Проект недвижимости, продвигаемый компаниями Udelar и IMM в Бусео: 100 миллионов долларов и 40-этажная башня.

Шесть зеленых гектаров в одном из центральных районов Монтевидео находятся в центре общественного обсуждения. Департаментский совет изучает план недвижимости, направленный городским советом Монтевидео (IMM), который предусматривает преобразование участка, где до 2021 года располагался ветеринарный факультет Университета Республики (Уделар). Группа соседей выступает против этой идеи, поскольку считает, что в случае ее одобрения город лишится уникального места, существовавшего с начала прошлого века. Против выступают также архитекторы и даже бывший декан факультета ветеринарной медицины, которые предлагают другое использование участка. Городской проект «Ласплейс» предусматривает строительство высокоплотного жилья. Если он будет одобрен, в нем будут сосуществовать здания разной высоты (два по 28 этажей) плюс башня почти в 40 этажей, предназначенная в основном для жилья, общественный парк размером с площадь, постоянный Уделар в исторических зданиях и открытие двух улиц, которые будут пересекать закрытый в настоящее время участок на проспекте Луиса Альберто де Эррера. Цена на эту недвижимость не определена, 27 981 падрон будет состоять из четырех крупных фракций. В качестве минимальной рассматривается стоимость в 60 миллионов долларов, но риелторы говорят El País, что сумма может достигнуть 100 миллионов долларов. Часть земли используется университетом. Создан единый кампус, а несколько подразделений, которые раньше были физически разделены, теперь находятся вместе, объясняет Луис Леопольд, проректор по управлению. Для «Уделара» это означает ряд преимуществ, в том числе отсутствие необходимости платить за аренду. «Речь идет о недвижимости, принадлежащей Университету Республики, где мы уже определили новое назначение для его объектов», - говорит Леопольд. В кампусе теперь располагаются проректораты по управлению, исследованиям, преподаванию и расширению, а также другие офисы, такие как Координационная комиссия по внутренним делам и Комиссия по институциональной оценке. Леопольд подчеркивает, что объекты полностью функционируют, вопреки мнению о том, что это место заброшено. На входе есть пункт охраны, но атмосфера очень спокойная. Саундтреком служит пение птиц. Как только вы приближаетесь к первому зданию, которое сейчас находится на реконструкции, но используется в качестве офисов, вы обнаруживаете аккуратно подстриженную траву. Разнообразные деревья сосуществуют с кустарниками и цветами, а на улице стоят скамейки и столики. Аромат цветущего весеннего сада заставляет забыть о том, что вы находитесь в центре города. Здесь также есть кафе, куда местные жители приходят за покупками. [...] [...] [...] -Нет, я даже зимой прихожу сюда загорать. Между первым зданием культурного наследия и вторым на одной из многочисленных скамеек сидят работники Уделара. Они недавно переехали сюда, их офисы находились в центре на улице Брандсена. И теперь они чувствуют себя «привилегированными», работая в парке. Но вернемся к проекту, рассматриваемому советом. Хотя земля является частной, а «Уделар» нанял компанию для создания плана, в разработке участвовал IMM из отдела планирования. В работе также участвовали департаменты экологического развития, мобильности и градостроительства. Архитектор Луис Ореджони, директор по планированию IMM, говорит, что схожие видения объединили усилия, чтобы двигаться вперед. Хотя он сожалеет о том, что распространяются ошибочные сведения, которые могут привести к недоразумениям: «Некоторые истории могут создать впечатление, что намерение состоит в том, чтобы залить парк бетоном, но это не соответствует действительности. Чтобы понять реальную ситуацию, нужно вникнуть в детали». Некоторые из тех историй, о которых он говорит, вероятно, исходят от группы жителей Бусео, которые запустили петицию на сайте change.org, чтобы защитить парк бывшего факультета. Досье находится на рассмотрении комиссии по градостроительству, жилью, работам и услугам при совете. Председатель комиссии Патрисия Доррего, член оппозиционной партии, говорит, что надеется услышать мнение различных заинтересованных сторон, в том числе соседей, обеспокоенных влиянием на район, прежде чем приступить к обсуждению. По мнению Доррего, «очень важно решить эти проблемы», потому что «город принадлежит всем, и предложения, которые они нам представляют, приветствуются». Процесс все еще находится на стадии изучения, и есть надежда, что после выслушивания всех заинтересованных сторон будет принято консенсусное решение. «Окончательное решение будет за комиссией, в которой представлены все стороны», - говорит он. Комиссия возобновит свою работу после выборов в следующее воскресенье, но пока, по словам Николаса Ласы, этот проект не рассматривается как «срочный». Он признает, что нет никакой закрытой позиции и что они хотят, чтобы вопросы городского дизайна решались «с широким согласием и с большим количеством мест для участия граждан». Почему это должно быть одобрено Советом? Потому что это подразумевает изменения в землепользовании и требует одобрения членов совета, чтобы двигаться дальше. Пока совет не примет решение, ничего не может быть реализовано. Организованная группа соседей очень активна. Они организовали экскурсии по