Developers Criticize FA Bill on Studio Apartments: “We're Harming the Very People We Want to Protect”

The debate over the minimum size of studio apartments has resurfaced in the real estate market following a bill introduced by Frente Amplio Senator Gustavo González, which proposes reinstating a minimum floor area requirement of 35 square meters (m2) for apartments built under the tax incentives of the Promoted Housing Act. The initiative is currently under review by the Senate Committee on Housing and Land Use Planning, and while the political opposition has not yet taken a definitive stance, legislators from the Blanco and Colorado parties have expressed a willingness to analyze it and are awaiting the testimony of various agencies and stakeholders linked to the sector. González has argued that his proposal does not aim to ban the construction of studio apartments, but rather that units smaller than 35 m² should not receive the tax exemptions provided for under the subsidized housing program. The argument, set forth in the bill’s explanatory memorandum, focuses on the quality of life of those living in these units and questions why the government would promote such small dwellings (25 m²) through tax benefits. However, within the real estate sector and among developers, there is concern about the potential impact of such a change on a housing type that, they argue, meets a specific demand and serves certain stages in the lives of its occupants. Matías Medina, president of the Uruguayan Real Estate Chamber (CIU), stated that a studio apartment is not necessarily a type of housing intended for long-term occupancy spanning decades. “It’s a housing type that’s been around for several years, is widely accepted, and serves a transitional role for the population. It’s clear that an entire family isn’t going to live there and that it’s not a unit meant for a lifetime, but rather for a specific period of our lives,” he told El País. Within this demographic, Medina noted that studio apartments are particularly functional for a variety of housing situations, ranging from students from the provinces who move to Montevideo, or people who spend only a few days a week in the capital, to young people seeking independence and older adults who, upon finding themselves living alone, leave larger homes and opt for smaller, well-located properties with lower maintenance requirements. Added to this, according to Medina, is the shift in household composition and the growing prevalence of single-person households, which also creates a specific demand for small units. From a rental perspective, Medina acknowledged a clear advantage: the cost of entry is typically lower than that of a one-bedroom unit, so a studio apartment can serve as a first independent home for certain groups. When it comes to purchasing, however, demand leans toward larger units. “It’s not an attractive first choice for buyers. It’s the third most in-demand type of unit: first come one-bedroom apartments, then two-bedroom apartments, and then studio apartments,” he said. As he explained, even for an investor, the first choice is usually a one-bedroom apartment. There may be a difference of about 10 m² between the two types of units, but Medina noted that tenants tend to stay longer in one-bedroom units, a factor that ultimately influences investment decisions. Regarding the bill currently under consideration in Parliament, the CIU president noted that limiting tax benefits could have consequences for the economic design of certain developments. He explained that, due to the layout of certain plots of land and buildings, there are sites where a small unit—typically a studio apartment—allows for better use of the buildable area. Meanwhile, Fabián Kopel, director of the development firm Kopel Sánchez, also questioned the amendment proposed in the bill and highlighted the share that studio apartments represent within subsidized housing initiatives. He argued that, although the regulations allowed up to 25% of the units in certain projects to be of this type, in practice the actual percentage is around 10%. For the developer, this contradicts the idea that the growth in these units is primarily due to their high profitability. “If they were the most profitable types of units, as some claim, there would be more of them. They’re built because they fill a niche in the market and because there are people who need to live in a studio apartment—either because they can’t afford anything else or because it doesn’t make financial sense for them to pay more,” he stated. Kopel argued that the advantage of a studio apartment isn’t limited to its lower purchase or rental price but can also be reflected in common expenses and other housing-related costs. He also questioned whether setting a minimum of 35 m² is an adequate solution. As he explained, existing technical requirements mean that many of the studio apartments currently being built already exceed the regulatory minimum