишей реальной, осязаемой экономики», — подчеркнул он. По мнению Гильермо Вайнера, коммерческого директора компании Kosak Inversiones Inmobiliarias, расположение по-прежнему остается главным фактором. «Продажа всегда складывается из двух аспектов: покупательной способности и всего того, что дополняет или улучшает квартиру», — пояснил он. Однако он уточнил, что «расположение по-прежнему преобладает над всем остальным». Такие элементы, как террасы, балконы или удобства, могут повлиять на окончательное решение, но не заменяют этот основной фактор. «Они облегчают или стимулируют более быструю покупку», — отметил он. В этом смысле он подчеркнул, что проекты, которые удается выделить, — это те, которые понимают продукт комплексно. «Застройщики, которые добиваются успеха, делают это благодаря качественному строительству, высокому уровню отделки и удобным планировкам», — утверждает он. Что касается окружающей среды, Вайнер согласился с ее важностью. Он указал на такие факторы, как состояние улиц, освещение и близость к зеленым зонам или морю, как на элементы, стимулирующие спрос. «Это магнит для жителей Монтевидео», — утверждает он. Он также указал на районы с наиболее серьезными структурными проблемами. В частности, он упомянул окрестности района Агуада. «Там уже много лет стоят «белые слоны» и много пустующих помещений», — отметил он, что сдерживает развитие этого района. «Прежде чем ввязываться в районы с серьезными проблемами, есть много других вариантов, где есть все необходимые услуги», — пояснил он, упомянув такие районы, как Ла-Бланкеада, Трес-Крусес или Кордон-Норте. По его словам, в этих районах ситуация складывается лучше, поскольку там есть транспорт, медицинские центры, супермаркеты и активная городская жизнь. «Там всё гораздо проще», — подытожил он. Говоря о Старом городе, он вновь отметил существующие трудности. «Не хватает хорошего освещения, исчезли коммунальные услуги, мало работающих людей», — перечислил он. Тем не менее, он отметил, что это район с потенциалом. «Он небольшой, это возможно», — утверждал он, хотя и пояснил, что сегодня отсутствуют необходимые условия для устойчивого восстановления.