району в честь Дня наследия, чтобы подчеркнуть историческую важность участка, приобретенного государством в 1908 году. Они подчеркивают необходимость сохранения зеленых насаждений в городских условиях, когда их становится все меньше, и утверждают, что пожертвовать парком в пользу частной недвижимости было бы значительным шагом назад. Их цель - чтобы и парк, и здания бывшего факультета оставались в руках общественности, принося пользу всему сообществу. У входа на территорию, где сохранились оригинальные ворота, оставшиеся с тех времен, когда здесь была ферма семьи Таранко, и до строительства Башен, висит табличка от жителей, выступающих против проекта. На ней указана основная информация и QR-код, с помощью которого можно войти и подробно ознакомиться со всем, что они сделали на данный момент. Один из референтов, активно участвующих во встречах, - Рамиро Родригес Барилари, фотограф, специализирующийся на архитектуре, архитектурном и городском наследии. «Университет Республики приезжает, чтобы провести оценку территории с точки зрения динамики дефицита недвижимости. Соответствует ли это Уделару, когда речь идет об основании проекта? И что значит «дефицитная динамика недвижимости»?» Это один из многих вопросов, которые задают активисты. Другой связан с образом жизни и жильем в районе. «Вы имеете в виду район малоэтажных домов, где живет средний класс? Потому что здесь можно найти очень хорошие дома, дома консолидированного среднего класса, а также среднего класса, тяготеющего к низшему среднему классу, который живет в квартирах с коридорами, мансардными окнами и т. д.», - говорит Родригес Барилари. Какова реакция IMM? Луис Ореджони, директор IMM, говорит, что они уважают мнение всех соседей и не соседей, которые ставят под сомнение проект. Ему кажется, что некоторые предложения можно добавить к тому, что уже есть в плане, но он объясняет, что в проекте определены конкретные правила относительно того, что можно и что нельзя строить. «Действующие правила обеспечивают защиту исторических зданий и сохранение их характеристик», - поясняет он. На шести гектарах максимальная площадь, пригодная для застройки, составит 38 %. Ореджони поясняет, что первоначальное предложение предусматривает занятие земли на уровне около 20 %. «Цель состоит в том, чтобы сократить потребление земли и сохранить существующий парк, подчеркнув его экологическую ценность и способность поглощать воду», - говорит директор. В этом контексте план предусматривает сохранение всех видов растений, присутствующих на территории парка, и пересадку тех, которые потребуются в ходе работ. Проект предусматривает строительство башен, которые, несмотря на свою высоту, не наносят ущерба окружающей среде. «Идея заключается не в том, чтобы увеличить высоту, чтобы построить больше, а в том, чтобы занять меньше земли и таким образом сохранить парк», - объясняет Ореджиони. Новые здания будут стратегически расположены таким образом, чтобы обеспечить гармоничное сосуществование с районом, в котором преобладает более низкая застройка. Ореджони также обращает внимание на важность связи в районе, подчеркивая, что предложение включает улицы и пешеходные дорожки, которые обеспечат свободный доступ к новому общественному пространству. «Улицы спроектированы как зеленые бульвары, что обеспечит открытость и постоянство общественного пространства», - добавляет он. Директор по планированию подчеркивает, что, несмотря на то, что этот проект вписывается в рамки определенного режима застройки, никаких изменений в правилах высотности зданий в районах, расположенных вблизи зоны, не предвидится. «Это уникальный случай, отвечающий специфическим характеристикам этого участка и его роли в урбанизации Монтевидео», - отвечает он. Чтобы понять масштаб проекта, а также то, почему многие выступают против него, необходимо рассмотреть детали предложения. Для архитектора Алисии Иглесиас, магистра в области городского развития, которая много лет занимается вопросами адаптации городов к изменению климата, «когда видишь рендеры, кажется, что башни прозрачные или облачные». Но «это будет не так, на самом деле это здания, башни из материала, которые будут стоять вертикально», - говорит Иглесиас. Формально проект предусматривает разделение единого участка земли на четыре участка с разной спецификой, но все они будут преимущественно жилыми. В первом случае планируется построить две башни высотой до 77,5 метров (28 этажей) и площадью 42 000 квадратных метров. Кроме того, разрешены будущие здания, но их высота не должна превышать 38,6 метра, а площадь - 14 000 квадратных метров. Также запланирована третья башня высотой до 98,5 метров для офисов и служб, с ограничением в 900 квадратных метров для коммерческих помещений. Незастроенные площади и первые этажи должны быть предназначены для общественного пользования. Это самая критикуемая башня. Хотя в планах объясняется, что она размещена в центре участка, чтобы не создавать проблем с тенью для соседей и в то же время оптимизировать количество зеленых насаждений, это все равно 40-этажное строение в районе, где на другой стороне улицы стоят одноэтажные дома. Иглесиас считает, что план очень сложный и запутанный, «потому что он подразумевает движение назад, назад в парк, чтобы создать это предложение». Иглесиас подробно ознакомился с документом, который