of 25 square meters in some cases. He noted that factors related to the dimensions of the bathroom, kitchen, hallways, living space, and balconies make it difficult for a modern design to fall exactly within the permitted limit. “A 35-square-meter studio apartment is very close in size to a one-bedroom apartment. No one is going to build a studio apartment that size; it would be ridiculous. What we’re doing is once again harming the very people we’re supposed to be defending,” he said. Копель также сгладил значение налогового воздействия данного типа жилья в контексте всего объема строительства и выразил мнение, что общественная дискуссия должна сосредоточиться на механизмах, позволяющих увеличить объемы строительства и облегчить доступ к жилью. «Для застройщиков однокомнатные квартиры — не самый прибыльный продукт; это самый нерентабельный из всех продуктов», — заявил он. В свою очередь, директор компании Siab Inversiones Луис Сильвейра заявил, что на этот продукт существует устойчивый спрос, и отметил, что в некоторых районах Монтевидео даже наблюдается дефицит предложения. Среди них он упомянул окрестности медицинского и химического факультетов, где существует спрос со стороны студентов из провинции, которые ищут небольшие квартиры рядом с местами учебы, как уже упоминалось ранее. «Есть люди, которые развелись и остались одни, продают свою большую недвижимость и переезжают жить в однокомнатную квартиру с удобствами: прачечной, тренажерным залом и площадкой для барбекю. Для них это гораздо практичнее, чем жить в более просторном жилье», — добавил он. Кроме того, он подчеркнул, что однокомнатные квартиры «обычно сдаются за 20 или 30 дней, иногда за 15. Такова реальность». Марсело Гильермо, директор девелоперской компании Tanco, также согласился с тем, что «доля однокомнатных квартир в зданиях составляет ничтожно малую часть». Он также отметил, что, по его опыту, половина покупателей инвестирует в недвижимость для собственного проживания, а другая половина — для сдачи в аренду. «Тот, кто сдает жилье в аренду, в конечном итоге предлагает что-то, что улучшает жизнь арендатора. Вы попадаете в новую квартиру площадью 25 или 30 м², которая находится в хорошем состоянии, удобна и оснащена всеми современными удобствами», — добавил он. В свою очередь, президент Ассоциации частных застройщиков (Appcu) Альфредо Каплан также подверг сомнению инициативу, которая в настоящее время находится на рассмотрении в Сенате, и обратил внимание на то, какое влияние она может оказать на будущее предложение такого рода жилых единиц. Он отметил, что однокомнатные квартиры в настоящее время составляют менее 10 % от общего числа жилых единиц, построенных в рамках программы субсидированного жилья, поэтому, по его мнению, этот тип жилья не играет доминирующей роли в секторе. Каплан заявил, что возможное ограничение в рамках программы субсидированного жилья может в конечном итоге привести к результату, противоположному ожидаемому, поскольку сократит количество доступных жилых единиц и окажет давление на рост их стоимости. «Цены на однокомнатные квартиры будут расти из-за дефицита. А учитывая количество людей, снимающих однокомнатные квартиры, при сокращении предложения им придется переходить на другие типы жилья, например, с одной спальней, и платить более высокую арендную плату», — заявил он. С точки зрения застройщиков, добавил он, изменение правил также вынудит пересмотреть подход к проектированию новых зданий и альтернативные варианты, предусмотренные для определенных помещений в рамках проектов. Что касается структуры спроса, Каплан отметил, что значительная часть приходится на покупателей, которые приобретают эти квартиры в качестве инвестиции, чтобы впоследствии сдавать их в аренду, хотя он уточнил, что есть и конечные покупатели. Вопреки распространенному в обществе мнению о том, что этот капитал поступает преимущественно из-за рубежа, Каплан утверждал, что значительная доля принадлежит уругвайским вкладчикам. Ассоциация Appcu уже донесла свою позицию до Комиссии по жилищному строительству и территориальному планированию Сената, где она выступила для обсуждения данной инициативы. Каплан указал, что ассоциация выразила там свое несогласие с предлагаемым изменением, поскольку считает, что оно может иметь последствия, выходящие за рамки самого рынка однокомнатных квартир. «Мы заявили членам комиссии о нашем несогласии с проектом, поскольку считаем, что единственное, к чему он может привести, — это отток инвестиций и сокращение рабочих мест», — заявил он. В преддверии парламентского рассмотрения Каплан отметил, что Ассоциация будет и впредь доводить свою позицию до сведения законодателей и исполнительной власти в рамках более широкой повестки дня, направленной на сохранение условий, которые, по мнению ассоциации, позволят поддерживать новые частные проекты. «Мы будем и дальше высказывать своё мнение по этому вопросу и выдвигать правительству требования, чтобы и впредь привлекать инвестиции и создавать рабочие места», — заключил он.