изучает совет, и был вынужден сделать запрос на доступ к публичной информации, чтобы получить его в полном объеме. Сейчас IMM создает веб-сайт, чтобы собрать всю информацию воедино. Архитектор заявляет, что она совершенно не согласна с проектом, и говорит, что такого рода предложения порождают проблемы, которые на самом деле не были изучены. Она говорит это потому, что для некоторых необходимых исследований были взяты данные за 2015 год, когда интенсивность движения частного транспорта была ниже. «Я не думаю, что район должен оплачивать эти расходы. Аренда подорожает, потому что будет создан район, похожий на тот, что вокруг Всемирного торгового центра», - говорит Иглесиас. В тихом районе возникнет эффект «джентрификации», и, по мнению архитектора, это приведет к изгнанию многих людей из района. Если пройтись по улицам района, то можно встретить самые разные мнения, которые не всегда совпадают с мнением соседей, которые сами себя организовали. Для 80-летнего Поликарпо Гонсалеса то, что они хотят сделать, кажется «бессмыслицей», хотя он признает, что видел часть проекта только по телевизору. «Это было бы не очень хорошо. Я вижу это как парк, облегчение, здесь никогда не возникает проблем со входом», - говорит он. Он считает, что нечто подобное можно было бы сделать и с парком Вилла Долорес, который находится всего в нескольких кварталах. Рафаэль, напротив, не возражает против этого предложения, хотя и не очень много о нем знает. «Честно говоря, я не очень хорошо знаю, знаю только, что они предлагают башни, некоторые из них очень высокие. Но часть земли заброшена, и так быть не может», - говорит он, выгуливая собаку своей матери. Ему 43 года, и он прожил в этом районе всю свою жизнь. Центральным пространством проекта станет новый общественный парк, который называют «сердцем» инициативы. [...] [...] Этот парк будет расположен на продолжении улицы Мигеля Мартинеса, с выходом на проспект Луиса Альберто де Эрреры. Согласно плану, в парке будут сохранены существующие деревья, дополненные ландшафтным дизайном, который позволит гибко использовать его в качестве зоны отдыха и общественных встреч в дневное время. Планируемые здания будут иметь пешеходные выходы, соединяющие их непосредственно с парком. Каким будет продолжение плана «Уделар»? На втором участке будут построены две башни для жилья с коммерческими помещениями и услугами на первых этажах. Третий участок будет построен по аналогичной схеме. На четвертом участке расположены два здания, представляющие наибольшую ценность для наследия, и перед ними предусмотрено строительство двух зданий. По мнению архитектора Иглесиас, это еще один момент, когда людьми, не обладающими необходимой технической информацией, можно «манипулировать». По ее мнению, произойдет то, что эти новые здания закроют вид и вход. Решение о продаже объекта уже давно принято в Уделаре. В 2018 году Центральный совет директоров решил начать переговоры с ИММ, чтобы добиться изменения высотного регламента района. На очередной сессии 18 декабря 2018 года было принято решение: «В целях получения более выгодной цены при продаже Главное управление архитектуры совместно с ИММ разрабатывает проект градостроительной детализации». В документе, утвержденном в тот день, говорится: «Текущая строительная пригодность объекта увеличивается на 35% (...), что приводит к повышению цены продажи». Проректор Уделара говорит, что это не продажа, вызванная необходимостью привлечь средства, а оптимизация ресурсов университета. «Мы используем имеющиеся у нас площади для создания других приоритетных для университета направлений развития, таких как строительство новых штаб-квартир», - объясняет он. Это, конечно, не мнение организованных соседей. «Университет Республики должен собрать настоящие деньги», - говорит фотограф Родригес Барилари, член группы Por La Rambla Sur, которая возникла для демонстрации против проекта продажи плотины Мауа. Они не могут заложить это пространство, это все равно что продавать драгоценности своей бабушки, будьте осторожны, чтобы в итоге не продать даже свою бабушку». Архитектор Иглесиас подчеркивает, что, хотя университету необходимо получать средства для своей деятельности, «он не должен прибегать к продаже своих активов» для этого. Хотя, как уже говорилось, Уделар подчеркивает, что недвижимость не будет продаваться напрямую для привлечения дополнительных средств, в нем говорится, что приоритет отдается завершению строительства новой штаб-квартиры факультета искусств в 18 де Хулио, а также новой штаб-квартиры гуманитарного факультета в Джексоне и Мальдонадо, расширению Юго-Западного регионального университетского центра в Колонии и Сориано, а также созданию новой штаб-квартиры химического факультета. Предложенные положения находятся на рассмотрении Совета департамента, где ожидается их обсуждение и принятие окончательного решения. «Это скорее операция с недвижимостью, чем проект, в котором приоритет отдается наследию», - заключает Иглесиас, намекая на сложность затронутых интересов и необходимость тщательного обсуждения. В совете большинство у Фронта Амплио, но шум вокруг проекта, который для одних является очень большим, а для других - «бурей в стакане воды», присутствует. И, кроме того, мы находимся в предвыборной кампании, и все «спорное», похоже, может подождать.